Hvordan lykkes med byggesaken

Plan- og bygningsloven omtales som JA –loven, men i praksis, hvis man ikke holder seg innenfor gjeldende rammer og krav, kan loven oppfattes som NEI-loven. De fleste som jobber med byggesaker har opplevd at byggesakene stopper opp, og det kan være flere årsaker til dette. I denne artikkelen ønsker vi å synliggjøre hvordan man kan få til en mer effektiv byggesaksprosess.

Trinn 1: Finn rammene for eiendommen

Første steg i prosessen er å kartlegge hvilke rammer som gjelder for eiendommen. For å oppleve plan- og bygningsloven som en JA-lov, må prosjektet holdes innenfor gjeldende rammer.

Rammene finnes i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, samt gjeldende reguleringsplaner, som fastsetter hvilken bruk som er tillatt på eiendommen, samt hva og hvor stort man kan bygge.

For uregulerte eiendom, det vil si eiendommer som ikke er detaljregulert, vil rammene kunne ligge i områdeplan, eller kommuneplanens arealdel. Men det kan også være krav i overordnede planer om at eiendommen må detaljreguleres før eiendommen kan realiseres – altså et plankrav.

Hvilke reguleringsplaner som gjelder for eiendommen finnes på kommunens hjemmeside. Det er også mulighet til å få hjelp til å finne gjeldende planer av plan- og bygningsmyndighetene eller rådgivere innenfor fagfeltet som for eksempel arkitekter, advokater, rådgivningsfirma etc.

Reguleringsplanene har særskilte bestemmelser som gjelder for eiendommen og som må ivaretas i planleggings- og prosjekteringsfasen. Dette gjelder for eksempel maksimal utnyttelsesgrad, byggegrenser, høydebegrensninger, krav til utendørs oppholdsareal, estetikk, strøkskarakter, trafikale forhold, forhold knyttet til vann, avløp og overvann.

I tillegg til formelle krav må det også vurderes hvordan tiltaket kan virke på omkringliggende naboer, og om det har en slik karakter at det vil kunne medføre vesentlige naboulemper.

Først når rammene for eiendommen er kartlagt bør arbeid med å tegne og plassere byggverket igangsettes.

Hvis tiltaket er prosjektert innenfor gjeldende rammer, har en estetisk utforming som kommunen vurderer å samsvare med estetikkbestemmelsen og ansvarlig søker sender en komplett søknad, har tiltakshaver et rettskrav på å få en tillatelse. Plan- og bygningsloven blir her JA-loven.

I noen tilfeller foreligger en klar forventning fra tiltakshaver/byggherre om hva som skal oppnås på eiendommen før rammene er tydelig kartlagt. Når tiltaket går utenfor tillatte rammer må ansvarlig søker gjøre en vurdering av om det er påregnelig at tiltaket likevel kan godkjennes, for eksempel ved hjelp av dispensasjonsbestemmelsen i pbl. § 19-2. Kommunen «kan» innvilge dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt, i tillegg må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Hvis tiltaket er avhengig av dispensasjon, er det svært viktig at ansvarlig søker utarbeider en godt begrunnet dispensasjonssøknad som viser at vilkårene i pbl. § 19-2 er oppfylt. Det foreligger ikke et rettskrav på å få innvilget dispensasjon. Alternativet til en dispensasjon er å gjennomføre en reguleringsendring, men dette er en tidkrevende prosess.

Trinn 2: Send inn en komplett søknad

Pbl. § 21-2 jfr. Byggesaksforskriften (SAK10) § 5-4 bestemmer hvilke opplysninger som skal gis ved søknad om tillatelse tiltak. Det må kunne forventes at en ansvarlig søker dokumenterer søknaden i tråd med gjeldende krav. Konsekvensen av en mangelfull søknad er at saksbehandler må supplere søknaden, noe som igjen fører til lengre saksbehandlingstid og avvik fra fremdriftsplan i prosjektet, som igjen kan medføre økonomisk tap.

Tips

Engasjer en ansvarlig søker som er proaktiv og opptatt av tidlig å avdekke hvilke utfordringer som vil kunne dukke opp i byggesaken. Det er viktig at ansvarlig søker kommuniserer tydelig til sin oppdragsgiver/tiltakshaver de rammer som gjelder for eiendommen og konsekvensen og risikoen for å gå utenfor rammene. Ansvarlig søker må også kommunisere godt med de prosjekterende foretak, slik at disse får mulighet til å levere riktig dokumentasjon på riktig tidspunkt.

Ansvarlig søker bør kontakte bygningsmyndighetene tidlig i prosessen. Forhåndskonferansen er et godt tilbud som gir tiltakshaver og ansvarlig søker mulighet til å møte saksbehandler og innhente informasjon om eiendommen.  I dialog med saksbehandler kan ansvarlig søker få svært gode råd, og da i en tidlig fase kunne anbefale tilpasninger i prosjektet i tråd med kommunens krav og tilbakemeldinger. Her bør tiltakshaver være villig til å tilpasse prosjektet.

Ved å ha en dialog med saksbehandler i tidlig fase blir saksbehandler kjent med saken. Saken får en identitet og den blir ikke bare en «sak i bunken».

Ansvarlig søker må også vurdere hvilke andre offentlige myndigheter som skal uttale seg i saken, og hvordan dette kan få betydning for tiltaket. Eksempelvis bør det vurderes om det kan være nyttig å trekke inn byantikvaren i tidlig fase for å kunne tilpasse arkitekturen i henhold deres anbefalinger. På denne måten kan risiko for avslag med hjemmel i estetikkbestemmelsen reduseres.

Byggesaksavdelingen er trent til å oppdage avvik fra innlevert søknad og gjeldende rammer, og et lite avvik fra for eksempel reguleringsplan – vil stort sett bli oppdaget. Det er derfor viktig å ikke ta for lett på vurderingen om det skal søkes om dispensasjon. Hvis det er avvik – må det søkes om dispensasjon for å få innvilget søknaden – alternativet er å omprosjektere.

Til slutt: Vær ryddig, send komplette søknader, kommuniser godt og ikke ta snarveier – disse vil på et tidspunkt bli oppdaget, noe som kan medføre byggestopp i en kritisk fase i prosjektet. Ikke la byggesaken forhindre ivaretagelse av fremdriftsplanen, og velg dine kamper med omhu.

Artikkelen ble først publisert i Optimisten