Erstatning ved kontraktsbrudd – når kan byggmesteren bli ansvarlig?

7 november 2018

Et kontraktsbrudd kan få store økonomiske konsekvenser for en byggmester/entreprenør. Byggmesteren risikerer å bli møtt med krav om utbedring, prisavslag, dagmulkt, heving, og kan dessuten bli ilagt krav om erstatning for tap byggherren lider som følge av kontraktsbruddet.

I denne artikkelen drøfter vi hva som skal til for at byggmesteren kan bli erstatningsansvarlig overfor byggherren etter bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven.

Grunnlaget for erstatning

Byggherrens rett til å kreve erstatning som følge av kontraktsbrudd er regulert i bustadoppføringslova, som regulerer nyoppføring av bolig for en forbruker, samt håndverkertjenesteloven, som regulerer håndverkertjenester for en forbruker. Erstatning med grunnlag i at byggmesteren har garantert for en ytelse behandles ikke nærmere her.

Kontraktsbrudd og økonomisk tap

En forutsetning for at byggherren kan kreve erstatning, er at det foreligger et kontraktsbrudd på byggmesterens side i form av en forsinkelse eller mangel. Dessuten må kontraktbruddet ha påført byggherren et økonomisk tap. Byggherren vil neppe, om noen gang, ha krav på erstatning for ikke-økonomiske ulemper (”tort og svie”), som eksempelvis irritasjon eller tapt livskvalitet som følge av kontraktsbruddet.

Forholdet til andre sanksjoner ved kontraktsbrudd

Det er en forutsetning at byggherren ikke allerede har fått dekket sitt tap gjennom utbedring, prisavslag og/eller dagmulkt.

Dagmulkt er en form for standarderstatning i forsinkelsestilfeller. Byggherren kan kreve dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18. For håndverkertjenester må dagmulkt avtales særskilt, jf. håndverkertjenesteloven § 31. Byggherren har rett til å kreve erstatning istedenfor dagmulkt dersom erstatningskravet vil gi en høyere kompensasjon, men bare dersom byggherrens tap skyldes at byggmesteren har handlet grovt uaktsomt (sterkt kritikkverdig) eller i strid med redelighet og god tro. Det skal altså mye til for å kreve erstatning fremfor dagmulkt. Dette var et bevisst valg fra lovgiver, som ønsket å unngå konflikter om grunnlaget for erstatning og størrelsen på erstatningskravet.

Ansvarsregelen – ”kontrollansvaret”

Ansvarsgrunnlaget etter bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven bygger på et såkalt ”kontrollansvar”. Dette innebærer at byggmesteren blir fri for ansvar dersom han sannsynliggjør at kontraktsbruddet skyldes en hindring som var utenfor hans kontroll, jf. bustadoppføringslova §§ 11 og 35 og håndverkertjenesteloven § 28.

For at byggmesteren skal bli ansvarsfri, må kontraktsbruddet med andre ord relatere seg til en faktor som byggmesteren ikke hadde mulighet til å påvirke. Byggmesteren svarer fullt ut for feil som foretas av egne ansatte, egne maskiner, mv. i forbindelse med prosjektering, sikring og kontroll med arbeider, o.l. På den annen side er uvær en typisk hindring som byggherren ikke kan kontrollere. I følge lovforarbeidene skal også feil ved byggematerialer som byggmesteren har valgt, anses som en faktor utenfor byggherrens kontroll, såfremt feilen ikke var synlig ved overtakelsen og materialvalget forøvrig var forsvarlig.

For å bli fri for ansvar må byggmesteren i tillegg påvise at hindringen som forårsaket kontraktsbruddet verken var noe byggherrenkunne regne med på avtaletidspunktet, eller kunne forventes å unngå eller overvinne følgene avfør leveringstiden var kommet. Dette innebærer at byggmesteren må sørge for å ta forholdsregler mot tenkelige risikofaktorer, eksempelvis sørge for å ha nok materialer på lager i tilfelle det oppstår produksjonssvikt hos leverandøren.

Byggmesteren hefter også for feil som begås av sine underentreprenører, med mindre byggmesteren kan bevise at også underentreprenørene ville vært fritatt for ansvar etter det samme kontrollansvaret.

Fjerntliggende skader – uaktsomhetsansvar

Kontrollansvaret omfatter skader på selve kontraktarbeidet og på gjenstander som har nær og direkte sammenheng med dette. Skade på mer fjerntliggende gjenstander kan bare kreves erstattet dersom byggmesteren har handlet uaktsomt, dvs. i strid med det man normalt må forvente av en byggmester i den gitte situasjon. Rørleggeren som feilmonterer et vannrør, er ansvarlig etter kontrollansvarsregelen for vannskader på gulvet, men kan også tenkes å være ansvarlig for skader på elektrisk anlegg i huset dersom han har handlet uaktsomt. Utførelser i strid med offentligrettslige krav eller bransjenormer vil ofte betegnes som uaktsomt.

Hva kan kreves erstattet?

Byggmesteren er som hovedregel ansvarlig for ethvert økonomisk tap byggherren lider som følge av kontraktsbruddet, jf. bustadoppføringslova § 36 første avsnitt og håndverkertjenesteloven § 30 første avsnitt. Tapet kan eksempelvis dreie seg om utlegg i forbindelse med opprydning av uferdig arbeid, verdireduksjon på kontraktsgjenstanden som følge av en mangel, tapte leieinntekter som følge av forsinket ferdigstillelse, økte utgifter til oppvarming på grunn av mangelfull isolering, pådratte leieutgifter i forbindelse med utflytting i en utbedrings-/forsinkelsesperiode, utgifter til sakkyndig hjelp, advokatbistand mm.

Erstatningsansvaret omfatter ikke personskader, tap som forbrukeren lider i næringsvirksomhet, og andre skader som ikke skyldes kontraktsbrudd. Men for ordens skyld nevnes at byggmesteren kan bli holdt ansvarlig etter andre erstatningsregler. Byggmesteren kan eksempelvis risikere å bli ansvarlig overfor en tilfeldig person som pådrar seg skade ved at byggverket ikke er tilfredsstillende sikret.

Avslutning

Byggmesterens erstatningsansvar etter bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven er strengt. Byggherren har imidlertid en alminnelig plikt til å begrense sitt tap gjennom rimelige tiltak. Overholder ikke byggherren tapsbegrensningsplikten, så risikerer han å selv måtte bære deler av tapet. Dersom erstatningskravets størrelse fremstår urimelig høyt, kan kravet undertiden nedjusteres (”lempes”) etter en konkret vurdering. Terskelen for å lempe erstatningskravets størrelse er imidlertid høy.

Artikkelen ble først publisert i Optimeras kundeavis, Optimisten.

Kontaktperson

Kurt Elvevoll

Partner
Stavanger

416 34 869