Begrensninger i adgangen til korttidsutleie for eierseksjoner og borettslag

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har tidligere i år sendt ut et høringsforslag for å begrense adgangen til korttidsutleie for eierseksjonsleiligheter og borettslagsleiligheter. Stortinget har med virkning fra 2018 innført endringer i skatteplikten for korttidsutleie for boliger generelt.

Det er viktig å understreke at det er en grunnleggende forskjell mellom borettslagsleiligheter og eierseksjoner. Boretten i et borettslag er eksklusivt ment til eierens egen bruk. Borettslagene vedtektsfester ofte skranker for den enkeltes adgang til å leie ut hele eller deler av den leilighet boretten knytter seg til. Begrensning i adgangen til utleie følger av borettslagslovens kapittel 5.

I eierseksjoner har eieren i utgangspunktet fri disposisjonsrett over boligen. Eieren har i utgangspunktet fri adgang til å leie ut hele eller deler av eierseksjonen.

Begrensninger i adgangen til korttidsutleie for eierseksjoner

I eierseksjoner er det anledning til å begrense utleieomfanget til enhetene gjennom vedtektene, jf.  eierseksjonsloven§ 25 eller ved særskilte bestemmelser som skal forhindre bomiljøproblemer, se eksempelvis ordensregler etter eierseksjonsloven § 28.

Formålet med den foreslåtte regelendringen er å begrense hyppig og intensiv korttidsutleie, ikke å forby alle former for korttidsutleie. Målet er å redusere det som departementet omtaler som «den mest intensive og irregulære formen for korttidsutleie», som antas å kunne være til uønsket belastning for naboene. Det er nærliggende å koble dette til utviklingen innen enkeltstående korttidsutleier via airBnB og lignende.

Departementet foreslår at det i eierseksjonssameier skal innføres en øvre begrensning på korttidsutleie med 90 døgn per år. Det gjelder unntak dersom eiendommen leies ut for mer enn 30 dager av gangen. I så fall er utleieforholdet ikke ansett som korttidsutleie, og omfattes ikke av utleiebegrensningen.

Departementet utelukker ikke at utleien kan kategoriseres som ulovlig næringsvirksomhetfør grensen på 90 døgn er nådd. Det kan for eksempel være inntatt i vedtektene at det ikke skal drives næring i sameiet, eller at bruk som næring er i strid med arealplanformålet eller annen tillatelse. Konsekvensene av at leien overstiger 90 dager eller blir kategorisert som «ulovlig næringsvirksomhet» er at utleien er i strid med utleieadgangen. Dette kan føre til at det blir rettet et pålegg om å stoppe utleien.

Departementet foreslår at 90 dagers-begrensningen ikke skal gjelde dersom deler av boligen leies ut (eksempelvis et rom i en leilighet), eller der leiligheten lånes ut uten vederlag. Forslaget fastsetter ikke en øvre tidsramme for slik utleie.

Videre åpner departementet for at sameiet kan regulere 90 dagers-begrensningen opp eller ned i vedtektene. Avviket må vedtas med minst to tredjedels flertall. Som en nedre grense er det foreslått 60 døgn. Sameiet kan også vedta at det skal være adgang til korttidsutleie inntil 120 døgn eller at det ikke skal foreligge begrensninger i korttidsutleien i det hele tatt. Hvis sameiet eller borettslaget ikke inntar begrensninger eller utvidelse av utleieadgangen er det lovens rammer som skal anvendes.

Begrensninger i adgangen til korttidsutleie av leiligheter i borettslag

Utgangspunktet for utleie av borettslagsleiligheter uten at eieren selv bor der samtidig, er at styregodkjenning må innhentes. For utleie av delerav borettslagsleiligheten er det ikke nødvendig med styregodkjenning. Når det gjelder borettslagsleiligheter foreslås det at korttidsutleie av egen andel skal være begrenset til 30 døgn per år. Utleie til og med 30 døgn pr. år skal kunne gjennomføres uten at samtykke må innhentes fra styret. Det er imidlertid et nødvendig vilkår at andelseieren selv bor i leiligheten. Endringen skal likevel åpne for at naturlig fravær fra leiligheten ikke skal utelukke utleie. Årsaken til at det foreslås en strengere adgang til utleie i borettslagsleiligheter enn eierseksjoner er det underliggende synet at borettslagsleiligheter er ment til eget boformål, ikke som utleieobjekter.

Departementet uttrykker at 30 dagers-begrensningen ved borettslagsleiligheter også skal gjelde ved vederlagsfritt utlån av leiligheten.

Skattlegging ved korttidsutleie

Leier du ut boligen/leiligheten din er inntektene normalt skattepliktige. Det er imidlertid vidtrekkende unntak fra skatteplikt dersom eieren i leieperioden har brukt minst halvparten av boligen til egen bolig regnet etter utleieverdien. Det er en forutsetning for skattefritak at utleieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager.

Det er særskilte sjablongregler ved korttidsutleie av boliger/leiligheter. Korttidsutleie er definert som utleie inntil 30 dager. Leies boligen ut inntil 30 dager, er utleieinntektene skattepliktige. Dette gjelder uavhengig av om eieren bor i leiligheten mens leiligheten leies bort, eller ikke. Skattesatsen er 23 prosent i 2018 (i statsbudsjettet for 2019 er det foreslått å redusere satsen til 22 prosent fra inntektsåret 2019).

Det er videre unntak fra skatteplikt på utleieinntektene dersom leiligheten leies ut sammenhengende mer enn 30 dager og mindre enn seks måneder i løpet av året. Leies leiligheten ut mer enn halve året, vil leieinntektene uansett være skattepliktige.

Dersom en ser skattereglene i sammenheng med de foreslåtte endringer for eierseksjonssameier, vil det innebære at dersom hele leiligheten leies ut mindre enn 30 dager, så skal utleieinntektene skattlegges. Dersom hele leiligheten leies ut sammenhengende mer enn 30 dager (men maksimalt inntil 6 måneder), så kan utleieinntektene være skattefrie. Dersom deler av leiligheten leies ut og denne delen utgjør mindre enn halvparten av leiligheten, kan utleieinntektene være skattefrie.

Dersom en ser skattereglene i sammenheng med de foreslåtte endringer for borettslagsleiligheter, så vil utleie inntil 30 dager alltid medføre skatteplikt for boligeier. Ettersom det ikke er anledning til å leie ut borettslagsleiligheten i mer enn 30 dager, vil det i utgangspunktet ikke være aktuelt med skattefritak fordi leiligheten leies ut mer enn 30 dager. Skulle slik utleie likevel skje vil utleieinntektene være skattefrie dersom hele leiligheten leies ut sammenhengende mer enn 30 dager, maksimalt 6 måneder. Utleieinntektene vil også være skattefrie dersom deler av leiligheten leies ut og denne delen utgjør mindre enn halvparten av leiligheten.