Enklere og billigere å bygge på egen eiendom?

3 september 2020

Hvis du eier din egen bolig eller fritidsbolig med egen hageflekk og ønsker deg terrasse, eller du trenger et ekstra soverom eller bad, ønsker å utvide en stue eller et kjøkken så kan det nå gjøres uten å søke kommunen først – dersom endringene vedtas.

Forslaget er en oppfølgning av Granavolden-plattformen hvor regjeringen vil ha enklere saksbehandlingsregler og færre søknadspliktige tiltak i den hensikt å redusere tidsbruk og kostnader.

Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup mener at reglene vil bidra til å klargjøre regelverket, sikre forutsigbarhet og lik praktisering av reglene.

Terrasser

Forenklingen innebærer at du kan bygge en terrasse til boligen din som er inntil 1 meter høy, og med rekkverk på inntil 1,2 meter, uten å søke. Dette skal du få lov til selv om du har nyttet deg av eiendommens maksimale utnyttelsesgrad. Grunnen til det er at reglene om utnytting og denne beregningen til dels er komplisert. Man ønsker også å åpne opp for at folk skal ha større frihet til å skape de uteoppholdsarealene en selv ønsker.  

Selv om arealplanenes krav til grad av utnytting settes til side er det viktig å være obs på at øvrig regelverk gjelder, herunder også de andre kravene i arealplanen. Det kan være at arealplanen har egne regler om terrasser og utformingen av disse. Disse reglene går foran den nye og forenklede unntaksregelen.

Terrassen må fortsatt følge veilovens bestemmelser om avkjøring og jernbanelovens regler om byggeforbudssone. Har du fritidsbolig ved vannkanten må du sørge for at terrassen plasseres utenfor strandsonen for å unngå dispensasjon og søknadsplikt.

Terrassen kan strekke seg inntil 4 meter fra bygningens fasadeliv, og avstanden til nabogrensen må være 1 meter. Unntaket fra lovens hovedregel om 4 meters avstand fra nabogrensen gjør at også eiendommer i tettbebygde strøk får muligheten til å bygge seg terrasse.

Tilbygg med rom for varig opphold

Etter dagens regler kan du bygge tilbygg på 15 m2 til boligen din uten å søke dersom arealet benyttes til bod. Nå foreslås det å utvide denne unntaksbestemmelsen slik at du kan oppføre tilbygg som også inneholder rom for beboelse som stue, soverom, kjøkken eller bad uten å søke.

Tilbygget må være i samsvar med øvrig regelverk, herunder arealplan, lovens avstandskrav til nabo og tekniske krav (TEK10) for å nevne noen. Tilbygget må være understøttet og kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende bygget.

Tilbygg er i Byggforsk-serien definert som «en utvidelse til siden for eller i forlengelsen av eksisterende bygning. Et tilbygg må øke grunnflaten til den eksisterende bygningen». I forbindelse med unntaket for tilbygg tolkes også åpent overbygget inngangsparti, veranda og andre konstruksjoner som for eksempel utvendige trapper inn under tilbyggsbegrepet.

Utfordringen med regelverket i dag er at begrepet «rom for beboelse» ikke er definert i plan- og bygningslovgivningen. Manglende forståelse av hva som er rom for beboelse gjør at tilbyggene som er oppført etter dagens regler ikke bare inneholder bod. Dagens regler oppfattes tvetydig fordi det ikke er søknadspliktig å bygge nytt bad i eksisterende bolig der du allerede har rom for varig opphold, men tilbygg som inneholder bad er søknadspliktig. 

Dersom tilbygget medfører at boligen får opprettet en ny boenhet, for eksempel i sokkeletasjen, er man over i søknadspliktig oppdeling av boenhet i eksisterende bolig.

Et tankekors og det forslaget ikke tar opp, er hvor mange slike tilbygg kan man bygge før det rammes av søknadsplikt.

Ønskede virkninger og mulige konsekvenser

Reglene om hva som er unntatt søknadsplikt vil forhåpentligvis bli enklere å forstå for folk flest.

Forenklingen kan føre til at folk bor lenger i boligen sin. Regelen kan gjøre det enklere å planlegge egen alderdom ved å tilrettelegge egen bolig. Også småbarnsfamilier kan bli boende lenger i sin bolig ved familieforøkelse.

Foreslåtte endringer kan føre til kontroversielle tilbygg og terrasser fordi kommunen ikke vil ha anledning til å vurdere tiltakenes visuelle kvaliteter. Kommunen kan ikke kreve utformingen av tiltaket endret så lenge det oppfyller vilkårene for unntak. Dersom naboer mener at estetikken ikke er ivaretatt og det påfører dem ulemper etter naboloven må saken eventuelt bringes inn for domstolene.

De forenklede reglene vil kanskje føre til flere nabokonflikter fordi forutsigbarheten for naboer svekkes. Misfornøyde naboer bringer ofte byggesakene inn for kommunen og krever tilsyn og ulovlighetsoppfølgning. Ressursbesparelsen for kommunens byggesaksbehandlere vil sannsynligvis medføre behov for mer tilsyn i tillegg til ytterligere bruk av privatrettslige virkemidler – spesielt naboloven.

Meldeplikt til kommunen

En vanlig forglemmelse er unnlatelse av å melde inn tiltak som etter dagens lov er unntatt søknadsplikt til kommunen, etter at det er bygget. Dette fører til at mange tiltak som bygges lovlig uten søknadsplikt ikke blir meldt inn, som igjen fører til utdaterte og feilaktige kart- og matrikkeldata.

Mange er nok ikke klar over at man skal melde inn ikke søknadspliktige tiltak og vet heller ikke hva en slik melding skal inneholde av informasjon. Andre lar være å melde inn i frykt for at kommunen i ettertid vil mene at tiltaket er søknadspliktig likevel. Det er i dag ingen frist for å informere kommunen om tiltaket.

Forslaget går ut på at ikke søknadspliktige tiltak skal meldes inn innen fire uker etter at det er ferdigstilt. Forslaget innebærer også en konkretisering av hva meldingen skal inneholde av informasjon.

Det vil absolutt være i tiltakshavers interesse å melde inn slike tiltak for å unngå at et tiltak senere fremstår som ulovlig dersom regelverket endres.

Det er så vidt vi kan se ikke knyttet noen sanksjoner til oversittelse av den foreslåtte 4-ukers fristen. Dette innebærer at kommunen vil måtte ta tiltakshavers ord på når tiltaket er oppført.

Avstand til nabo og frittliggende bygninger

Dagens regel om at man kan bygge frittliggende bygninger på inntil 50 m2 som ikke inneholder rom for varig opphold inntil 1 meter fra nabogrensen, har ført til en rekke diskusjoner mellom eier og kommune og ikke minst mellom naboer. Usikkerheten gjelder hva «frittliggende» betyr. Det har ført til at kommunene i stor grad har måttet bruke skjønn som igjen har ført til varierende praksis.

Regjeringens forslag til forenklinger tar heldigvis for seg en konkretisering av hvilken avstand som må til for at en bygning skal anses som «frittliggende». Det foreslås at en bygning er frittliggende dersom den plasseres minst 1 meter fra andre bygninger. Et kvantitativt krav som dette vil gjøre regelen lettere å forstå.

Status

Forslaget er på høring frem til 12. oktober. Kanskje vil vi kunne bruke første halvår av 2021 på å bygge terrasser og tilbygg på en enklere og billigere måte. Det kan komme godt med dersom koronapandemien fortsatt legger begrensninger på fritidsreiser.

Kontaktperson

Randi Hansen Våge

Partner
Bergen

934 94 254

Marie Swift Hammervoll

Advokat
Oslo

456 10 056