Solceller på taket – ikke vær for grønn!

Det blir stadig mer populært med solceller eller solfangere på både nye og eksisterende bygg. Dette er elektriske installasjoner, som kan forårsake brann, som anbefales hensyntatt. Ellers risikerer du å komme i ansvar!

Søknadspliktig tiltak?

Installasjoner av solenergianlegg er som hovedregel søknadspliktig. Reglene om saksbehandling og ansvarlige foretak omfatter derfor disse arbeidene. Uten søknad og tillatelse risikerer man pålegg fra byggesak om riving mv. De ansvarlige foretakene, som byggmestere ofte er, må blant annet ivareta TEK17 sine krav til brannsikkerhet.

Installering og endring av solenergianlegg i eksisterende byggverk, innenfor en bruksenhet eller branncelle (som for eksempel enebolig) er imidlertid unntatt fra kravet om søknadsplikt. Selv om dette ikke er søknadspliktige arbeider, er byggherre likevel ansvarlig for at de materielle minimumskravene gjelder, som brannsikkerhet i bygninger.

TEK17 krever at tekniske installasjoner skal prosjekteres og utføres slik at installasjoner ikke øker faren vesentlig for at brann oppstår, eller at brann og røyk sprer seg. Byggmesteren bør derfor tipse byggherre om å involvere prosjekterende/utførende også innen elektro og brann allerede på planleggingsstadiet. Videre stiller TEK17 krav til tilrettelegging for redningsmannskaper, som også skal oppfylles som minimumskrav.

Er man i tvil kan man kontakte byggesak i den aktuelle kommunen.

Krav til dokumentasjon

Ethvert produkt som skal inngå i et byggverk, skal ha forsvarlige og dokumenterte egenskaper. Dette er nærmere regulert blant annet gjennom Forskrift om omsetning og dokumentasjon av produkter til byggverk (DOK), som gjelder for produkter som omsettes for bruk i byggverk.

DOK stiller krav til dokumentasjon av egenskaper og ytelser i byggevarer. Denne dokumentasjonen skal inneholde produsent og importør med kontaktdetaljer, byggevarens egenskaper, tekniske spesifikasjoner som er lagt til grunn og navn på det foretaket som har utført eventuelle tredjepartskontroller. Det er også krav om opplysninger om farlige stoffer, og det skal foreligge nødvendige bruks-/monteringsanvisninger på norsk, svensk eller dansk.

For å unngå bruk av et ulovlig produkt bør man, før innkjøp og montering, nøye kontrollere merkingen. Er anlegget sparsomt merket, og uten bruksanvisninger på et skandinavisk språk, bør man vurdere å ikke kjøpe anlegget. Ellers risikerer man å montere et ulovlig anlegg, som senere kan bli krevd fjernet mv.

Profesjonell kunde – hvem har da ansvaret for solenergianlegget?

Mellom profesjonelle aktører bør man særskilt avtaleregulere hvem som har ansvaret for prosjektering, produktkontroll, innkjøp, montering, drift og vedlikehold av anlegget. Ansvaret for å ivareta brannsikkerheten vil her være sentralt, for eksempel hvem av partene har ansvaret for å sikre tilstrekkelig brannmotstand i takkonstruksjonen under solenergianlegget. Uklarheter kan være tvisteskapende.

De profesjonelle og seriøse aktørene som planlegger/prosjekterer eller utfører elektroarbeider vil følge NEK 400, som er en regelsamling som også omfatter arbeider med solenergianlegg.

Privat kunde – hvem har da ansvaret?

Overfor forbrukere plikter profesjonelle aktører, i henhold til håndverkertjenesteloven eller bustadoppføringslova, å ivareta forbrukerens interesser og tilfredsstille henholdsvis «offentlige sikkerhetskrav» eller «offentligrettslige krav». Som profesjonell aktør bør man derfor bl.a. kontrollere dokumentasjon for produktet, samt TEK17s ovenfor nevnte krav om brannsikkerhet.

Hva kan skje etter en brann?

Normalt er man forsikret mot brannskader gjennom sine forsikringer, for eksempel hus- og innboforsikring. Har man slurvet med monteringen av anlegget e.l. risikerer eier avkorting i forsikringsdekningen ved brann. Forsikringsselskapet vil også vurdere regress hos den som er ansvarlig for skaden, for eksempel den aktøren som har påtatt seg ansvaret for prosjektering/innkjøp/montering av solenergianlegget.

Relevant regelverk:

  • Plan- og bygningsloven §§ 20-5 og 29-7
  • TEK17 §§ 11-10 og 11-17
  • Veiledningen til Byggesaksforskriften (SAK10) § 4-1 bokstav d nr 4
  • Veiledningen til SAK10 § 4-1 bokstav d nr 4
  • Forskrift om omsetning og dokumentasjon av produkter til byggverk (DOK)
  • Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg § 35
  • Norsk Elektronisk Norm (NEK) 400
  • NE-EN 62446
  • Bustadoppføringslova § 25
  • Håndverkertjenesteloven § 6
  • Forsikringsavtalelovens § 4-9
  • Skadeserstatningsloven § 4-3

Sjekkliste:

  • Er søknad til kommunen nødvendig?
  • Har relevante fagfolk vurdert brannsikkerheten?
  • Har de aktuelle fagfolkene tilstrekkelig brannfaglig kompetanse?
  • Er anlegget merket på skandinavisk språk med informasjon om egenskapene?
  • Har du som profesjonell aktør ivaretatt forbrukerens interesser i tråd med offentlige sikkerhetskrav eller offentligrettslige krav?
  • Har man i kontrakten mellom de profesjonelle partene regulert hvem som har ansvar for prosjektering/utførelse av anlegget, bl.a. hva gjelder brannsikkerhet?
  • Risikerer du avkorting i forsikringsutbetaling eller regress fra forsikringsselskapet som følge av brann?
  • Dersom du er usikker, har du du kontaktet byggesak i kommunen?

Denne artikkelen, med noen få endringer, ble i september 2019 publisert i kundeavisen til Optimera, Optimisten.

Les mer

Vet du hva risikoopplysninger er?

Hva er risikoopplysninger og hva må kjøper vite om slike opplysninger når det er tegnet boligkjøperforsikring, bygningsforsikring og innboforsikring, og selger i tillegg har tegnet boligselgerforsikring (eierskifteforsikring)?

Hva er risikoopplysninger

Når man har kjøpt en bolig, er feil og mangler ved boligen det siste man håper å oppdage. Dersom man likevel oppdager feil eller mangler ved boligen, avvises ofte krav om utbedring eller kompensasjon i form av prisavslag eller erstatning med henvisning til at det er gitt risikoopplysninger.

En risikoopplysning er en opplysning som gis av selger i forbindelse med salget som kan gi antydninger eller hint om feil eller mangler, uten direkte å opplyse om mangelen. Det kan være tilstandsgrad 2 eller 3 i tilstandsrapporten, høy alder på bygningsdelen, opplysning om at noe er en risikokonstruksjon, at arbeidet er utført av folk uten fagkompetanse eller en mer konkret opplysning.

Eksempel: En opplysning om en sprekk i et tak, kan være en risikoopplysning. Sprekken kan være en indikasjon på at noe kan være feil med takkonstruksjonen – men opplysningen trenger ikke å bety det. Det kan også bare være en svinnsprekk eller maling som har sprukket fordi den har tørket for raskt.

Hvorfor trenger du å kjenne til dette? Det er fordi risikoopplysninger kan påvirke mangelvurderingen på flere måter, og kan få stor betydning for ditt eventuelle krav på erstatning eller utbedring. Noen sentrale vurderingspunkter i denne forbindelse vil være:

  • Er det tilstrekkelig opplyst om mangelen eller risiko for den, så foreligger ikke mangel
  • En risikoopplysning kan gi deg som kjøper en særskilt (ekstra) undersøkelsesplikt
  • Det kan tenkes at mangelen ikke ville være egnet til å virke inn på avtalen
  • Boligen er på bakgrunn av risikoopplysningen ikke i dårligere stand (fordi standarden er innenfor det kjøper måtte forvente)
  • Risikoopplysningen kan gi redusert utmåling av kompensasjonen for mangelen

Det rettslige utgangspunktet for en vurdering av risikoopplysningers innvirkning på et kjøp, finnes i Rt. 2002 s. 1425. Her kom Høyesterett frem til at en opplysning om «vanninntrenging som skyldtes feil på dreneringen», avskår kjøpers krav mot selger, nettopp fordi kjøperne ikke foretok nærmere undersøkelser eller tok forbehold om opplysningens riktighet ved inngåelsen av kontrakten. Når det senere viste seg at årsaken til vanninntrengningen var mer alvorlig enn det som var opplyst av selger, ble det lagt til grunn at dette var en risiko kjøper hadde overtatt i lys av den risikoopplysningen som var gitt av selger.

Hva er så den praktiske utfordringen?

I de tilfellene der selger har kjent til en feil ved boligen, så vil en fullstendig opplysning om dette kunne påvirke en salgssum negativt. Mange kvier seg derfor for å gi det fulle opplysningsbildet og kommuniserer ikke eventuelle feil.

Eksempel: Selger kjenner til at det har vært fukt i kjelleren og har hatt fagfolk til å undersøke hva som er årsaken. De har konkludert at årsaken er mangler ved dreneringen. Hvis selger kun gir informasjon om «noe fukt i kjeller», blir feilen underkommunisert. Dette er en vanskelig problemstilling fordi bare deler av mangelen er opplyst.

Rettsavgjørelser for slike saker varier. Retten står ofte overfor vanskelige bevistemaer. I flere tilfeller blir sympatiene avgjørende for vurderingen, slik at selger blir dømt til å betale et prisavslag. Kjøper må belage seg på et standardhevingsfradag – en avkorting av erstatningen. Standardhevingsfradrag trekkes fordi man får utbedret noe som delvis var opplyst om ved salget.

Forklaring på de ulike forsikringene

Ovenfor har vi nevnt ulike forsikringer, og skal her forklare hva som ligger i de ulike typene forsikring.

Boligkjøperforsikring er kun en advokatforsikring som gir den forsikrede krav på advokatbistand for å fremme krav mot selger. Det er altså ikke en forsikring som gir noen rett på utbedring av feil eller mangler ved boliger.

Bygningsforsikring og innboforsikring krever at feil eller mangler må være oppstått uventet i kjøpers forsikringsperiode – altså etter overtakelse av boligen. Hvis flere feil har utviklet seg over tid og stammer fra en tidligere eiers tid, vil det ikke være dekket under disse forsikringene.

Boligselgerforsikringen forsikrer selgers ansvar for feil og mangler. Den vil i de fleste tilfeller være en korrekt adressat for et mangelskrav.

Hva må du huske på

Hvordan skal du i lys av dette forholde deg når du foretar kjøp av bolig?

Det viktigste er at du er oppmerksom på den opplysninger som vi har gitt eksempler på i denne artikkelen. Samtidig å være klar over at disse opplysningene kan få store økonomiske konsekvenser for deg dersom du ikke tar grep for å undersøke nærmere eller får rådgivningen knyttet til hvordan kjøpekontrakten må utformes for å ta høyde for eventuell risiko som ligger i de forskjellige opplysningene.

Det er viktig at du spør selger og megler, før du inngir et eventuelt bud, dersom du har mistanke for en potensiell risikoopplysning.

Advokatfirmaet Hammervoll Pind har advokater som er spesialister på mangelsaker. Har du kjøpt bolig og oppdaget at den ikke er slik du forventet, eller har du solgt en bolig som kjøper klager på, kan du ta kontakt med en av våre advokater og få en vurdering.

Les mer

Hvordan velge riktig kontrakt?

Som utførende håndverker eller entreprenør bør du velge riktig kontrakt for det aktuelle oppdraget. Dette gjelder uavhengig av om kunden er privat eller profesjonell. Ellers risikerer man uenighet og tvister.

Her kommer en oversikt over noen sentrale kontrakter med tilhørende standardformularer, som vi kaller byggblanketter i det følgende. Alle blankettene det refereres til i denne saken er tilgjengelig på blant annet Standard Norge sin nettside, standard.no

Kontrakter mot private kunder

Oppføring av bolig eller fritidsbolig

Byggblankett 3425:2019 gjelder planlegging av og oppføring av bolig eller fritidsbolig. Blanketten er basert på bustadoppføringslovas regler og legger til grunn at entreprenøren påtar seg det meste av planleggingen og oppføringen av boligen eller fritidseiendommen.

Arbeid relatert til oppføring av bolig eller fritidsbolig

Byggblankett 3426 A:2011 og 3426 B:2019 gjelder utførelse av arbeid relatert til oppføring av bolig eller fritidsbolig. Byggblanketten er basert på bustadoppføringslovas regler og forutsetter at forbrukeren leverer tegningsgrunnlaget. A gjelder i de tilfeller hvor vederlaget for byggearbeidet er lavere enn 2 ganger grunnbeløpet (G), og B gjelder når avtalt vederlag er høyere enn 2G. Grunnbeløpet er per 1. mai 2018 kroner 96.883, og 2G utgjør kroner 193.766.

Bolig eller fritidsbolig hvor arbeidet ikke er fullført

Byggblankett 3427:2019 er basert på bustadoppføringslovas regler og benyttes for kjøp av bolig eller fritidsbolig i de tilfeller hvor arbeidet ikke er fullført. Dersom arbeidet er fullført benyttes byggblankett NS 3428:2019 som er basert på avhendingslovas regler.

Arbeid som utføres på fast eiendom

For arbeid som utføres på fast eiendom benyttes byggblankettene 3501:2013 eller 3502:2013. Disse er tilgjengelige på Forbrukerrådets nettsider. Byggblankett 3501 benyttes for arbeider på fast eiendom hvor det avtalte vederlaget er høyere enn 2G. Byggblankett 3502 gjelder når vederlaget er lavere enn 2G.

Oppføring av bolig eller fritidsbolig på tomt med byggeklausul

Byggblankettene 3429 A:2019 og 3429 B:2019 er basert på bustadoppføringslova og gjelder for tomter med byggeklausul. Blankett A gjelder for kontrakt om rett til slik tomt og B gjelder for kontrakt om planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på slik tomt.

Kjøp av prefab til bolig og andre bygninger

Byggblankett 3404:2009 er basert på forbrukerkjøpsloven og gjelder for kontrakt om kjøp av byggesett til bolig og andre bygninger.

Oppdrag mellom profesjonelle aktører

Mellom profesjonelle parter er det også utarbeidet standard kontraktsformularer, eller byggblanketter. Flere av disse er i tillegg tilgjengelige som engelske versjoner.

Prosjektering, rådgivning og byggelederoppdrag

Ved prosjekteringsoppdrag benyttes byggblankett 8401 eller 8402, som er basert på henholdsvis NS 8401 og NS 8402. Byggblankett 8403 gjelder ved inngåelse av byggelederoppdrag i henhold til NS 8403. Ved bruk av NS 8403 anvendes også byggblankett 8440 A og B som gjelder henholdsvis kontraktformular og formular for oppgavefordeling mellom byggherre og hans eller hennes kontraktspartner.

Utførelsesentreprise

Ved utførelsesentreprise anvendes NS 8405 eller NS 8406 mellom byggherre og entreprenøren som skal utføre arbeidene. Det er tre byggblanketter for hver av standardene. Byggblankett 8405 og 8406 A er formular for inngåelse av kontrakten, mens byggblankett 8405 og 8406 B og C er formularer for henholdsvis entreprenørens og byggherrens sikkerhetsstillelse. Som hovedregel bør NS 8405 med tilhørende blanketter benyttes.

Ved utførelsesunderentreprise mellom utførelsesentreprenør og underentreprenør benyttes standardene NS 8415 eller NS 8416. Her er det også tre byggblanketter med samme anvendelsesområder som NS 8405 og NS 8406.

Totalentreprise

Ved totalentreprise, hvor totalentreprenøren både skal prosjektere og utføre arbeidene, benyttes NS 8407 mellom byggherre og totalentreprenør. Her er det tre tilhørende byggblanketter A, B og C som gjelder kontraktsinngåelse og sikkerhetsstillelse.

Ved totalunderentreprise i henhold til NS 8417, som brukes mellom totalentreprenør og underentreprenør, er det også tre byggblanketter som følger standarden NS 8417. Disse har samme anvendelsesområder som byggblankettene til NS 8407.

For kjøp av byggevarer

For kjøp av byggevarer benyttes byggblankett NS 8409, som reguleres av NS 8409. For øvrig kan nevnes at Standard Norge også har byggblanketter til bruk ved innkalling til overtakelsesforretning, overtakelsesprotokoll og mangelliste med forbrukere. Disse er byggblankett 8430 C, D og E. Overtakelsesprotokoll og mangelliste mellom profesjonelle er byggeblankett 8430 A og B.

Etter å ha valgt korrekt byggblankett, bør man bruke tid til å fylle inn presis informasjon om pris, forsikringer, tidsfrister, partenes representanter med mer. Dette kan være tidskrevende i starten, men lønnsomt i det lange løp. I verste fall kan fravær av kontrakt føre til uønskede uenigheter og tvister.

Les mer

Ny lagmannsrettsdom om skjeggkre – en mangel, men ingen verdireduksjon

Den 9. april avsa Agder lagmannsrett dom om skjeggkre ved salg av bolig. I tingretten ble boligselgerne dømt til å betale kjøperne et prisavslag på kr. 692 812. Ifølge tingretten utgjorde dette boligens verdireduksjon, når man sammenlignet boligen med og uten skjeggkre. Boligselgerne anket tingrettsdommen, og hevdet blant annet at forekomsten av skjeggkre ikke utgjorde en mangel ved eiendommen.

Lagmannsretten: Skjeggkre utgjorde en mangel ved eiendommen

Brukte boliger selges normalt «som den er». I disse tilfeller foreligger det bare en mangel dersom selgeren har gitt ufullstendige eller ukorrekte opplysninger som har hatt betydning for avtaleinngåelsen, eller dersom eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

I denne saken konkluderte lagmannsretten med at selgerne verken kjente eller burde ha kjent til at det fantes skjeggkre i huset da kjøperne overtok huset.

Lagmannsretten mente derimot at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne kunne regne med når de kjøpte eiendommen. Det ble blant annet lagt vekt på at boligen var forholdsvis ny (oppført i 2008) og av gjennomgående god standard. Det forelå dermed en mangel ved boligen. En mangel kan gi kjøperne krav på utbedring, prisavslag, erstatning og/eller heving av kjøpet.

Ingen verdireduksjon

I denne saken ble kjøperne tilkjent prisavslag. Spørsmålet var hvor stort prisavslaget skulle være. Det er verdt å merke seg at lagmannsretten ikke fant det sannsynliggjort at forekomsten av skjeggkre medførte en verdiforringelse på eiendommen. Lagmannsretten fant det blant annet bevist at opplysninger om skjeggkre ikke generelt fører til færre interessenter på visninger eller til reduserte boligpriser.

Boligkjøperne måtte dermed nøye seg med et langt lavere prisavslag enn hva kjøperne ble tilkjent i tingretten. Kjøperne fikk kun tilkjent nødvendige kostnader med å bekjempe skjeggkreene, samt utgifter til etterfølgende kontroll- og vedlikeholdsarbeider, totalt ca. kr. 110 000.

Nye bekjempelsesmuligheter?

Det har vist seg å være utfordrende å finne insektmidler som fjerner skjeggkre på en effektiv måte. I dommen påpeker lagmannsretten likevel at skadedyrfirmaer etter hvert har funnet fram til svært effektive bekjempelsesmåter, både ved spraying med forskjellige giftstoffer, limfeller og giftåte.

Boligforsikringsbransjen

I dag har samtlige forsikringsselskap endret sine forsikringsvilkår, slik at skjeggkre uttrykkelig faller utenfor boligselgerforsikringen. Dette har stor betydning for boligselgere, som nå i større grad må dekke eventuelle krav fra boligkjøpere fra egen lomme. For boligselgere er det desto viktigere å ha en gjeldende hus-/innboforsikring. Hus-/innboforsikringen dekker normalt kostnader til advokatbistand inntil et visst beløp, mot at kunden betaler en egenandel.

Les mer

AVFALLSFRIE BYGGEPLASSER – dialogen er i gang!

Samspill mellom byggherrer, entreprenører og leverandører skal bidra til at Norge når sine forpliktelser etter Paris-avtalen. For leverandørmarkedet vil reduserte utslipp kunne gi økonomisk gevinst.

Før påske var byggebransjen samlet hos NHO for å kickstarte dialogen rundt løsninger og kommende krav for avfallsfrie byggeplasser. Flere betydningsfulle byggherrer er del av fellesinitiativet. Disse ønsker samspill med markedet for å finne løsninger på den store klimautfordringen.

Hvorfor er avfall fra byggeplass satt på dagsorden?

Hvert år genereres det omtrent 1,8 millioner tonn avfall fra aktivitet i norsk byggebransje. Dette utgjør hele 14 prosent av landets totale avfall, og 5 prosent av dette kommer fra prosesser med å etablere helt nye bygg. Rundt halvparten av utslippene fra disse nybyggene kommer fra materialer. Bransjen har allerede fokus på høy grad av kildesortering, og der har aktørene kommet langt. Men er det også mulig å redusere mengden av det som må sorteres?

Arbeidet for avfallsfrie byggeplasser handler om å utvikle en produksjon som ikke genererer avfall, hverken på byggeplassen eller ute hos produsenten. Byggherrene er klare i sin tale – de vil stille krav om avfallsfrihet fra 2022 og belønne de aktørene som bidrar til å utvikle gode og egnede løsninger.

Løsningene som må til for å nå målet vil bli utviklet av bransjen i fellesskap. Entreprenører og leverandører oppfordres til å tenke nytt for å etablere ny teknologi, nye prosesser og nye produktløsninger.

Utvikling kan gi senere konkurransefordel og lønnsomhet

Med etablering av nye løsninger er det klart at leverandørmarkedet tenker på egen økonomi og risiko. Da en av byggherrene stilte markedet spørsmål om reduksjon i mengden avfall ville gi en økonomisk gevinst, svarte 72 prosent bekreftende. Byggherrene som står bak initiativet har et budsjett på til sammen 22 milliarder kroner for 2019 alene. Etableringsfasen er imidlertid krevende og risikofylt, og dette er noe av bakgrunnen for at Innovasjon Norge er med på laget med sine finansieringsordninger for utviklingsfasen.

Den største gulroten for leverandørene som kaster seg inn i dialogen og utviklingen, er muligheten for at løsningen senere etterspørres. Konkurransefordelen og lønnsomheten vil kunne bli et faktum. Det at økt bærekraft kan gi redusert kostnad ga Skanska et godt eksempel på under dialogkonferansen. Med gjennomsnittlig svinn for trelast på 25 prosent er potensiell kostnadsbesparelse beløp som vil utgjøre en forskjell på bunnlinja. I tillegg vil en 50 prosent reduksjon av trelast som går til svinn kunne gi i en besparelse på 430 tonn CO2e pr år.

Dialogen er i gang

Noen byggherrer er allerede i gang. Sandnes Eiendomsselskap KF har hatt dialog med leverandørmarkedet omkring temaet, og har benyttet innspillene i to senere konkurranser. I kontraktene ble nullpunktet for avfallsreduksjon på 40 kg/kvm mot dagens avfallsnivå som ligger på cirka 60 kg/kvm. Beregningen av avfallet ble definert etter avfall som ble tatt ut av byggeplass, inkludert avfallet som går til gjenvinning. Klarer entreprenøren å minimere avfallsmengden til under 40 kg/kvm, vil dette gi en økonomisk fordel basert på gitte beløpsintervaller. Eksempelvis vil en reduksjon ned til 20 kg/kvm gi en belønning på 750 000 kroner. Dette betyr at entreprenøren potensielt kan få økonomisk kompensasjon i tillegg til kostnadsbesparelser for avfallshåndtering.

Vinn-vinn for klima og næringsliv

Det å gjøre business som samtidig bidrar til at samfunnsutfordringer løses, er en ren vinn-vinn-situasjon. Er du entreprenør, leverandør eller produsent bør en benytte sjansen til å delta i dialogen. Byggherrenes invitasjon gir mulighet til å være med på å oppstille egnede krav og prosesser som fungerer, men dette krever faktisk deltakelse. Er du underentreprenør eller en mindre produsent, så ta din plass i dialogen. Når kravene først er satt vil det være mindre mulighet til å påvirke.

Resultatet av dialogen vil munne ut i at den enkelte byggherre stiller egne krav basert på dialogen, nye løsninger og det spesifikke prosjektet. Entreprenører og leverandører bør allerede på tilbudsstadiet tolke anskaffelsesdokumentene slik at kravene er forstått. For entreprenører og leverandører som har aktører under seg i kontraktskjeden, vil det være viktig å regulere byggherrens krav nedover for å sikre at disse overholdes og at målene nås.

Vi oppfordrer til å benytte dialogfasen til å fremheve det som er viktig for din posisjon, og ikke minst til å være med på å utvikle morgendagens løsninger for bransjen.

Les mer

Eiendomsskatt – klagefrist i Oslo er 11. april

Oslo kommune har de siste ukene sendt ut eiendomsskatteseddel som viser hvor mye du skal betale i eiendomsskatt. Dersom du mener at taksten eller utskrevet eiendomsskatt er feil, kan du klage. Fristen for dette er i Oslo 11. april.

Eiendomsskatt i Oslo

Eiendomsskatten skal beregnes ut fra en estimert markedsverdi for eiendommen. Kommunene skal ta i bruk skatteetatens beregnede markedsverdi for boligeiendommer. For andre eiendommer, herunder fritidseiendommer og næringseiendommer, fastsettes eiendomsskattegrunnlaget ved takst.

Eiendomsskatteseddelen sendes ut til de som skal betale eiendomsskatt mellom 15. og 28. februar hvert år. Siste frist for utsendelse er 1. mars. Eiendomsskattekrav forfaller til betaling i fire like store terminer per år.

Frist for å klage på eiendomsskatt i Bergen er seks uker etter at skattelisten legges ut eller fra du har mottatt skatteseddel. I Stavanger er klagefristen tre uker. Informasjon om klagefrister finnes på nettsidene til den enkelte kommune.

Nedenfor følger en beskrivelse av beregningen av eiendomsskatt i Oslo og av klagereglene i Oslo.

Beregning av eiendomsskatt for bolig

Kommunene skal ta i bruk skatteetatens beregnede markedsverdi for boligeiendommer. Denne verdien benyttes ved fastsettelse av boligens formuesverdi. Boligverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris beregnet av Statistisk sentralbyrå multiplisert med boligens areal (P-rom).

Eiendomsskattegrunnlaget skal ikke skal være høyere enn 80 prosent av den av skatteetaten beregnede markedsverdien det aktuelle året. Det gis et bunnfradrag i Oslo på 4,6 millioner kroner. Dette innebærer at dersom formuesverdien av boligen du bor i er lavere enn 5 750 000 kroner, skal du ikke betale ikke eiendomsskatt i Oslo (80 prosent av 5 750 000 = 4 600 000, som tilsvarer bunnfradraget i Oslo).

Overstiger verdien av boligen dette beløpet, skal du betale eiendomsskatt til kommunen.

For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget, fratrukket bunnfradraget (i Oslo er dette for tiden på inntil 4,6 millioner kroner). Det kan være ulike bunnfradrag fra kommune til kommune. Noen kommuner har ikke bunnfradrag.

Beregningen av eiendomsskatt skjer slik:

Eiendomsskattegrunnlag – bunnfradrag x 0,003 = årlig eiendomsskatt

Boliger som har flere boenheter som alle oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på flere bunnfradrag. Bunnfradraget for en boenhet er begrenset til boenhetens verdi (eiendomsskattegrunnlag). Dette innebærer at hvis boenhetens andel av verdien beregnes til tre millioner kroner, er bunnfradraget for denne boenheten begrenset til tre millioner kroner.

Hva som er selvstendig boenhet i Oslo reguleres av en egen forskrift. Som selvstendig bolig anses blant annet:

  • bolig som er godkjent av plan- og bygningsmyndighetene som selvstendig boenhet etter gjeldende regelverk på godkjenningstidspunktet.
  • boenheter som (i) er fysisk adskilt fra øvrig boareal i eksisterende bolig, (ii) er godkjent til varig opphold, (iii) har egen separat inngang fra ytre rom og (iv) har alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom (soveplass), bad og wc) for en bolig.

Det er viktig å være oppmerksom på at selv om man har rett på ekstra bunnfradrag, så blir det ikke automatisk en godkjent boenhet etter plan- og bygningsloven, eller registrert i Eiendomsregisteret (matrikkelen).

Hvis det ikke gjelder boligeiendom, men for eksempel fritidseiendom fastsettes eiendomsskattegrunnlaget på bakgrunn av takst fra kommunen. Eiendomsskatten utgjør 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget. Også for fritidseiendom gis bunnfradrag (maksimalt kr 4 600 000).

 Eiendomsskatt for næringseiendom og ubebygd tomt

For næringseiendom og tomt gjennomfører kommunen taksering av eiendommen, og fastsetter eiendomsskattegrunnlaget på bakgrunn av taksten. Også her er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget. Det er imidlertid ikke bunnfradrag for næringseiendom. Består eiendommen av både bolig og næring, fastsettes eget eiendomsskattegrunnlag på de to delene.

I festeforhold skal i utgangspunktet eiendomsskatten fordeles forholdsmessig mellom fester og bortfester. Da slike eiendommer har forskjellige eiere av henholdsvis tomten og bygningsmassen fordelingen av skattebyrden mellom fester og bortfester på bakgrunn av hvem som anses som eier av hhv bygning og grunn. Den totale skattebyrden knyttet til en slik eiendom skal i utgangspunktet være den samme uavhengig av om det er en festetomt eller ei.

Klage til kommunen

Hvis du mener boligverdien (formuesverdien) fra Skatteetaten er feil, kan du selv endre dette ved å endre skattemeldingen. Dette gjør du ved å sende en endringsmelding til skatteetaten. Det er ikke nødvendig å melde fra om dette til kommunen. Dersom Skatteetaten endrer boligverdien, vil kommunen få melding om dette slik at eiendomsskatten blir korrigert. For mye innbetalt eiendomsskatt vil tilbakebetales etterhvert. Kommunen vil normalt skrive ut nye terminoppgaver når endringen/klagen er behandlet, der det hensyntas at det er innbetalt for mye i en eller flere tidligere terminer.

Dersom du mener at andre forhold ved eiendomsskatten er feil, kan du klage til kommunen ved å enten levere klagen på Min Side, eller ved å sende en skriftlig klage til Eiendomsskattekontoret. Dette kan for eksempel gjelde dersom du mener at takseringen foretatt av kommunen er feil, eller fordi du mener du har krav på et ekstra bunnfradrag fordi du har flere selvstendige boenheter i boligen.

Fristen for å klage til Oslo kommune er seks uker etter kunngjøringen av eiendomsskattelisten, eller den dagen eiendomsskatteseddelen ble sendt. Fristen for å klage på eiendomsskatten i Oslo er senest 11. april 2019.

Husk at selv om du mener at eiendomsskattegrunnlaget er feil, må du betale den faktura du har fått.

Høyesterett skal vurdere eiendomsskatten i Oslo

Høyesterett skal i mai 2019 behandle en sak som gjelder eiendomsskatten i Oslo, hvor striden blant annet gjelder tidsfristen for utskriving av skatt. En gruppe på 3 400 privatpersoner har saksøkt Oslo kommune for blant annet å ikke ha overholdt den lovbestemte fristen for utsendelse av eiendomsskattegrunnlag for skatteåret 2016. Oslo kommune utskrev eiendomsskatten 30. juni.

Borgarting lagmannsrett mente at kommunen ikke hadde overholdt den lovbestemte fristen som er 1. mars.

Kommunen har i sin anke til Høyesterett blant annet anført at skatten ikke var skrevet ut for sent, og at virkningene av en eventuell for sen utskriving ikke er ugyldighet. Privatpersonene anførte at dette ikke er første gang Oslo kommune skriver ut eiendomsskatt, og at skatten derfor ble utskrevet etter fristen. I anken til Høyesterett anførte privatpersonene at de som ikke har klaget kan få prøvd utskrivingsvedtakene.

Dersom lagmannsrettsdommen blir stående risikerer kommunen å måtte tilbakebetale flere hundre millioner skattekroner til disse privatpersonene.

Høyesterett skal også ta stilling til om selve skattemodellen er ulovlig. Privatpersonenes hovedpoeng er at bunnfradraget er satt så høyt at mange boliger i realiteten ikke får eiendomsskatt. Privatpersonene anfører at en eiendomsskatt som verner 8 av 10 boligenheter, ligger utenfor den beskatningskompetansen Stortinget har gitt kommunen etter eiendomsskatteloven og at den dermed er ulovlig. Kommunen på sin side anfører at bunnfradraget ikke er satt ulovlig høyt. Kommunen vant frem på dette punktet både i tingretten og lagmannsretten. Det gjenstår å se hvilket resultat Høyesterett kommer til.

Les mer

Skjeggkre invaderer norske hjem – hva er dine rettigheter?

Skjeggkre er et stadig mer utbredt i norske boliger, men er likevel et ukjent fenomen for mange. På kort tid har vi sett flere rettsavgjørelser der boligkjøperen retter krav mot selgeren etter å ha funnet skjeggkre i boligen. Vi ser nærmere på hvilken betydning skjeggkre har for kjøper eller selgers rettigheter ved boligsalg.

Hva er skjeggkre?

Skjeggkre er et insekt som kan forekomme i de fleste deler av boligen, typisk baderom. Skjeggkre tilføres boligen via naboleiligheter eller fra byggematerialer, pappesker og andre ting som bringes inn. Skjeggkre er ikke skadelig, men defineres som skadedyr fordi det for enkelte skaper ubehag og er vanskelig å fjerne dersom man først er rammet. I dag finnes ingen effektiv måte å fjerne insektene på, men det kan utføres tiltak for å holde bestanden nede.

Boligkjøperens rettigheter

Hvis boligen lider av en såkalt «mangel», kan kjøperen ha krav på utbedring, prisavslag, heving og/eller erstatning av selgeren. Dette forutsetter at kjøperen har reklamert i tide. Mangler som oppdages ved overtakelse bør angis i overtakelsesprotokollen. Mangler som viser seg senere må påberopes «innen rimelig tid» (i praksis ca. 2 mnd.) etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget dette. Boligkjøpere som har mistanke om skjeggkre må derfor raskt varsle selger og bør engasjere sakkyndig som kan vurdere forholdet.

Skjeggkre som først tilkommer etter overtakelsen er naturligvis selger uvedkommende.

En mangel ved boligen?

Brukte boliger selges normalt «som den er». Da foreligger det bare en «mangel» hvis selgeren har gitt ufullstendig eller ukorrekt informasjon av betydning for boligkjøpet, eller boligen er «vesentlig dårligere» enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

En selger som er kjent med at boligen har skjeggkre må altså opplyse om dette. Selgeren behøver normalt ikke å opplyse om feil som er forsvarlig utbedret. Men det skal mye til for at selgeren slipper å opplyse om skjeggkre, ettersom dette vanskelig lar seg utbedre.

Skjeggkre er nattaktive insekter som skyr lys og kan holde seg skjult over lang tid. Skjeggkre kan derfor være vanskelig å oppdage. Selgeren kan likevel bli holdt ansvarlig hvis uvitenheten om forholdet var grovt uaktsom. Her må det foretas en konkret vurdering i hvert tilfelle, hvor man bl.a. ser hen til hvor lenge skjeggkre har vært til stede, problemets utbredelse og årsaken til at selgeren ikke kjente til dette.

Dersom selgeren har overholdt sin opplysningsplikt, foreligger det bare en mangel hvis boligen er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperen kunne forvente. Her vektlegger domstolene bl.a. om eksistensen av skjeggkre har påført kjøperen psykisk ubehag og om boligens verdi er redusert. Boligkjøpere må i større grad akseptere at boliger har skjeggkre etterhvert som dette blir et mer utbredt fenomen.

Prisavslag og erstatning

Som nevnt kan kjøperen ha ulike rettigheter hvis boligen er solgt med skjeggkre og dette utgjør en mangel. I praksis gis kjøpere først og fremst prisavslag. Prisavslaget utmåles til boligens verditap når man sammenligner boligens markedsverdi med og uten mangelen. I tillegg kan kjøperen få dekket sine utgifter med å holde bestanden nede.

Kjøperen kan ha krav på erstatning for utgifter med å kartlegge skadeomfanget og øvrig økonomisk tap. Erstatning for indirekte tap, som tapte leieinntekter, kan bare gis dersom selgeren har vært uaktsom.

Ringvirkninger i boligbransjen?

Enkelte forsikringsselskap har nå endret sine forsikringsvilkår slik at skjeggkre uttrykkelig faller utenfor boligselgerforsikringen. Dette kan få stor økonomisk betydning for selgere som mottar krav fra kjøper. Den nye oppmerksomheten rundt skjeggkre får ventelig også andre virkninger i bransjen. Takstmenn må foreta grundig kontroll slik at skjeggkre om mulig oppdages før avtaleinngåelse. Entreprenører må bli flinke til å sjekke byggematerialer. Manglende etterlevelse kan resultere i søksmål fra ulike hold.

Artikkelen ble først publisert i Estate Nyheter.

Les mer

Offentlig vei nedlegges – hvem eier grunnen?

Så lenge det har bodd folk i landet har man etablert stier og veier. Allerede i Gulatingsloven (år 950) fikk vi bestemmelser som regulerte forhold til vei. Veier finner vi i dag over hele landet.  Langs kysten har vi i tillegg ferjekaier for betjening av rutebåt og bilferje.

Gjennom de siste hundre årene har det skjedd til dels dramatiske endringer i samferdselssektoren. Der øysamfunn og isolerte bygdesamfunn tidligere var fullt ut avhengige av båt for transport av varer, skolebarn mv., blir det etablert tuneller, bruer mv. Gamle smale veier blir erstattet av nye rette og brede veier. Resultatet av denne utviklingen er at veistrekninger blir liggende ubrukt, og offentlige kaianlegg forfaller pga unnlatt vedlikehold.

 I den situasjonen reises spørsmålet om hvem som egentlig eier veigrunnen. Er det offentlig eierskap til grunnen, eller er eieren den landbrukseiendom som i sin tid avga grunn til veien?  Svaret avhenger av om det offentlige i sin tid ble gitt eiendomsrett eller bruksrett til grunnen.

 

Hva er «offentlig vei»?

En offentlig vei er åpen for allmenn ferdsel og vedlikeholdes av veimyndighetene, jevnfør veilovens § 1. «Vei» – begrepet omfatter også ferjekai og annet kaianlegg som står i sammenheng med vei eller gate. Rene fiskerihavner etablert av myndighetene før og etter 2. verdenskrig faller utenfor temaet i denne artikkelen.

Grunnavståelse – form og rettsforhold?

Enten veien i utgangspunktet var en privat vei som ble overtatt av det offentlige, eller en vei som det offentlige selv etablerte, er det vanligvis ukomplisert å konstatere hvilken eiendom som avstod veigrunn.

Avståelsen kan ha skjedd mot vederlag i henhold til avtale eller ekspropriasjon, i form av såkalt «frigrunnserklæring», eller typisk for eldre kommunale veier – uten skriftlig dokumentasjon. At offentlige veier sjelden ble skylddelt og tinglyst, kan vær medvirkende til å skape uklarhet rundt eierforholdet.

Gjennom noen tiår midt på 1900-tallet ble det tatt store løft i forhold til å «bygge landet». Grunneiere landet rundt avsto vederlagsfri grunn til stolpefeste for kraftledninger samt grunn til offentlig vei. Til gjengjeld fikk de strøm og kjøreadkomst.

Dersom det foreligger dokumenter som klart beskriver at eiendomsretten til veigrunnen overføres til kommunen, er saken klar. Det samme gjelder dersom du har avtale i form av eksempelvis «frigrunnserklæring», som klart sier at grunnen vederlagsfritt faller tilbake når den forutsatte bruken opphører.

For de tilfeller det ikke foreligger skriftlige avtaler, kan kommunale eller fylkeskommunale vedtak kaste lys over forholdet.

Dersom vi heller ikke finner den typen opplysninger, må man forholde seg til veilovgivningen gjennom de siste drøye 200 årene. Selv om den første rene veiloven ble skrevet i 1834, hadde vi fra 1801 relevante veibestemmelser. 1834 loven ble senere erstattet av lov i 1912 og senere dagens veilov fra 1963.

Selv om det kan foreligge enkelte unntak – som vil være skriftlige – kan vi som hovedregel klart konkludere med at veigrunn stilt til rådighet for offentlig veibygging etter 1801innebærer overføring av eiendomsrett til det offentlige.

Motsatt vil utgangspunktet være at veigrunn stilt til rådighet for offentlig vei før 1801, innebar overføring av en bruksrett. Bonden eide fremdeles grunnen, og kan ta den til egen bruk når formålet som «offentlig vei» bortfaller.

Ved nedlegging av offentlig vei, må vi derfor avklare når det offentlige enten selv bygget veien, eller overtok en eksisterende privat vei.  Tidspunkt for det offentliges involvering i veiprosjektet er følgelig avgjørende for eierforholdet.

Nedleggelse av offentlig vei – hvordan?

Nedleggelse av en offentlig vei kan skje som en aktiv handling i form av et fattet vedtak, eller passivt ved at veien blir liggende ubrukt ved at den erstattes av en ny og bedre vei.

Veilovene fra henholdsvis 1912 og 1963 har begge i § 8 en bestemmelse som regulerer nedleggelse av offentlig vei. I henhold til dagens § 8 kan nedleggelse skje i form av nedklassifisering fra riksvei til fylkesvei, eller fra fylkesvei til kommunal vei.

Dersom heller ikke kommunen pga kostbart vedlikehold ønsker å opprettholde den kommunale veien, kan den nedlegges som offentlig vei. Det offentlige kan i så fall etter veiloven § 8 overlate bruken til en bestemt krets av private. Typisk en begrenset krets personer som har interesse av og behov for fortsatt bruk av veien som adkomst til egen eiendom. Disse vil da overta veivedlikeholdet. Det offentlige kan alternativt bestemme at veigrunnen skal gå tilbake til eiendommen som i sin tid avsto grunnen.

Dersom slike vedtak ikkeblir fattet, kan den opprinnelige grunneieren kreve å få overta arealet mot å betale erstatning/vederlag i henhold til skjønn. (Som angitt ovenfor: vei etablert før 1801 gav det offentlige en bruksrett.  Bonden betaler derfor ikke for veigrunnen når veien nedlegges).

Disse reglene skulle være klare. Når det likevel oppstår uenighet og tvister knyttet til disse forholdene, vil de ofte være knyttet til om det etter 1912 er fattet nedleggingsvedtak, og i så fall hva dette vedtaket gikk ut på. Den bonde/grunneier som vil anføre at han har overtatt eierskapet til veigrunnen, må kunne dokumentere en avtale eller positivt vedtak som underbygger hans eierskap.

Det hender at naboer til vei påstår å ha ervervet eiendomsrett til denne i kraft av hevd, alders tids bruk, eventuelt i form av ekstinksjon ved eierskifte. Det er normalt vanskelig å bli hørt ved slike påståtte rettsgrunnlag. Grunnen til at det offentlige sjelden tinglyser sine veianlegg, er nettopp liten fare for påstått hevd eller lignende.

Dette fordi veien normalt fremstår som et klart definert anlegg som man bør forstå eies av det offentlige. Selv om man alene skulle ha brukt en nedlagtveistrekning i mer enn 20 år, er det vanskelig å vinne frem med god tro. Der veien krysser en landbrukseiendom som har vært i slektens eie i mange generasjoner, legger man til grunn at også dagens generasjon er kjent med veien og eierforholdet.

Men det kan tenkes enkle veistrekninger som etter mange års unnlatt bruk, nærmest har gått tilbake til naturen og er overgrodd. Men selv der kan god-tro kravet by på problemer i forhold til hevd.

Kaianlegg

Vi opplever at offentlige kaier av begrenset størrelse nedlegges og forfaller etter flere tiår uten vedlikehold. Tidligere grunneiere har sporadisk krevd å overta slike anlegg. Typisk der grunnen er avstått uten vederlag. En slik påstand blir man sjelden hørt med.  Vi møter her de samme regler som gjelder for offentlige veier for øvrig. Tilsvarende dersom man vil anføre at det offentlige ikke overtok sjøarealet. Sjøens utenfor et offentlig kaianlegget er normalt mer enn to meter dyp, og er som utgangspunkt unntatt privat eiendomsrett.

Men også her kan det foreligge «frigrunnserklæringer» som sier at grunn og anlegg tilfaller tidligere grunneier når formålet opphører.

Dersom du skulle be kommunen om å få overta kaien vederlagsfritt, kan du fort bli møtt med at kommunen ønsker å sikre stedet for anløp av ambulansebåt, hensynet til allmenhetens ferdsel og opphold, mv. Men det er irriterende å observere at den lokale båtforeningen etablerer seg med anlegg på den grunn dine foreldre i sin tid gav til kommunen. – Og du selv må betale for båtplass.

 

Denne artikkelen har vært publisert i Bondevennen.

Les mer

Boligkjøperens deponeringsrett

Det kan oppstå uenigheter mellom kjøper og selger knyttet til sluttoppgjøret ved boligkjøp. En typisk konflikt er at kjøperen nekter å betale hele eller deler av kjøpesummen som følge av en mangel, mens selgeren bestrider at det foreligger mangler ved boligen. I slike tilfeller kan det være aktuelt å deponere det omtvistede beløpet inntil partene oppnår endelig løsning i saken. Nedenfor ser vi nærmere på hvilken rett kjøperen kan ha til å deponere kjøpesummen og hvilken virkning deponering har for oppgjøret.

Hva er deponering?

Deponering vil si at boligkjøperen overfører hele eller deler av kjøpesummen til en konto som er utilgjengelig for både kjøper og selger. Formålet er å løse opp en ellers fastlåst situasjon: Når kjøperen nekter å betale, vil selgeren gjerne respondere ved å nekte overtakelse av boligen eller å overføre grunnbokshjemmelen. Dersom kjøperen innbetaler det omtvistede beløpet til en avsperret konto, får man utsatt diskusjonene omkring sluttoppgjøret til et senere tidspunkt, uten at utvekslingen av avtalepartenes respektive ytelser stanser opp.

Hvor finner vi regler om deponering?

i. Deponeringsloven

Vi har en egen lov om deponering fra 1939. Etter deponeringsloven § 1 kan den som skylder penger fri seg for sin betalingsforpliktelse ved å deponere vederlaget i Norges Bank. Deponeringsloven gjelder imidlertid bare tilfeller der kjøperen ikke får gjennomført betaling som følge av forhold på kreditors side. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom kreditor har oppgitt ukorrekte opplysninger om konto for innbetaling. Deponeringsloven regulerer ikke betaling av omtvistedevederlag. Adgangen til å deponere omtvistede beløp reguleres av andre regler i kontraktslovgivningen.

ii. Bustadoppføringslova § 49

Bustadoppføringslova § 49 gir kjøperen rett til å deponere et omtvistet vederlag, dersom det er avtalt at sluttoppgjøret skal betales før eller senest samtidig med overtakelse eller hjemmelsoverføring. I disse tilfeller er det en viss risiko for at selgeren utøver betalingspress mot en kjøper som holder tilbake hele eller deler av vederlaget, i form av å nekte kjøperen å overta boligen eller å få overskjøtet grunnbokshjemmelen. Dersom kjøperen deponerer det omtvistede beløpet, anses betaling for å ha skjedd, og selgeren har ingen rett til å holde sin ytelse tilbake.

I tilfeller der boligen er overtatt og hjemmelsoverføring har funnet sted uten at kjøperen har betalt, er det ikke et like stort poeng å deponere vederlaget. Her har kjøperen mottatt selgerens ytelse og sitter med råderetten over pengene. Kjøperen kan da benytte sin alminnelige tilbakeholdsrett som sikkerhet for sitt anførte krav, jf. bustadoppføringslova § 31. Forholdet mellom kjøpers tilbakeholdsrett og deponeringsrett utdypes nærmere like nedenfor.

Beløpet som skal deponeres må være innbetalt til en finansinstitusjon som har rett til å tilby en slik tjeneste i Norge, eksempelvis banker. Lovforarbeidene gir ikke svar på om innbetaling til megler oppfyller kravet til deponering etter bustadoppføringslova § 49. Partene må imidlertid ha adgang til å særskilt avtale at vederlaget skal deponeres til megler på samme vilkår som følger av bustadoppføringslova § 49.

Et deponert beløp kan bare disponeres av kjøper og selger i fellesskap. Hvis partene ikke kommer til en enighet om sluttoppgjøret, kan utbetaling først skje ved rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har tilsvarende virking – eksempelvis en voldgiftsavgjørelse eller et rettsforlik.

 iii. Ingen tilsvarende regel i avhendingslova

Avhendingslova har ingen lovbestemmelse tilsvarende bustadoppføringslova § 49. Det er imidlertid intet til hinder for at partene avtaler at et beløp skal deponeres på en sperret konto inntil sluttoppgjøret har fått sin endelige avklaring.

Praksis fra Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester viser at det tidvis oppstår tvist om hvorvidt midler som er oppbevart på eiendomsmeglers klientkonto skal anses som deponert. Dette spørsmålet har bl.a. betydning for om megleren må ha begge partenes samtykke før utbetaling kan finne sted. For å unngå uklarheter bør det tydelig avtales/fremgå av overtakelsesprotokollen hvilket formål deponeringen skal sikre, hvilket kontonummer midlene skal stå på, betingelser for utbetaling til selger eller kjøper og andre forhold som kan ha betydning for oppgjøret.

Deponering versus tilbakeholdsrett – betaling med befriende virkning

Kjøperen har en alminnelig tilbakeholdsrettdersom det foreligger kontraktsbrudd fra selgers side. Kjøperen har rett til å holde tilbake en så stor del av vederlaget som er nødvendig for å sikre sitt krav mot selgeren, jf. bustadoppføringslova §§ 24 og 31 og avhendingslova §§ 4-6 og 4-15. Utøvelse av tilbakeholdsretten forutsetter at kjøperen ikke har overgitt pengene til selger.

Deponering er en form for utøvd tilbakeholdsrett. Men deponering har samtidig en særskilt virkning for oppgjøret. På den ene siden innebærer deponering at kjøperen oppgir rådigheten over pengene. Til gjengjeld medfører deponeringen at kjøperen anses for å ha betalt medbefriende virkning. Det betyr at selgeren ikke kan påberope manglende betaling som grunnlag for å stanse sin ytelse, og heller ikke til å heve avtalen, selv om det senere skulle vise seg at selgeren ikke har misligholdt kontrakten.

Bustadoppføringslova § 49 tredje ledd angir et unntak fra utgangspunktet om at deponeringen anses som befriende betaling. Dersom det senere viser seg at selgeren ikke har misligholdt kontrakten, plikter kjøperen likevel å betale renter og å erstatte selgers rentetap fra det tidspunktet kjøperen skulle ha betalt vederlaget til selgeren. Skulle det på den annen side vise seg at misligholds krav var berettiget, slik at det er selgeren som har krevd for høyt vederlag, kan kjøperen kreve renter og erstatning for sitt rentetap, beregnet fra tidspunktet deponering ble foretatt.

Kan vederlaget deponeres etter overtakelse?

Et omdiskutert spørsmål har vært om kjøperne mister sin rett til å deponere vederlaget ved å overta boligen, til tross for at skjøtet enda ikke er tinglyst på kjøperne. Dette var problemstillingen i Høyesterettsdommen Rt. 2013 s. 1541, som gjaldt tolkningen av bustadoppføringslova § 49 første ledd. I saken uttaler Høyesterett at retten til å deponere er i behold helt frem til kjøpers betalingsplikt inntrer. Etter bustadoppføringslova kan ikke selgeren kreve betaling før kjøperen har fått tinglyst skjøtet på seg, med mindre entreprenøren har stilt garanti iht. § 47 andre og tredje ledd. Dette innebærer at kjøperen har rett til å deponere et omtvistet vederlag helt frem til hjemmelen er tinglyst på kjøperen.

 

Artikkelen ble først publisert i bladet «Eiendomsmegleren», utgave 5/2018, som utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund.

Les mer

Begrensninger i adgangen til korttidsutleie for eierseksjoner og borettslag

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har tidligere i år sendt ut et høringsforslag for å begrense adgangen til korttidsutleie for eierseksjonsleiligheter og borettslagsleiligheter. Stortinget har med virkning fra 2018 innført endringer i skatteplikten for korttidsutleie for boliger generelt.

Det er viktig å understreke at det er en grunnleggende forskjell mellom borettslagsleiligheter og eierseksjoner. Boretten i et borettslag er eksklusivt ment til eierens egen bruk. Borettslagene vedtektsfester ofte skranker for den enkeltes adgang til å leie ut hele eller deler av den leilighet boretten knytter seg til. Begrensning i adgangen til utleie følger av borettslagslovens kapittel 5.

I eierseksjoner har eieren i utgangspunktet fri disposisjonsrett over boligen. Eieren har i utgangspunktet fri adgang til å leie ut hele eller deler av eierseksjonen.

Begrensninger i adgangen til korttidsutleie for eierseksjoner

I eierseksjoner er det anledning til å begrense utleieomfanget til enhetene gjennom vedtektene, jf.  eierseksjonsloven§ 25 eller ved særskilte bestemmelser som skal forhindre bomiljøproblemer, se eksempelvis ordensregler etter eierseksjonsloven § 28.

Formålet med den foreslåtte regelendringen er å begrense hyppig og intensiv korttidsutleie, ikke å forby alle former for korttidsutleie. Målet er å redusere det som departementet omtaler som «den mest intensive og irregulære formen for korttidsutleie», som antas å kunne være til uønsket belastning for naboene. Det er nærliggende å koble dette til utviklingen innen enkeltstående korttidsutleier via airBnB og lignende.

Departementet foreslår at det i eierseksjonssameier skal innføres en øvre begrensning på korttidsutleie med 90 døgn per år. Det gjelder unntak dersom eiendommen leies ut for mer enn 30 dager av gangen. I så fall er utleieforholdet ikke ansett som korttidsutleie, og omfattes ikke av utleiebegrensningen.

Departementet utelukker ikke at utleien kan kategoriseres som ulovlig næringsvirksomhetfør grensen på 90 døgn er nådd. Det kan for eksempel være inntatt i vedtektene at det ikke skal drives næring i sameiet, eller at bruk som næring er i strid med arealplanformålet eller annen tillatelse. Konsekvensene av at leien overstiger 90 dager eller blir kategorisert som «ulovlig næringsvirksomhet» er at utleien er i strid med utleieadgangen. Dette kan føre til at det blir rettet et pålegg om å stoppe utleien.

Departementet foreslår at 90 dagers-begrensningen ikke skal gjelde dersom deler av boligen leies ut (eksempelvis et rom i en leilighet), eller der leiligheten lånes ut uten vederlag. Forslaget fastsetter ikke en øvre tidsramme for slik utleie.

Videre åpner departementet for at sameiet kan regulere 90 dagers-begrensningen opp eller ned i vedtektene. Avviket må vedtas med minst to tredjedels flertall. Som en nedre grense er det foreslått 60 døgn. Sameiet kan også vedta at det skal være adgang til korttidsutleie inntil 120 døgn eller at det ikke skal foreligge begrensninger i korttidsutleien i det hele tatt. Hvis sameiet eller borettslaget ikke inntar begrensninger eller utvidelse av utleieadgangen er det lovens rammer som skal anvendes.

Begrensninger i adgangen til korttidsutleie av leiligheter i borettslag

Utgangspunktet for utleie av borettslagsleiligheter uten at eieren selv bor der samtidig, er at styregodkjenning må innhentes. For utleie av delerav borettslagsleiligheten er det ikke nødvendig med styregodkjenning. Når det gjelder borettslagsleiligheter foreslås det at korttidsutleie av egen andel skal være begrenset til 30 døgn per år. Utleie til og med 30 døgn pr. år skal kunne gjennomføres uten at samtykke må innhentes fra styret. Det er imidlertid et nødvendig vilkår at andelseieren selv bor i leiligheten. Endringen skal likevel åpne for at naturlig fravær fra leiligheten ikke skal utelukke utleie. Årsaken til at det foreslås en strengere adgang til utleie i borettslagsleiligheter enn eierseksjoner er det underliggende synet at borettslagsleiligheter er ment til eget boformål, ikke som utleieobjekter.

Departementet uttrykker at 30 dagers-begrensningen ved borettslagsleiligheter også skal gjelde ved vederlagsfritt utlån av leiligheten.

Skattlegging ved korttidsutleie

Leier du ut boligen/leiligheten din er inntektene normalt skattepliktige. Det er imidlertid vidtrekkende unntak fra skatteplikt dersom eieren i leieperioden har brukt minst halvparten av boligen til egen bolig regnet etter utleieverdien. Det er en forutsetning for skattefritak at utleieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager.

Det er særskilte sjablongregler ved korttidsutleie av boliger/leiligheter. Korttidsutleie er definert som utleie inntil 30 dager. Leies boligen ut inntil 30 dager, er utleieinntektene skattepliktige. Dette gjelder uavhengig av om eieren bor i leiligheten mens leiligheten leies bort, eller ikke. Skattesatsen er 23 prosent i 2018 (i statsbudsjettet for 2019 er det foreslått å redusere satsen til 22 prosent fra inntektsåret 2019).

Det er videre unntak fra skatteplikt på utleieinntektene dersom leiligheten leies ut sammenhengende mer enn 30 dager og mindre enn seks måneder i løpet av året. Leies leiligheten ut mer enn halve året, vil leieinntektene uansett være skattepliktige.

Dersom en ser skattereglene i sammenheng med de foreslåtte endringer for eierseksjonssameier, vil det innebære at dersom hele leiligheten leies ut mindre enn 30 dager, så skal utleieinntektene skattlegges. Dersom hele leiligheten leies ut sammenhengende mer enn 30 dager (men maksimalt inntil 6 måneder), så kan utleieinntektene være skattefrie. Dersom deler av leiligheten leies ut og denne delen utgjør mindre enn halvparten av leiligheten, kan utleieinntektene være skattefrie.

Dersom en ser skattereglene i sammenheng med de foreslåtte endringer for borettslagsleiligheter, så vil utleie inntil 30 dager alltid medføre skatteplikt for boligeier. Ettersom det ikke er anledning til å leie ut borettslagsleiligheten i mer enn 30 dager, vil det i utgangspunktet ikke være aktuelt med skattefritak fordi leiligheten leies ut mer enn 30 dager. Skulle slik utleie likevel skje vil utleieinntektene være skattefrie dersom hele leiligheten leies ut sammenhengende mer enn 30 dager, maksimalt 6 måneder. Utleieinntektene vil også være skattefrie dersom deler av leiligheten leies ut og denne delen utgjør mindre enn halvparten av leiligheten.

Les mer

Landbrukseiendom – Forurensing – Hvem tar regningen?

Som grunneier er bonden eksponert for ulike problemstillinger knyttet til eiendommen. Alle er ikke nødvendigvis driftsrelaterte. Arkeologiske funn er en gammel kjenning. Forurensing oppleves neppe på samme måte som et problem. Det kan være fordi forurensingen er ukjent for myndighetene, og/eller at mer alvorlig forurensing sjeldnere forekommer.

Hva er forurensing?

Forurensingsloven (1981) beskriver i § 6 forurensing som tilførsel av fast stoff, væske eller gass til luft, vann eller i grunnen, støy og rystelser, lys og annen stråling, påvirkning av temperaturen – som er eller kan være til skade eller ulempe for miljøet. Det er likegyldig om det er selve naturen eller mennesker og dyr som skades eller påføres ulempe.

Forurensing skal unngås, jf. § 7:

«Ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som kan medføre fare for forurensing uten at det er lovlig etter §§ 8 eller 9, eller tillatt etter vedtak i medhold av § 11».

Unntak – «vanlig forurensning»

Landbruksnæringen er preget av så vel lukt som støy og bruk av plantevernmidler og gjødsel.  Hvordan kan slik forurensing løpende foregå uten at myndighetene griper inn?

Loven har i § 8 en egen bestemmelse som begrenser plikten til å unngå forurensing. Bestemmelsen er begrenset til «vanlig forurensing» fra bl.a. fiske, jordbruk, skogbruk mv. Også midlertidig anleggs-virksomhet er unntatt. Hva som er «vanlig forurensing» vil kunne endre seg over tid i takt med endringer i driftsmåter, tekniske løsninger og levesett. Disse endringene kan medføre så vel økt som redusert forurensing. Ny teknologi har medført at enkelte typer forurensing som tidligere var vanlig, ikke lenger kan vurderes som «vanlig».

Dersom vi begrenser oss til landbruket gjelder unntaket virksomhet som drives som ledd i tradisjonelt jordbruk. Det omfatter så vel vanlig husdyrhold som korndyrking og hagebruk. Mer spesielle næringer som kan være knyttet til landbruket som pelsdyrfarm og gartneri, faller sannsynligvis utenfor unntaket. Men det fremgår ikke av lovforarbeidene.

Hvilken betydning har det at tradisjonelt landbruk er unntatt fra forurensingsforbudet? Den direkte konsekvens er at naboer som utsettes for lukt/stank, støy fra landbruksmaskiner, halmbrenning mv. ikke kan påberope seg forurensingsloven. De vil måtte påberope seg naboloven, hvilket er utfordrende i et landbruksområde – eller appellere til kommunelegen.

Som et eksempel på hva som faller utenfor unntaket «vanlig forurensing» fra landbruk, viser jeg til at Høyesterett i en dom fra 1992 kom til at brenning av flere tonn muggent brød på et jorde ble ansett å falle utenfor unntaket i § 8. Lovens forbud i § 7 fikk dermed anvendelse.

Man kan merke seg at industrielt husdyrholdfaller utenfor unntaket i § 8. For etablering av industrielt dyrehold kreves normalt tillatelse av landbruks- og matdepartementet etter lov av 16.01.2004 som regulerer svine- og fjørfeproduksjon. I sin saksbehandling vurderer myndighetene særlig hensynet til vern mot forurensing. Men det kreves ikke egen tillatelse etter forurensingsloven.

Den tidligere gjødselforskriften samt regler gitt i den tidligere kommunehelsetjenesteloven er nå erstattet av bestemmelser i folkehelseloven, jordloven og matloven.

Forurensingsloven § 8 omfatter videre alle sider ved vanlig skogbruk, herunder sprøyting, gjødsling, opparbeidelse av plantefelt og fløting men ikke videre bearbeiding av trevirke. Større deponier av bark vil kunne forårsake betydelig avrenning som ikke kan anses som «vanlig forurensing», og vil derfor kreve utslippstillatelse.

«Uvanlig forurensning»

Det synes vanlig at man på landbrukseiendommer finner en egen «dumpingplass». Her finner du ødelagt traktor, bilvrak, ulike ødelagte redskaper og kanskje et par gamle oljefat. Man kan trygt legge til grunn at jorden i denne dumpingplassen er forurenset.

Det er heller ikke uvanlig at bonden etablerer seg med en type virksomhet som ligger litt på siden av vanlig landbruksdrift. Han er kanskje maskinelt utdannet, arbeider i Nordsjøen, og har innredet verksted i redskapshuset for reparasjon av eget og andres landbruksutstyr. Kanskje også påhengsmotorer og en og annen eldre personbil. Over tid akkumuleres oljerester, bremsevæske ol på tomten.

Så langt forurenser bonden sin egen jord. Annerledes ville det være dersom redskapshuset leies bort til Ola som driver verksted. Enten i en driftsbygning uten ordinær drift, eller i egen bygning som er etablert med utgangspunkt i en godkjent leieavtale. Virksomheten drives over noen år, før den avsluttes frivillig eller ved konkurs.

Den mest inngripende formen for organisert forurensing, finner vi der kommunen leier jord til etablering av god gammel søppelplass. Slike avtaler inngås neppe i dag, ved at husholdningssøppel er blitt handelsvare og gjenstand for forbrenning. Vi finner likevel slike søppeldepoter på leid grunn mange steder i landet, eksempelvis Stavanger (avviklet i dag) og på Karmøy. Slike gamle fyllinger vil forurense mange år etter at deponeringen avsluttes.

Hvem er ansvarlig?

Forurensing reiser som nevnt sjelden ansvarsspørsmål før problemstillingen aktualiseres. Kanskje finner forurensningsmyndighetene at det er plassert for mange bilvrak på din landbrukseiendom. Alternativt kan en del av eiendommen være solgt til boligfelt, og under gravearbeid blir forurensingen oppdaget.

Myndighetene krever opprydding, eller sørger selv for oppryddingen og sender deretter regning for ryddekostnadene. Hvem skal betale?

Lovens utgangspunkt er at «den ansvarlige» er den som har forestått forurensingen. Det er normalt eieren av det anlegget som forurenser. Bonden som selv har forurenset må selv rydde opp eller ta regningen. Dersom bonden har leid bort sitt redskapshus til firmaet Mek og Lakk AS som er i full drift, vil selskapet måtte ta regningen. Men hva om selskapet er gått konkurs?  Hvem skal da rydde opp?

Et av de viktigste momentene for myndighetene er hvem som har økonomisk interesse i driften. Et annet moment er hvem som har kontroll over selve «forurensingspotensialet» ved virksomheten, og et tredje – økonomisk evne. Flere kan anses å være «ansvarlige» samtidig.

Dersom en forurenset eiendom har vært solgt, kan forurensningsmyndighetene forholde seg både til nåværende eier og til den opprinnelige eieren. Som eksempel kan nevnes Rt-2012 s. 944 (Elverum Treimpregnering AS). Høyesterett slo fast at nåværende eier av grunnen var «den ansvarlige», selv om forurensingen skyldtes en tidligere virksomhet på eiendommen. Høyesterett skrev «Mitt syn er altså at grunneierens ansvar ikke beror på en konkret vurdering av om grunneieren er den nærmeste til å bære ansvaret. Grunneieren er ansvarssubjekt, eventuelt ved siden av andre, og det er bare i helt spesielle tilfeller dette kan tenkes ikke å gjelde». Med andre ord: Grunneieren kan alltid holdes ansvarlig.

Dersom det er flere forurensere, eller myndighetene må velge mellom alternative kandidater til ryddejobben, vil gjennomføringsmuligheten – økonomisk evne – ha stor betydning. Dersom valget står mellom Oslo kommune eller Jørgen Hattemaker, er det sannsynlig at kommunen får regningen.

For å ha nevnt det: Høyesterett avgjorde i 2010 at et morselskap måtte ta regningen for opprydding etter at datterselskapet var konkurs og tomten solgt.

Avtaler

Ved salg av grunn som tidligere har vært benyttet til eksempelvis bensinstasjon eller verksted, er det helt vanlig at man i salgsavtalen regulerer hvem som skal ha ansvaret for forurensing. Det samme kan skje ved salg av landbruksjord til utbyggingsformål, der forholdet til odel, arkeologi og forurensing gjerne reguleres.

Mellom de aktuelle parter vil avtalen gjelde. Men forurensningsmyndighetene behøver ikke å forholde seg til avtalen. De velger den ansvarlige ut fra sine egne vurderinger, jf. ovenfor.

Derfor: Skal du leie bort jord til en virksomhet som forutsetningsvis kommer til å forurense, bør du velge en leietaker med god økonomi.

Erstatning

I 1989 fikk forurensingsloven et nytt kapittel 8. Kapittelet regulerer erstatning for forurensingsskade, dvs. at din forurensing skader annen manns eiendeler. I forhold til erstatning skal jeg kun nevne at kapittel 8 fikk virkning «for skadevoldende tilstand som forelå på ikrafttredelsestidspunktet og for skadevoldende begivenheter etter dette tidspunkt». Typisk der en forurensing fant sted før 1989, men der forurensingen først i 1993 nådde naboens borebrønn.

 

Denne artikkelen har vært publisert i Bondevennen.

Les mer

Orderud gård – rettighetsforhold og tvist

Orderud saken preget norske medier for 20 år. Saken er på nytt aktuell etter at Per Kristian Orderud og hans tidligere ektefelle har sonet ferdig dommer på 21 års fengsel (et fengselsår = 2/3 år). NRK viser for tiden en tv-serie som strekker seg over seks episoder. I serien skildres drapene på Orderud gård i detalj.

Gården – gnr. 125 bnr. 3 i Sørum – fremstår som sentral i saksforholdet. Dette fordi uenighet/tvist om rettighetsforhold knyttet til gården, forutsettes å ha medvirket til drapene på Per Kristian Orderuds far, mor og søster den 22.05.1998.

Forholdene rundt gårdstvisten reiser spørsmål vedrørende regelverk knyttet til landbrukseiendommer og generasjonsskifte. Jeg skal i denne artikkelen forsøke å avklare enkelte spørsmål som er fremsatt ved vårt kontor.

Gården Orderud

Landbrukseiendommen 125/3 utgjør til sammen 507 dekar (mål)  fordelt på 210 dekar fulldyrket jord, 250 dekar produktiv skog samt noe annet areal. Eiendommen fremstår som et melkebruk med en kvote på 125 000 liter kumelk. Besetningen på gården bestod på 1990-tallet av 20 melkekyr, 10 ammekyr samt en del ungdyr.

Gården fremstår etter forholdene på stedet som en relativt stor landbrukseiendom.

Forhold som kan prege både drift og verdi av en landbrukseiendom, er nærhet til bolighus og potensiell utbygging. Orderud gård ligger i et tettbygd område med bolig- og næringseiendommer mot sør, vest og nord. Fradeling av landbruksjord til industri (Kværner) var aktuelt i 1997, og er det sikkert fremdeles. Omregulering av jord fra LNF til utbygging trenger imidlertid godkjennelse av kommune og Fylkesmann.

Odel

Ut fra sin størrelse og beskaffenhet har Orderud gård «alltid» fremstått som en odelseiendom.

Odel reguleres i særskilt lov, og fremstår som en løsningsrett. Den odelsberettigede kan kreve gården overført til seg, dersom den overdras til en dårligere odelsberettiget (salg, arv, mv.). Den som har odelsrett kan ikke løse en gård på odel som ikke er overdratt til tredjemann, og heller ikke fra person med bedre odelsrett.

Hvem har slik odelsrett? Etter odelsloven av 1821 satt omtrent hele slektstreet med odel til eiendommen. Odelsloven av 1974 medførte en kraftig reduksjon i odelskretsen. Senere endringer av odelsloven frem til i dag har ytterligere redusert antall odelsrettshavere.

Odelsretten er en slektsrett med en avklart odelsrekkefølge. Frem til 1974-loven trådte i kraft i januar 1975 gikk «kjønn foran alder». Gutt gikk foran jente, selv om jenta var eldst.  Fra og med 1974-loven var alene alder avgjørende for hvem som hadde best odelsrett. Det ble likevel gjort unntak for gutter født før 1965. Disse skulle fortsatt gå foran sine eldre søstre.

Av den grunn hadde Per Orderud født i 1954 bedre odelsrett til slektsgården enn sin søster født i 1952.

Drift og forventning

Per hadde best odelsrett, og med sin store interesse for landbruksdrift ønsket han å overta gården. Sikkert til glede for sine foreldre.

Per skulle overta landbrukseiendommen, og han ble derfor boende på gården. Som i alle slike forhold fungerte han gjennom en del år som billig arbeidskraft. I 1977 var han ferdig med sin landbruks-utdannelse. Hans far ble uføretrygdet i 1980. Da var Per 26 år gammel, men gårdsoverdragelse/ eierskifte var ikke aktuelt.

Forpaktning

I 1984 inngikk Per og faren en forpaktningsavtale. Forpaktningsavtaler er regulert i særskilt lov. Forpaktning innebærer at man leier jord og bygningsmasse mot årlig betaling. En slik avtale skulle tidligere godkjennes av kommunen. Forpaktningsloven har også bestemmelser om leie av besetning (dyr) og driftsløsøre. Også disse aktivapostene inngikk i forpaktningsavtalen på Orderud.

Forpaktning brukes ofte som en myk overgang til et generasjonsskifte, men anvendes også i andre sammenhenger. Varigheten av et forpaktningsforhold er sjeldent under 5 år – 10 år.

I forpaktningsperioden kjøpte Per Orderud ut så vel besetning som driftsløsøre og var eier av disse aktivapostene.  I perioden gjennomførte han også jusstudiet. I 1994 var det kun landbrukseiendommen som gjenstod vedrørende generasjonsskifte.

Far var i 1994 76 år gammel og generasjonsskiftet kan sies å være noe «på overtid». Det er grenser for hvor gammel odelsgutten skal bli før han overtar som eier. Per var i 1994 blitt 40 år gammel.

Det var minst to årsaker til at generasjonsskiftet ikke ble gjennomført. Den ene grunnen kan kanskje beskrives som forfengelighet, ved at far som nærmet seg 80 år ikke ønsket å fremstå som en «kårkall». Hva er så det?

Ved et generasjonsskifte er det vanlig at generasjonen som gir fra seg landbrukseiendommen betinger seg bolig på gården for sin levetid. Før folketrygden ble innført i 1967, var det også vanlig med krav om leveranse av poteter, melk, ved, mv. De fleste gårdsbruk har eget kårhus. Slik var det også på Orderud. Pers foreldre hadde flyttet til kårboligen på et forholdsvis tidlig tidspunkt. Men far var ifølge det opplyste lite interessert i å sitte «i kår» – som kårkall. Han ville fortsatt være eier.

Forhandlinger og kjøpekontrakt

I desember 1995 forhandlet far og sønn om innholdet i en kjøpekontrakt. Per la frem en ferdig utfylt kjøpekontrakt som han ba faren signere. Det ønsket ikke far, som var klar på at også Pers søster skulle godskrives noe av gårdens verdi. Spesielt forholdet til en mulig utbyggingsverdi så han som relevant.

Hvordan verdsettes en landbrukseiendom som skal overdras? Ved odelsløsning blir gårdens verdi fastsatt ved odelstakst. Reglene rundt odelstakst finner vi i odelsloven § 49.  Loven med rettspraksis gir anvisning på en bruksbestemt salgsverdi, med tillegg av boverdi.

Den vanlige fremgangsmåten ved generasjonsskifter, er at partene inngår en avtale.  For optimal gjennomføring av et generasjonsskifte, bør hele familien gjøres kjent med hva som skjer. Det innhentes en konsesjonstakst basert på landbruksdepartementets rundskriv. Fra takstbeløpet trekkes vanligvis et åsetefradrag som settes til 25 %, samt en stipulert verdi av foreldrenes livsvarige borett på gården. Noen ganger trekkes det også fra et beløp som gave/arveforskudd og til slutt kommer fastsettelsen av et kronebeløp som kjøper skal betale.

En slik transaksjon etterlater normalt intet til andre barn – kjøperens søsken. En løsning på den problemstillingen er at foreldrene utbetaler hele eller deler av kontantbeløpet til sine øvrige barn.

I de tilfeller gården har en mulig utbyggingsverdi – som på Orderud gård – har odelsloven i § 57 bestemmelser om såkalt «etteroppgjør». Bestemmelsen er begrenset til en periode på 10 år. Dersom deler av gården i 10-årsperioden selges til en verdi som overstiger landbruksverdien, kan de øvrige søsken kreve at denne merverdien fordeles mellom alle søsken. Fordi reguleringsplaner tar tid, er det ikke uvanlig at odelslovens 10-års frist i avtalen utvides til både 20 år og 30 år. En slik avtaleregulering ville ivaretatt interessene til Per Orderuds søster – så langt de gjaldt utbygging. Vi vet ikke om slikt etteroppgjør var tema i forhandlingene mellom Per og faren.

Per mente som utgangspunkt at han skulle overta gården vederlagsfritt. Dette fordi han gjennom sine ungdomsår og senest frem til forpaktningen i 1984, hadde lagt ned et betydelig arbeid på gården. Men den løsningen så ikke far som aktuell. Far ønsket et kontantbeløp som kunne overføres Pers søster.  Per opplyste i straffesaken at han også hadde tilbudt et kontantbeløp.

Sommeren 1996 var far svekket av sykdom. I den situasjonen fikk Per sin far til å signere et skjøte – uten vitner. Et signert og vitnebekreftet skjøte er nødvendig for å overføre det formelle eierskapet (hjemmelen) til en eiendom, fra en person til en annen. Per sørget senere for at vitnebekreftelser ble påført skjøtet. Men Per stanset ikke der. Han utarbeidet også en kjøpekontrakt som han daterte til 15.12.1995. Han signerte selv kjøpekontrakten og forfalsket farens navn.

Per oppsøkte i 1997 sorenskriverkontoret for å tinglyse skjøtet. Han ble imidlertid avvist, ved at hans far via advokat hadde tinglyst en såkalt urådighetsklausul på eiendommen.

Per reiste senere i 1997 sak mot sin far ved Nes herredsrett. Basert på de fremlagte dokumentene, la herredsretten under sterk tvil til grunn at kjøpekontrakten var gyldig. Far anket dommen, men før anken kom til behandling i lagmannsretten ble Pers søster og foreldre drept.

Under lagmannsrettens behandling av straffesaken erkjente Per å ha forfalsket kjøpekontrakten.

Senere tid

Foruten å bli idømt 21 års fengsel, ble Per i henhold til arvelovens § 73 fradømt retten til å ta arv etter søster og foreldre.

Per ervervet likevel Orderud gård med tinglyst hjemmel 02.12.2004. På det tidspunktet satt Per Orderud i fengsel.

I henhold til grunnboken var det ikke andre formelle eiere av landbrukseiendommen mellom far Kristian Orderud med hjemmel fra 1993 og Per Orderud med hjemmel i 2004. Pers eierskap er derfor neppe basert på odelsløsning, men avtale med øvrig slekt som arvet gården.  Kjøpesummen i 2004 er opplyst til 2,9 mill.

Siste ord er neppe sagt i Orderud-saken.

Les mer

Erstatning ved kontraktsbrudd – når kan byggmesteren bli ansvarlig?

Et kontraktsbrudd kan få store økonomiske konsekvenser for en byggmester/entreprenør. Byggmesteren risikerer å bli møtt med krav om utbedring, prisavslag, dagmulkt, heving, og kan dessuten bli ilagt krav om erstatning for tap byggherren lider som følge av kontraktsbruddet. I denne artikkelen drøfter vi hva som skal til for at byggmesteren kan bli erstatningsansvarlig overfor byggherren etter bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven.

Grunnlaget for erstatning

Byggherrens rett til å kreve erstatning som følge av kontraktsbrudd er regulert i bustadoppføringslova, som regulerer nyoppføring av bolig for en forbruker, samt håndverkertjenesteloven, som regulerer håndverkertjenester for en forbruker. Erstatning med grunnlag i at byggmesteren har garantert for en ytelse behandles ikke nærmere her.

Kontraktsbrudd og økonomisk tap

En forutsetning for at byggherren kan kreve erstatning, er at det foreligger et kontraktsbrudd på byggmesterens side i form av en forsinkelse eller mangel. Dessuten må kontraktbruddet ha påført byggherren et økonomisk tap. Byggherren vil neppe, om noen gang, ha krav på erstatning for ikke-økonomiske ulemper (”tort og svie”), som eksempelvis irritasjon eller tapt livskvalitet som følge av kontraktsbruddet.

Forholdet til andre sanksjoner ved kontraktsbrudd

Det er en forutsetning at byggherren ikke allerede har fått dekket sitt tap gjennom utbedring, prisavslag og/eller dagmulkt.

Dagmulkt er en form for standarderstatning i forsinkelsestilfeller. Byggherren kan kreve dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18. For håndverkertjenester må dagmulkt avtales særskilt, jf. håndverkertjenesteloven § 31. Byggherren har rett til å kreve erstatning istedenfor dagmulkt dersom erstatningskravet vil gi en høyere kompensasjon, men bare dersom byggherrens tap skyldes at byggmesteren har handlet grovt uaktsomt (sterkt kritikkverdig) eller i strid med redelighet og god tro. Det skal altså mye til for å kreve erstatning fremfor dagmulkt. Dette var et bevisst valg fra lovgiver, som ønsket å unngå konflikter om grunnlaget for erstatning og størrelsen på erstatningskravet.

Ansvarsregelen – ”kontrollansvaret”

Ansvarsgrunnlaget etter bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven bygger på et såkalt ”kontrollansvar”. Dette innebærer at byggmesteren blir fri for ansvar dersom han sannsynliggjør at kontraktsbruddet skyldes en hindring som var utenfor hans kontroll, jf. bustadoppføringslova §§ 11 og 35 og håndverkertjenesteloven § 28.

For at byggmesteren skal bli ansvarsfri, må kontraktsbruddet med andre ord relatere seg til en faktor som byggmesteren ikke hadde mulighet til å påvirke. Byggmesteren svarer fullt ut for feil som foretas av egne ansatte, egne maskiner, mv. i forbindelse med prosjektering, sikring og kontroll med arbeider, o.l. På den annen side er uvær en typisk hindring som byggherren ikke kan kontrollere. I følge lovforarbeidene skal også feil ved byggematerialer som byggmesteren har valgt, anses som en faktor utenfor byggherrens kontroll, såfremt feilen ikke var synlig ved overtakelsen og materialvalget forøvrig var forsvarlig.

For å bli fri for ansvar må byggmesteren i tillegg påvise at hindringen som forårsaket kontraktsbruddet verken var noe byggherrenkunne regne med på avtaletidspunktet, eller kunne forventes å unngå eller overvinne følgene avfør leveringstiden var kommet. Dette innebærer at byggmesteren må sørge for å ta forholdsregler mot tenkelige risikofaktorer, eksempelvis sørge for å ha nok materialer på lager i tilfelle det oppstår produksjonssvikt hos leverandøren.

Byggmesteren hefter også for feil som begås av sine underentreprenører, med mindre byggmesteren kan bevise at også underentreprenørene ville vært fritatt for ansvar etter det samme kontrollansvaret.

Fjerntliggende skader – uaktsomhetsansvar

Kontrollansvaret omfatter skader på selve kontraktarbeidet og på gjenstander som har nær og direkte sammenheng med dette. Skade på mer fjerntliggende gjenstander kan bare kreves erstattet dersom byggmesteren har handlet uaktsomt, dvs. i strid med det man normalt må forvente av en byggmester i den gitte situasjon. Rørleggeren som feilmonterer et vannrør, er ansvarlig etter kontrollansvarsregelen for vannskader på gulvet, men kan også tenkes å være ansvarlig for skader på elektrisk anlegg i huset dersom han har handlet uaktsomt. Utførelser i strid med offentligrettslige krav eller bransjenormer vil ofte betegnes som uaktsomt.

Hva kan kreves erstattet?

Byggmesteren er som hovedregel ansvarlig for ethvert økonomisk tap byggherren lider som følge av kontraktsbruddet, jf. bustadoppføringslova § 36 første avsnitt og håndverkertjenesteloven § 30 første avsnitt. Tapet kan eksempelvis dreie seg om utlegg i forbindelse med opprydning av uferdig arbeid, verdireduksjon på kontraktsgjenstanden som følge av en mangel, tapte leieinntekter som følge av forsinket ferdigstillelse, økte utgifter til oppvarming på grunn av mangelfull isolering, pådratte leieutgifter i forbindelse med utflytting i en utbedrings-/forsinkelsesperiode, utgifter til sakkyndig hjelp, advokatbistand mm.

Erstatningsansvaret omfatter ikke personskader, tap som forbrukeren lider i næringsvirksomhet, og andre skader som ikke skyldes kontraktsbrudd. Men for ordens skyld nevnes at byggmesteren kan bli holdt ansvarlig etter andre erstatningsregler. Byggmesteren kan eksempelvis risikere å bli ansvarlig overfor en tilfeldig person som pådrar seg skade ved at byggverket ikke er tilfredsstillende sikret.

Avslutning

Byggmesterens erstatningsansvar etter bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven er strengt. Byggherren har imidlertid en alminnelig plikt til å begrense sitt tap gjennom rimelige tiltak. Overholder ikke byggherren tapsbegrensningsplikten, så risikerer han å selv måtte bære deler av tapet. Dersom erstatningskravets størrelse fremstår urimelig høyt, kan kravet undertiden nedjusteres (”lempes”) etter en konkret vurdering. Terskelen for å lempe erstatningskravets størrelse er imidlertid høy.

 

Artikkelen ble først publisert i Optimeras kundeavis, Optimisten.

Les mer

Jaktrett – hvem har det?

Det er høst og jakttid. Også i år får vi inn henvendelser vedrørende rett til jakt, og er anmodet om å skrive noe om temaet i Bondevennen. Det er bakgrunnen for denne artikkelen.

Grunneieren

I historisk perspektiv var retten til jakt uten hund fri for alle, dog med unntak av jakt på elg, hjort og bever. Den frie jaktretten ble på slutten av 1800-tallet et problem for bl.a Heiberg som gjennom oppkjøp av grunn søkte å etablere et jaktområde av enorm størrelse i Ryfylke- og Setesdalsheiene. Dette for å kunne tilby jakt fra ferdig oppsatte hytter til velstående mennesker i hele Europa. Vi fikk jaktloven av 1899 som slo fast at retten til jakt lå til grunneieren. Innholdet i denne bestemmelsen ble videreført i jaktloven av 1951 og til viltloven av 1981 som gjelder i dag.

Dette grunneierprinsippet gjør seg også gjeldende der eiendommen ligger i sameie. Som regel vil slike sameier være realsameier, der sameieren er en landbrukseiendom.   Men vi finner også tilfeller der jaktretten varig ble skilt fra eiendommen før jaktloven av 1899 trådte i kraft. I de tilfellene får vi en blanding av realsameie og personlig sameie.

bortleid eiendom/jakt

Viltlovens § 28 regulerer det tilfellet der landbrukseiendommen er bortleid. Slik bortleie av eiendom finner vanligvis sted ved forpaktning. Med mindre eieren uttrykkelig holder jaktretten tilbake, er det forpakteren som disponerer jakten på eiendommen,

Det er for øvrig slik at grunneieren kan leie bort jaktretten for opptil 10 år. Ikke lenger. Dersom slik utleie gjøres for mer enn 5 år, plikter både leier og utleier å gi melding om leieforholdet til kommunen.

Hvem er grunneier?

Der utmarksområdet ligger i ene-eie har grunneieren rett til alle funksjoner i marken, det være seg beite, skog, fiske, vann/fall og jakt. Der eiendommen ligger i sameie har samtlige sameiere rett til å nyttiggjøre seg alle disse funksjonene, men da etter et forholdstall vi kaller «skyld». I realsameie er det hovedeiendommens skyld som er avgjørende for forhåndstallet – skylden.

Ved siden av grunneieren(e) vil vi oppleve at også andre har rett til å bruke deler av eiendommen, f.eks at Pål beiter sine sauer der. Vi sier da at Pål har en beiterett.  En annen gårdbruker Per, kan ha rett til å hugge ved til husbehov. Per og Pål har da bruksretter på grunneierens eiendom.  Bruksretten er en mer begrenset rett enn eiendomsretten.

I henhold til § 27 og grunneierprinsippet, burde det være klart at den som har en beiterett til noen sauer ikke er grunneier, og derfor heller ikke har rett til jakt. Noen ganger oppstår likevel tvister knyttet til hvorvidt vi står ovenfor en sameier eller en ordinær bruksrett.

Utgangspunktet er at i det tilfelle din eiendom ved fradelingen er gitt rett i utmarken i henhold til skyld, står vi ovenfor et sameie. I de tilfeller der din eiendom ved delingen ble gitt rett til å beite 20 sauer, står vi imidlertid ovenfor en bruksrett. Der beiteretten er angitt som rett til å beite det antall sauer du kan vinterfø på bruket, står vi tilsvarende ovenfor en bruksrett. Men formuleringen i den enkelte skylddelingsforretning kan noen ganger være uklar. Selv om det i forretningen er krysset av for at «nytt sameie ikke har oppstått» kan det bli tvist. Men utgangspunktet er klart. Grunneieren har jaktrett – bruksrettshaveren har ikke jaktrett.

«Rett til jakt i sameierstrekning»

Viltlovens § 29 regulerer «rett til jakt i sameiestrekning». Bestemmelsen er en videreføring av jaktloven 1951 § 14 som igjen var en fortsettelse av jaktloven fra 1899 § 3.

Dette bestemmelsen har fra 1900 gitt grunnlag for en rekke tvister, hvorav flere har vært behandlet i Høyesterett. Bestemmelsens ordlyd er en klar kilde til uenighet, ved at den sier:

«i sameie har alle med eiendomsrett eller bruksrett til skog, havnegang, slått eller grunn rett til jakt og fangst med mindre annet følger av avtale eller annet rettsgrunnlag».

Med utgangspunkt i den lovteksten er det ikke underlig at bonden med beiterett for 50 sauer påberoper seg jaktrett til så vel småvilt som hjortevilt.

Det reelle innholdet i denne bestemmelsen er imidlertid annerledes. Jeg har ved ulike anledninger i denne spalten beskrevet «kløyvd eigedomsrett». Mens romerne opererte med et prinsipp der en person var eier og de andre brukerne bruksrettshavere innenfor et område, praktiserte vi i Norge frem til slutten av 1800 tallet «kløyvd eigedomsrett». I det ligger at de ulike funksjonene innenfor et areal er fordelt på ulike eiendommer. Eksempelvis slik at Ola har rett til beite, Per har rett til lauvskog, Petter har rett til barskog, Marit har rett til vann, Knut har rett til torv osv. Det var med andre ord ikke tale om ordinære bruksretter, men rent eierskap til den angitte funksjon, f.eks barskogen.

Det er for slike spesielle sameiestrekninger § 29 har sin anvendelse. Vi finner fremdeles en del sameiestrekninger med kløyvd eigedomsrett, med til dels meget detaljerte oppdelinger. Men det er ikke mange av dem.

Relevante dommer vedrørende § 29 finner vi i Rt. 1916 s. 689 (Høyesterett), Rt. 1959 s. 1161 (Høyesterett) samt LG-2003-4498 (Gulating lagmannsrett).

Oppsummert synes rettspraksis å kreve at retten til å drive skogbruk, havnegang, slått eller grunn må være særskilt fordelt på eiendommene, og dessuten eksklusivt benyttet av rettighetshaveren.  Da har han jaktrett. Begrenset bruksrett til beite eller ved til husbehov (ordinære bruksretter) faller klart utenfor § 29.

Det er å forvente at Stortinget om ikke alt for lang tid finner grunn til å presisere og dermed klargjøre lovteksten i § 29.

Andre grunnlag

Av rettspraksis fremgår det forøvrig at den som klart ikke er eier/hjemmelshaver til en eiendom men likevel påberoper seg rett til jakt, ofte påberoper seg § 29 som et subsidiært grunnlag. Det subsidiære grunnlaget kommer til anvendelse der domstolen kommer til at den påstått jaktberettigede ikke har eiendomsrett eller særskilt jaktrett på annet grunnlag. Som eksempler på slikt annet rettsgrunnlag, ser vi at saksøkere påberoper seg lokal sedvane, festnede rettsforhold samt alders tids bruk. Disse anførslene fører normalt ikke frem. Terskelen for å få medhold i slike påstandsgrunnlag viser seg gjennom rettspraksis å være høy.

Les mer

Boligkjøperens tilbakeholdsrett – virkninger for oppgjøret

I forbindelse med boligkjøp avdekkes tidvis feil/mangler ved boligen. Kjøperen har rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen til dekning av krav mot selgeren som følge av kontraktsbrudd, en såkalt «tilbakeholdsrett». I denne artikkelen ser vi på innholdet i kjøperens tilbakeholdsrett og hvilke virkninger tilbakeholdsretten har for oppgjøret.

Om tilbakeholdsretten og dets formål

Kjøperens tilbakeholdsrett er utslag av prinsippet ytelse mot ytelse. Både selger og kjøper plikter å levere sine respektive ytelser i henhold til kontrakt. Dersom selgeren ikke leverer en bolig i tråd med avtalte krav, kan kjøperen ha rett til å sanksjonere med krav om utbedring, prisavslag, dagmulkt, heving og/eller erstatning. Tilbakeholdsretten er en sikkerhet for dekning av kjøperens krav mot selgeren. Samtidig kan tilbakeholdsretten fungere som et «pressmiddel» for at selgeren oppfyller kravene.

Hvilke lovbestemmelser gjelder?

Regler om boligkjøperens tilbakeholdsrett finnes i avhendingslova §§ 4-6 og 4-15 og i bustadoppføringslova §§ 24 og 31. Dreier avtalen seg om salg av bolig, er det avhendingslova som kommer til anvendelse, jf. lovens § 1-1 første ledd. Dersom avtalen gjelder bolig under oppføring er det bustadoppføringslova som gjelder, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b.

Tilbakeholdsretten forutsetter mislighold

En betingelse for å holde tilbake deler av kjøpesummen er at det foreligger kontraktsbrudd på selgers side: enten i form av enforsinkelse, typisk at overskjøting eller bruksovertakelse ikke har skjedd til avtalt tid og dette ikke kan bebreides kjøperen, eller i form av en mangel, dvs. at boligens tilstand avviker fra avtalen eller regler i avhendingslova §§ 3-2 flg./bustadoppføringslova §§ 7, 9 og 13.

Kontraktsbruddet må dessuten gi opphav til et misligholdskrav mot selger. Kjøperens misligholdskrav som følge av forsinkelse eller mangel behandles ikke nærmere her, men følger av avhendingslova kapittel 4 og bustadoppføringslova kapittel III og IV.

Kjøper må ha rådighet over kjøpesummen – hva når pengene står på meglers konto?

Det er en betingelse for å utøve tilbakeholdsrett at boligkjøperen har rådighet over pengene. Kjøperen kan ikke holde tilbake penger som allerede er betalt til selgeren. I dag formidles de fleste boligkjøp via eiendomsmegler, hvor kjøperen instrueres om å innbetale pengene på meglers klientkonto før overtakelsen. Spørsmålet blir da om kjøperen har rådighet over penger som er innbetalt på meglers konto.

Oppgjørsreglene i avhendingslova og bustadoppføringslova er ikke særskilt tilpasset situasjonen der megler er involvert i oppgjøret. Det er imidlertid klarlagt gjennom rettspraksis og teori at eiendomsmegleren sitter med pengene på kjøperens vegne og er underlagt kjøperens instruksjonsrett inntil betalingstiden inntreffer, jf. Rt. 2006 s. 31. Dette forutsettes også i eiendomsmeglingsloven § 3-2 andre ledd.

Etter avhendingslova kan selger kreve betaling idet kjøperen overtar boligen. Fra dette tidspunktet mister kjøperen som hovedregel rådigheten over penger som står på meglers konto, og dermed også retten til å holde tilbake deler av kjøpesummen.

Tilbakeholdsretten kan likevel være i behold dersom kjøperen tar uttrykkelig forbeholdfør overtakelsen, jf. Rt. 2006 s. 31. I denne saken fra Høyesterett avdekket kjøperen visse mangler under overtakelsesbefaringen, og instruerte megleren om å holde tilbake deler av kjøpesummen inntil manglene var vurdert av takstmann. Forbeholdet ble nedtegnet i overtakelsesprotokollen, som partene signerte. Når selgeren deretter lot kjøperen overta boligen, mente Høyesterett at selgeren hadde akseptert forbeholdet og i realiteten overlevert boligen på kreditt. Kjøperens tilbakeholdsrett var derfor i behold også etter overtakelsen.

Boligkjøperen kan også miste rådighet over kjøpesummen før bruksovertakelse.Dersom kjøperen har krevd skjøtet fra selgeren, som overgir skjøtet til kjøper, har rådigheten over kjøpesummen gått over til selger, jf. avhendingslova § 2-3 første setning. Dette gjelder også dersom kjøper selv skal foreta tinglysningen. Dersom selger derimot overgir skjøtet helt uoppfordret, beholder kjøperen rådigheten over kjøpesummen frem til bruksovertakelse, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 111.

Bustadoppføringslova § 46 første ledd andre punktum har en særregel for bustadoppføringsavtaler som omfatter tomteoverdragelse (jf. § 1 første ledd bokstav b): Selger kan bare kreve betaling mot hjemmelsoverføring. Kjøperen har dermed rådighet over kjøpesummen og kan utøve tilbakeholdsrett helt frem til kjøperen har fått skjøtet tinglyst på seg, jf. Høyesterettsdommen Rt. 2013 s. 1541. Dette gjelder uavhengig av om kjøperen har overtatt boligen på et tidligere tidspunkt.

Tilbakeholdsrettens rekkevidde – hvor mye kan kjøperen holde tilbake?

Tilbakeholdsretten bygger på en tanke om forholdsmessighet. Kjøperen har derfor bare rett til å holde tilbake så store deler av kjøpesummen som ernødvendig for å få dekket sitt krav mot selgeren, jf. avhendingslova §§ 4-6 og 4-15 og bustadoppføringslova §§ 24 og 31.

Dette innebærer at kjøperen må vurdere hvilke(t) misligholdskrav som kan gjøres gjeldende mot selger, og deretter regne seg frem til hvor stort beløp som kan holdes tilbake, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 110. Mener kjøperen eksempelvis at det er grunnlag for å heve avtalen, vil det være naturlig å holde tilbake hele beløpet. Påberoper kjøperen andre misligholdskrav, eksempelvis prisavslag, må den delen av kjøpesummen som overstiger kjøperens påståtte krav naturligvis utbetales på oppgjørstidspunktet.

 

Boligkjøperen tillates et visst slingringsmonn

Det kan være utfordrende å beregne hvor store deler av kjøpesummen som kan holdes tilbake. Kjøperen kan ha begrenset oversikt over kravets størrelse idet tilbakeholdsretten utøves. Det kan eksempelvis tenkes at kjøperen ved overtakelsesbefaring har observert råteskader i veggen, men er usikker på hvor store tiltak som må til for å utbedre skadene. For å avbøte denne usikkerheten, uttaler lovforarbeidene og rettspraksis at kjøperen skal gis et visst slingringsmonn ved beregningen av hvor mye av kjøpesummen som skal holdes tilbake.

Slingringsmonnet kan ikke fastslås generelt. Dommen Rt. 2006 s. 31 gir en viss pekepinn for vurderingen. I saken hadde kjøperen tilbakeholdt kr 200 000 pga. vanninntrenging i bad og grunnmur samt sopp og råte i lofttaket. Selgeren ble senere dømt til å betale kr 150 000 i prisavslag. Dette innebar at kjøperen hadde tilbakeholdt kr 50 000 for mye i forhold til endelig utmålt prisavslag. Høyesterett fant at avviket lå innenfor akseptabel slingringsmonn. Høyesterett fremhevet særlig at utbedringskostnader knyttet til denne type mangler kunne være vanskelig å beregne for kjøper. Differansen på kr 50 000 måtte selvsagt betales til selger, men uten tillegg av forsinkelsesrenter.

Kjøperen må etter dette foreta en rimelig og fornuftig vurdering av misligholdskravets størrelse, basert på de konkrete forhold som foreligger i saken når tilbakeholdsretten utøves. Har fagfolk blitt engasjert til å vurdere en mangel, vil det normalt være forsvarlig å legge takstrapporten til grunn selv om kjøperens krav senere viser seg å være lavere enn anslått.

Konsekvenser av urettmessig tilbakehold

Kjøperen bærer risikoen for at vilkårene for å utøve tilbakehold er oppfylt, herunder at tilbakeholdt beløp faller innenfor kjøperens slingringsmonn. Konsekvensen av at kjøperen utøver et urettmessig tilbakehold, er at kjøperen har misligholdt sin betalingsforpliktelse. Dette innebærer at kjøperen plikter å betale forsinkelsesrente for det overskytende beløpet. Selgeren kan tidvis også gjøre andre misligholdskrav gjeldende mot kjøper, så som stansing, heving og erstatning.

Øvrige virkninger for oppgjøret

En boligkjøper som rettmessig utøver tilbakeholdsrett, har krav på å overta boligen og å få overlevert skjøte, eventuelt få tinglyst skjøte på seg iht. bustadoppføringslova § 46 første ledd andre setning, til tross for at kjøpesummen ikke er betalt fullt ut. Dersom selgeren nekter å overlate bruken eller å overgi/tinglyse skjøtet, og kjøpers tilbakehold senere viser seg å være berettiget, har selgeren misligholdholdt sin forpliktelse etter avtalen.

Selgeren plikter å ta imot den delen av kjøpesummen som kjøperen ikke holder tilbake. Nekter selgeren å ta imot delbetalingen, er selgeren i kreditormora som bl.a. innebærer at selger ikke kan kreve forsinkelsesrenter på delbetalingen.

Selger kan ikke avskjære kjøpers tilbakehold ved å ensidig kreve at kjøperen i stedet mottar bankgaranti eller annen sikkerhetsstillelse til dekning av kjøperens påståtte misligholdskrav. Etter bustadoppføringslova § 47 annet og tredje ledd kan partene eventuelt avtale at kjøperen betaler hele kjøpesummen mot at selgeren stiller selvskyldnergaranti for det omtvistede beløpet. Tilsvarende ordning må kunne avtales ved boligkjøp som omfattes av avhendingslova.

Les mer

Prisavslag etter bustadoppføringslova og NS 8407

Byggherren kan ha rett til å kreve prisavslag, som er reduksjon i opprinnelig avtalt vederlag dersom det foreligger kontraktsbrudd fra byggmesterens side. Vi skal her se nærmere på reglene om prisavslag i bustadoppføringslova og NS 8407.

Når gjelder bustadoppføringslova og NS 8407?

Bustadoppføringslova gjelder for avtaler om nyoppføring av bolig mellom en byggmester og en forbruker. Bustadoppføringslova sikrer forbrukeren visse minimumsrettigheter, som ikke kan avvikes gjennom partenes avtale. Det finnes ingen tilsvarende lov som regulerer forholdet mellom byggmester og en profesjonell byggherre, men her kan man avtale bruk av NS 8407 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser. Både bustadoppføringslova og NS 8407 har bestemmelser om prisavslag.

Felles vilkår for prisavslag etter bustadoppføringslova og NS 8407

For at et prisavslag skal kunne gjøres gjeldende, må det foreligge et avtalebrudd, dvs. en mangel ved byggmesterens arbeid. Det foreligger en mangel dersom sluttresultatet avviker fra det som er avtalt og dette skyldes forhold som byggmesteren har risikoen for. Dessuten må byggherren ha reklamert i tide. Utgangspunktet er at synbare mangler må påberopes ved overtakelsen av byggverket. Mangler som inntreffer etter overtakelsen må påberopes innen rimelig tid etter at byggherren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Overholdes ikke reklamasjonsfristene er som hovedregel krav om prisavslag (og øvrige misligholdsbeføyelser) tapt.

Prisavslag kan derimot ikke gjøres gjeldende ved forsinkelse, som også er et avtalebrudd. I forsinkelsestilfellene er byggmesterens økonomiske ansvar begrenset til erstatningsansvar og/eller krav om dagmulkt.

Må byggherren først ha krevd utbedring?

Byggherren har som hovedregel rett til å kreve at byggmesteren utbedrer eller retter en mangel. Som regel vil det være mer kostnadseffektivt at byggmesteren selv utbedrer mangelen fremfor at arbeidet settes ut til andre. Et prisavslag kan derfor bare gjøres gjeldende dersom mangelen ikke har blitt utbedret i samsvar med bustadoppføringslova eller NS 8407.

NS 8407 fastslår at byggherren først må ha krevd retting og gitt byggmesteren en rimelig utbedringsfrist før han kan kreve prisavslag. Dersom mangelen vil bli uforholdsmessig kostnadsfull å utbedre, eller dersom byggmesteren unnlater å utbedre mangelen innen fristen, kan prisavslag gjøres gjeldende.

Etter bustadoppføringslova trenger forbrukeren derimot ikke først å ha krevd utbedring for å kreve prisavslag. Byggmesteren kan imidlertid ha rett til å kreve å få utbedre arbeidet fremfor å måtte gi prisavslag. Forbrukeren kan bare nekte byggmesteren fra å utbedre dersom utbedring vil være til vesentlig ulempe eller hvis forbrukeren for øvrig har særlig grunn til å motsette seg utbedringen. Dersom utbedringsarbeidene eksempelvis medfører at forbrukeren må flytte ut av boligen over lengre tid, kan det tenkes at forbrukeren kan nekte utbedringen. En forbruker som avslår et berettiget tilbud om retting mister retten til å kreve prisavslag.

Utmåling av prisavslag

Prinsippene for utmåling av prisavslag følger av bustadoppføringslova § 33 og NS 8407 pkt. 42.4. Reglene er innholdsmessig ganske like. Etter bustadoppføringslova § 33 skal prisavslaget settes til forbrukerens kostnader med å få mangelen utbedret av andre. Byggmesteren vil ikke bli hørt med at han selv kunne ha utbedret mangelen billigere. Det er heller ingen krav om at forbrukeren faktisk har fått mangelen utbedret hos en annen entreprenør. Men forbrukeren må kunne sannsynliggjøre kostnaden, typisk ved å innhente tilbud på utbedringsarbeid fra en annen entreprenør.

En tilsvarende regel finnes ikke i bestemmelsen om prisavslag i NS 8407 pkt. 42.4. Men etter NS 8407 pkt. 42.3.4 plikter byggmesteren å erstatte byggherrens utbedringskostnader dersom utbedring ikke er foretatt innen utbedringsfristen. Det er kun kostnader til rimelige og forsvarlige utbedringer som kan kreves dekket. Det betyr bl.a. at entreprenøren ikke plikter å betale for arbeid som går ut over ren utbedring, eksempelvis oppgraderinger av byggverket.

Dersom utbedringskostnadene blir uforholdsmessig høye sammenlignet med mangelens betydning for forbrukeren, skal prisavslaget isteden settes til verdireduksjonen mangelen representerer. Prisavslaget skal svare til hva byggverket ville blitt solgt for med og uten mangelen. Vurderingen må foretas konkret fra sak til sak, og kan naturligvis bli noe skjønnsmessig.

Prisavslaget skal i alle tilfeller minst svare til den besparelse totalentreprenøren har oppnådd som følge av misligholdet. Dette minimumskravet har først og fremst betydning dersom det ikke kan sannsynliggjøres at mangelen har påført byggverket et markedsmessig verditap. Regelen kan tenkes å komme til anvendelse eksempelvis dersom byggmesteren har brukt en annen og billigere type kledning enn avtalt. Byggverket blir ikke nødvendigvis mindre verdt, men entreprenøren har likevel oppnådd en besparelse, som skal tilfalle byggherren.

Intet verditap for byggherren, men ingen besparelse for byggmesteren – likevel prisavslag?

Et spørsmål er hva som skjer dersom mangelen ikke medfører redusert markedsverdi for byggverket, og entreprenøren heller ikke har oppnådd noen besparelser som følge av mangelen. Dette var problemstillingen i en fersk Høyesterettsdom (HR-2018-392-A) som gjelder tolkningen av bustadoppføringslova § 33. Ved en feil var boligen oppført nærmere naboeiendommen enn avtalt. Feilplasseringen medførte flere ulemper for boligkjøperne. Det var imidlertid ikke påvist at mangelen hadde redusert boligens markedsverdi. Flertallet i Høyesterett ga boligkjøperne likevel et skjønnsmessig prisavslag basert på den individuelle verdireduksjonen mangelen representerte for boligkjøperne.

Dommen åpner for at det kan være grunnlag for å utmåle prisavslag selv om mangelen ikke reduserer boligens markedsverdi. Høyesterett krever at forbrukeren kan påvise konkrete ulemper som det fremstår plausibelt at forbrukeren vektlegger. Hensynet til forbrukervernet utgjør en viktig begrunnelse for domsresultatet. Det er derfor foreløpig usikkert hvilken overføringsverdi dommen har for tolkningen av entreprisekontrakter mellom næringsdrivende.

OBS! Boligutviklere kan komme i en «skvis»

Profesjonelle boligutviklere som oppfører og selger nye boliger til forbrukere er bundet av bustadoppføringslova. Eventuelle reklamasjoner fra forbrukeren er dermed boligutviklerens ansvar, selv om mangelen kan føres tilbake til feil som totalentreprenøren har foretatt. Boligutvikleren bør i disse tilfeller ha sikret seg en rett til å videreføre eventuelle mangelskrav fra forbrukeren over til totalentreprenøren, en såkalt «back to back»-avtale. På denne måten unngår boligutvikleren å bli «sittende med regningen» for feil som skyldes totalentreprenøren.

 

Artikkelen ble først publisert i Optimeras kundeavis, Optimisten.

 

Kontaktpersoner:

Kurt A. Elvevoll
Partner/Advokat
Telefon: 416 34 869
kurt.elvevoll@hammervollpind.no

 

Martin Johan Lie Hauge
Advokatfullmektig
Telefon: 473 39 700
martin.hauge@hammervollpind.no

Les mer

Overtakelse av bolig etter bustadoppføringslova

Et sentralt skjæringspunkt ved boligkjøp er tidspunktet boligen overtas av forbruker fra entreprenøren gjennom en overtakelsesforretning. I denne artikkelen ser vi nærmere på reglene for slik overtakelse etter bustadoppføringslova.

Overtakelsens betydning

Det er viktig å gjennomføre en grundig overtakelsesprosess. Bustadoppføringslova § 14 angir fire virkninger som inntrer når forbrukeren overtar boligen:

  • Risikoen for skader knyttet til boligen går over fra entreprenøren til forbrukeren. På dette tidspunkt overtar forbrukeren bl.a. plikten til å holde boligen forsikret.
  • Forbrukerens reklamasjonsfrister begynner å løpe
  • Forbrukerens adgang til å kreve dagmulkt som følge av entreprenørens fristoverskridelser stanser eller faller bort
  • Entreprenøren får krav på sluttoppgjør for kontraktarbeidet

Dersom arbeidet er fullført og forbrukeren har tatt boligen i bruk, anses boligen overtatt selv om det ikke er avholdt overtakelsesforretning. I så fall risikerer forbrukeren å overta boligen uten å avdekke mangler som kunne blitt oppdaget ved en overtakelsesforretning. Sørg derfor for at det kalles inn til en formalisert overtakelsesforretning. Dersom det er foretatt gyldig innkalling, vil entreprenøren ha rett til å fullføre forretningen uten forbrukerens tilstedeværelse. Forbrukeren bør derfor ikke utebli fra forretningen, uten gyldig fraværsgrunn.

Siktemålet med overtakelsesforretningen

Formålet med overtakelsesforretningen er å foreta en grundig visuell gjennomgang av boligen med begge parter til stede, for å kontrollere at entreprenørens arbeid samsvarer med partenes avtale. Oppdages feil av betydning som vanskeliggjør bruken av boligen, kan forbrukeren nekte å overta bygget, jf. bustadoppføringslova § 15 tredje ledd. Enhver ulempe gir altså ikke forbrukeren rett til å nekte å overta boligen.

Bustadoppføringslova § 30 annet ledd fastsetter en egen reklamasjonsfrist der overtakelsen skjer ved overtakelsesforretning: Mangler som er eller burde ha blitt oppdaget ved overtakelsen, må gjøres gjeldende «så snart råd er». I praksis betyr dette forbrukeren må fremsette sine reklamasjoner ved overtakelsesforretningen, eventuelt senest få dager etter overtakelsen. Derfor er det viktig at forbrukeren undersøker boligen nøye, og sørger for å påberope feil ved arbeidet som gjøres gjeldende som mangler. Forbrukere vil ofte være tjent med å ta med seg en sakkyndig fagmann på overtakelsesforretningen.

Protokollføring – plikt til å føre protokoll?

Partene må sørge for å dokumentere overtakelsesforretningen ved å føre protokoll. Protokollføring er i utgangspunktet en frivillig ordning, jf. bustadoppføringslova § 15 fjerde ledd. Vi oppfordrer likevel partene til å føre overtakelsesprotokoll. I lovens forarbeider understrekes det at protokollføring kan bidra til en mer ryddig gjennomføring av overtakelsesforretningen, samt at partene blir mer bevisst alvoret overtakelsen innebærer. Dessuten kan overtakelsesprotokollen utgjøre et tungtveiende bevis hvis det senere skulle oppstå tvist mellom entreprenøren og forbrukeren. Standard Norge har utarbeidet byggblanketter for oppføring av nybygg etter bustadoppføringslova som pålegger entreprenøren å kalle inn til overtakelsesforretning, samt å føre protokoll. Dessuten har Standard Norge egne blanketter med maler for overtakelsesprotokoller og mangellister, som kan benyttes for å sikre ryddig protokollføring.

Hva bør protokollen inneholde?

Overtakelsesprotokollen bør inneholde opplysninger om:

  • Tidspunktet for overtakelse
  • Hvem som deltok på overtakelsesforretningen
  • Fremlagte dokumenter, som ferdigattest, bruksanvisninger, o.l.
  • Partenes signatur

I tillegg må protokollen angi partenes anmerkninger, eksempelvis:

  • Om forbrukeren nekter å overta boligen med tilhørende begrunnelse
  • Mangler som påvises, med vedlagt mangelliste
  • Hvorvidt entreprenøren aksepterer eller bestrider manglene
  • Frist for utbedringsarbeider og eventuelle gjenstående arbeider
  • Eventuelt tilbakeholdt beløp
  • Eventuell deponering av omtvistet beløp

Altfor ofte uttrykker ikke protokollene hva partene er uenige om. Vårt råd er at uenighet uttrykkes i protokollen, for å sikre vesentlige bevis for ettertiden. Partene anbefales ikke å avslutte en overtakelsesforretning uten en komplett protokoll dersom boligen nektes overtatt.

Hvem bærer risikoen for protokollføringen?

Fra tid til annen oppstår tvist om hvordan overtakelsesprotokollen skal tolkes. Det kan for eksempel tenkes at forbrukeren har protokollført en mangel som verken er akseptert eller avvist fra entreprenørens side. Rettspraksis viser at uklarheter som skyldes mangelfull protokollering i utgangspunktet går utover entreprenøren, som er den profesjonelle part i kontraktsforholdet.

På den annen side er det viktig å understreke at forbrukeren har et selvstendig ansvar for å få protokollført forhold som er av egen interesse. Forbrukeren kan ikke komme tilbake lang tid i etterkant og «angre» på noe han mener skulle eller ikke skulle vært protokollført ved overtakelsesforretningen.

Artikkelen ble først publisert i bladet «Eiendomsmegleren», som utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund.

Les mer

Reklamasjons- og foreldelsesfrister – og litt om garantier.

Rett som det er får vi spørsmål som har med reklamasjonsregler å gjøre. En situasjon vi bistod i for et års tid siden handlet om en klage fra en huseier på et arbeid entreprenøren hadde utført på huset for 13 år siden. Kan virkelig kjøper komme trekkende med klager etter så lang tid? Svaret er i utgangspunktet klart nei. Men det finnes noen unntak, og det skal vi se litt nærmere på her.

Hva er en reklamasjonsregel?

Reklamasjonsregler og reklamasjonsfrister handler om hvilken tid en kjøper har på seg for å fremme krav mot selger knyttet til mangler ved kjøpsgjenstanden. Om man er for sent ute med sin reklamasjon, vil man som hovedregel miste sitt mulige krav. Reklamasjonsregler og deres virkning er begrunnet med at det etter en tid vil være vanskelig å bevise at mangelen forelå ved leveringen, samt at man etter en viss tid skal kunne legge salget bak seg. Det handler også om lojalitet mellom kontraktsparter, hvor en kjøper er pålagt en plikt til å fremme sitt krav innen en gitt tid, slik at motparten får kjennskap til det mulige ansvaret så raskt som mulig.

Alle de sentrale «kontraktslovene» – kjøpsloven, håndverkertjenesteloven, bustadoppføringslova, avhendingslova, husleieloven og forbrukerkjøpsloven – har regler om hvilke frister som må overholdes for at man som kjøper/kunde skal ha et mangelskrav i behold. Og i tillegg til å huske på at det finnes slike regler, må man også huske på begrepene absolutt reklamasjonsfrist og relativ reklamasjonsfrist.

Absolutt reklamasjonsfrist

Dette er den tidsramme som setter en endelig stopper for muligheten for å fremme reklamasjon. Kommer reklamasjonen utenfor denne tidsrammen er den per definisjon for sent fremsatt og kan derfor avvises. Da har kjøperen/kunden mistet sitt krav, helt uavhengig av hvor rettmessig kravet ellers ville vært.

I kjøpsloven, forbrukerkjøpsloven og i håndverkertjenesteloven gjelder en hovedregel om at man må reklamere innen to år etter levering av kjøpsobjektet eller avslutning av tjenesten. Men dersom tingen eller tjenesten er ment å vare vesentlig lenger enn to år, gjelder fem års reklamasjonsfrist etter forbrukerkjøpsloven og håndverkertjenesteloven. Men ikke i kjøpsloven; der forutsettes det at partene er profesjonelle begge to, og to års reklamasjonsfrist er det som gjelder. Om lengre frister skal være gjeldende i slike forhold må det være eksplisitt avtalt. I avhendingsloven og i bustadoppføringslova gjelder det reklamasjonsfrist på fem år fra overtagelsen fant sted.

Vær også oppmerksom på at utenfor disse lovene, og da er vi typisk i profesjonelle entrepriseforhold, gjelder full avtalefrihet. Så selv om f.eks NS 8405 og NS 8407 har fem års reklamasjonsfrist, er det ikke automatikk i dette om ikke slike frister er avtalt. Og standardkontraktene kan også fravikes med kortere reklamasjonsfrister. Det er heller ikke uvanlig at (eiendoms-)transaksjoner mellom profesjonelle parter har kun et års absolutt reklamasjonsfrist.

Relativ reklamasjonsfrist

Dette er den frist som gjelder for hver enkelt reklamasjon/reklamasjonspunkt, den løper «innenfor» den absolutte reklamasjonsfristen, og den er kort. En kan altså ikke samle opp reklamasjonspunkter løpende for så å fremme alt i en stor klage før den absolutte fristen løper ut. Fra det tidspunkt en mangel blir oppdaget (eller faktisk fra den burde blitt oppdaget) må kunden reklamere innen rimelig tid. Hvor lang tid dette er vil variere noe etter forholdene, og derfor heter det relativ reklamasjonsfrist. Dette henger sammen med mangelens kompleksitet og omfang, om den er lett å konstatere eller ikke, om man må ha sakkyndig hjelp og så videre. Man skal ha tid til å områ seg, men ikke så mye mer. I forbrukerkjøpsloven heter det at denne fristen aldri kan være kortere enn 2 måneder. I en dom i Høyesterett fra 2010 ble det vurdert at rimelig tid etter kjøp av brukt bolig var ca tre måneder. Og dette har blitt en norm også i bustadoppføringssituasjoner og i håndverkertjenester. Dette betyr at dersom man mottar en reklamasjon over et forhold som klart må ha blitt oppdaget av kunden tidligere enn tre måneder før reklamasjonen kommer, så bør man vurdere å påberope seg for sen reklamasjon. En reklamasjon over manglende fall i dusjsonen som fremmes 8 måneder etter overtagelse og man åpenbart har hatt vann utover gulvet siden dag 1, vil med stor sannsynlighet være for sent fremmet. Og ikke sjelden forteller man allerede i reklamasjonen at «dette har vært et problem helt siden vi overtok for to år siden». Da er reklamasjonen trolig for sent fremmet.

Men glem ikke at en avvisning av en helt berettiget reklamasjon med henvisning til reklamasjonsfrister kan oppfattes svært avvisende. Så konkrete vurderinger av situasjonen er å anbefale.

Heller ikke her en regel uten unntak

Da er den absolutte fristen på to/fem år, samt den relative fristen som i hovedregel er tre måneder, konstatert. Hva var så unntaket? Eller unntakene? Her må vi se på begrepene grov uaktsomhet og garanti.

Hvis man som selger eller håndverker har opptrådt på en grovt uaktsom måte – man har for eksempel unnlatt å opplyse om en kjent svakhet ved varen, man har sett at det var en rift i membranen men tenkte at det nok ville gå greit, eller man har utført en konstruksjon i strid med en preakseptert løsning uten å prosjektere den særskilt – ja da er det heller ingen grunn til at man skal nyte godt av det vern reklamasjonsreglene gir. Da fortjener man at kunden kan fremme reklamasjon, selv om kunden ellers ville vært for sent ute. Dette gjenspeiles i regelverket, ved at man fratas muligheten til å påberope for sen reklamasjon dersom man har opptrådt grovt uaktsomt, uredelig eller i strid med god tro.

Det andre unntaket opptrer der man har påtatt seg ansvar for det man har solgt eller bygget i en lengre tid enn loven pålegger en; man har garantert for tingens tilstand i lengre tid. For eksempel når bilprodusenten gir (drifts-)garanti i 8 år, når entreprenøren garanterer for badets tetthet i ti år, produsenten garanterer for taksteinens tetthet i tredve år og slikt. Om det er gjort, har man satt reklamasjonsreglene ut av spill. Det som er viktig når man velger å stille slike garantier er å være bevisst på hva man garanterer for. Aksepterer man «bare» at kunden kan fremme krav utenfor normal reklamasjonstid, eller har man påtatt seg et udiskutabelt ansvar for leveransen? Hvis det ikke er sagt noe om dette, kan det fort bli vurdert slik at enhver svikt i produktet innenfor garantitiden må dekkes uten diskusjon. Og ofte er det poenget; man velger å være så trygg på sin leveranse at man vil ta slikt ansvar helt uten nærmere vurdering.

Foreldelse

Hva handler så foreldelsesregler om oppe i dette? Vi så innledningsvis at en reklamasjonsfrist er den tid en kunde har på seg for å fremsette et mangelskrav. Foreldelsesreglene handler om når et allerede fremsatt krav bortfaller helt – når dette kravet «dør». Her ligger det en potensiell felle for den som er kunde, fordi de færreste er klar over at man må passe på foreldelsesreglene selv om man har fremsatt reklamasjon i rett tid.

Etter foreldelseslovens regler foreldes et krav tre år fra forfall eller da man kunne kreve oppgjør. Hvis kravet springer ut av et kontraktsbrudd foreldes kravet tre år fra kontraktsbruddet inntrådte. Og selv om det er snakk om en skjult mangel, ble jo varen eller tjenesten levert mangelfullt allerede ved overleveringen. Dermed vil foreldelse kunne inntre tre år fra overtagelse. Hvilken hjelp har man da av fem års reklamasjonsrett?

Her kommer foreldelsesloven § 10 til unnsetning og gir et års tilleggsfrist der man mangler kunnskap om kravet sitt og hvem man kan fremme krav mot.

Dette innebærer at når man har passert to år etter overtagelse, må man passe på denne et-års fristen. Hvorfor to år? Jo; for det er først etter at det er gått to år at man har behov for et tillegg på et år utover den opprinnelige tre-års foreldelsesfristen fra overtagelse. Om en mangel oppdages etter to år og tre måneder, foreldes kravet etter tre år og tre måneder. Og om mangelen oppdages etter 4 år og 11 måneder er man innenfor reklamasjonsfristen, men kravet vil bli foreldet 1 år etter at man oppdaget mangelen. Og om en reklamasjon ble fremmet 1 år og 11 måneder etter overtagelse, så blir kundens krav foreldet på tre-års dagen regnet fra overtagelse. Om kunden kan påberope grov uaktsomhet og dermed kan reklamere langt utenfor fem år, vil en møte absolutt foreldelse etter 13 år fra overtagelse. Tilleggsfristen etter § 10 kan nemlig kun gis i ti år. Når det er gått tretten år etter en leveranse er det altså helt stopp for ethvert mulig krav.

Foreldelsesreglene er nådeløse, og inneholder ingen slike unntak som reklamasjonsreglene har, i form av unntak for grov uaktsomhet eller lignende.

Foreldelsesforløpet avbrytes ved at man får en erkjennelse av ansvar, eller ved at det fremmes rettslige skritt for eksempel ved en forliksklage.

Må man påberope for sen reklamasjon?

Reklamasjonsreglene er ikke automatiske, så om man vil hevde at det er for sent reklamert, må dette påberopes mot kunden. Det er selvsagt ikke noe i veien for at man som mottager av en for sen reklamasjon likevel velger å ta den imot og også utfører rettingsarbeider. Dette vil alltid være en vurdering av hvilken goodwill en imøtekommenhet vil gi, fremfor den negative omtale en avvisning kan medføre. Men om man vurderer å gjøre dette av ren imøtekommenhet, så er det veldig viktig å fremheve at man anser reklamasjonen som for sent fremsatt, men at man likevel skal være behjelpelig med å utføre et nærmere definert stykke arbeid for kunden. Hvis man ikke tar et slikt forbehold vil det fort anses som om reklamasjonsinnsigelsen er frafalt, og dermed vil kunden kunne fremme ytterligere krav og kanskje også pengekrav knyttet til reklamasjonen, som i utgangspunktet kunne ha blitt helt avvist.

Les mer

Regningsarbeid – hva må du kjenne til?

For en byggmester/entreprenør er det som regel minst risiko med å utføre arbeid som regningsarbeid, som kort fortalt innebærer betaling basert på forbrukt tid og materiell. Byggmesteren unngår da å være bundet av en fastpris eller enhetspris, som kan være basert på sviktende forhåndsberegninger. At arbeidet utføres etter regning betyr imidlertid ikke at det er fritt fram for byggmesteren. I denne artikkelen presenterer vi seks punkter byggmesteren bør kjenne til ved regningsarbeid.

  1. Skriv kontrakt

I både forbrukerentrepriser og entreprisekontrakter mellom næringsdrivende, er hovedregelen at arbeid utføres på regning med mindre annet er avtalt. Dersom partene er enige om at denne oppgjørsmåten skal benyttes, kan det likevel være en fordel å nedfelle skriftlig hvilket arbeid som er omfattet, særlig om det skal være ulike timerater og/eller ulike fag. Påslagsprosenten bør også fastsettes. Slik reduserer man risikoen for tvist om vederlaget i etterkant. Standard Norges byggblanketter inneholder oversiktlige kontraktformularer som kan benyttes.

  1. Prisoverslag kan koste byggmesteren dyrt

Byggherren ønsker ofte å få en tidlig oversikt over kostnadsnivået i prosjektet. Det er derfor vanlig at byggmesteren blir bedt om å gi et prisoverslag. I forbrukerentrepriser er byggmesterens prisoverslag bindende: vederlaget kan ikke overstige prisoverslaget vesentlig, og høyst med 15%. For å unngå å bli bundet gjennom et prisoverslag, må byggmesteren derfor uttrykkelig presisere at prisopplysningen bare er veiledende og uforpliktende, samt forsikre seg om at forbrukeren har forstått dette. I næringsentrepriser er prisoverslaget derimot ikke bindende. Byggmesteren plikter likevel å varsle dersom prisoverslaget ser ut til å briste, og risikerer å bli holdt ansvarlig for konsekvensene av manglende varsling.

  1. Kan ta betalt for «nødvendige kostnader» og «rimelig påslag»

Dersom kontrakten ikke angir hvordan arbeidet skal avregnes, skal vederlaget beregnes som regningsarbeid, som er ut fra faktisk medgåtte kostnader. Etter bustadoppføringslova kan byggmesteren kreve dekket sine «nødvendige kostnader» med tillegg av et «rimelig påslag». En tilsvarende regel finnes i Standardkontraktene for næringsentrepriser (NS 8405, NS 8407, osv.), der formuleringen «rimelig påslag» er erstattet med «sedvanlig påslag».

Formuleringen «nødvendige kostnader» krever at byggmesteren utfører arbeidet på rasjonell og forsvarlig måte, uten unødig materialforbruk, timeforbruk, o.l. Regningsarbeid gir ingen rett til å gå med «hendene i lomma»! Byggmesteren kan for eksempel ikke levere markedets dyreste materialer hvis det finnes rimeligere og like gode alternativer tilgjengelig. I vurderingen av om kostnaden er «nødvendig», kan det dessuten være naturlig å sammenligne med hva som er vanlig forbruk og kostnadsnivå for tilsvarende oppdrag i bransjen.

I tillegg kan byggmesteren ta et «rimelig/sedvanlig» påslag for å dekke indirekte kostnader, risiko og fortjeneste. Som tommelfingerregel vil en netto påslagsprosent på 10-15% bli ansett som «rimelig». Dersom byggmesteren ønsker å ta høyere påslagsprosent, bør dette nedfelles i kontrakten for å unngå senere tvist.

  1. Dokumenter materialvalg og arbeidstimer

Byggherren skal gis anledning til fortløpende kontroll av utgiftene i prosjektet. Etter næringsentreprisene NS 8405 og NS 8407 plikter byggmesteren ukentlig å sende byggherren spesifiserte oppgaver over påløpte kostnader, heriblant materialforbruk og medgåtte timer med mannskap og maskin. Timelistene må beskrive hva tiden har medgått til (tømrerarbeid, elektrikerarbeid, gravearbeid, o.l.). En tilsvarende regel finnes ikke i bustadoppføringslova eller håndverkertjenesteloven. Men byggmesteren plikter også her å gi den informasjon forbrukeren trenger for å kunne bedømme om betalingskravet er korrekt.

Byggherren må kontrollere kostnadsoppgaven og protestere dersom oppgaven ikke aksepteres. Etter NS 8405 og NS 8407 må byggherren varsle om eventuelle feil innen fjorten dager etter mottak av kostnadsoppgaven. Ved manglende protest anses oppgaven som godkjent. Byggherren er likevel ikke avskåret fra å senere protestere på feil som skyldes forsett eller grov uaktsomhet hos byggmesteren, eller kostnader som har blitt unødvendig høye pga. urasjonell eller uforsvarlig drift.

Etter bustadoppføringslova må forbrukeren protestere på mottatt regning for sluttoppgjør senest én måned etter at regningen er mottatt, mens forbrukeren etter håndverkstjenesteloven må protestere innen «rimelig tid» etter at regning er mottatt. Reaksjonsplikten gjelder derimot ikke hvis partene har avtalt en lavere pris eller hvis prisen er «urimelig høy».

Dersom byggmesteren ukentlig informerer byggherren om forbrukte timer og materiell, vil byggherren ha god kontroll og dermed styring over kostnadspådraget. Det vil også gjøre det vanskeligere for byggherren å klage over kostnadspådraget i ettertid.

  1. Endrings-/tilleggsarbeid

Ved endrings- og tilleggsarbeid har byggmesteren rett til å få sitt vederlag justert. Hovedregelen er at byggmesteren må varsle at tilleggsbetaling vil bli krevd. Etter bustadoppføringslova må varselet normalt fremsettes innen 1-2 uker etter at forbrukeren krevde endrings-/tilleggsarbeidet, og senest før arbeidet blir utført. Unnlater byggmesteren å varsle, kan byggmesteren bare kreve ekstra betalt så langt forbrukeren «måtte skjønne» at arbeidene ville føre til et krav på tilleggsbetaling. For eksempel må forbrukeren ofte forstå at det vil koste ekstra å flytte en vegg som allerede er satt opp, mens dette ikke nødvendigvis fremsto like klart dersom endringen ble fremsatt allerede under planleggingsfasen. For å unngå mulig konflikt og tap av penger anbefales byggmesteren derfor alltid å varsle skriftlig om at tilleggsbetaling vil bli gjort gjeldende før arbeidene utføres.

Altfor ofte dropper byggmesteren å varsle om tilleggs-/endringsarbeid når det er gitt prisoverslag. Trolig siden arbeidene avregnes som regningsarbeid. Vårt råd er at byggmesteren også i disse tilfellene varsler i forkant om tilleggs-/endringsarbeid, som gjør forbrukeren i stand til å vurdere om arbeidene skal bestilles. Endrings- og tilleggsarbeid skal faktureres på egne fakturaer, som gir forbrukeren i stand til å kontrollere kostnadspådraget. Uten forutgående varsel vil ofte byggherren avvise kravet om betaling, siden byggherren er blitt fratatt muligheten til å vurdere om arbeidet skal utføres eller ei.

Artikkelen ble først publisert i Optimeras kundeavis, Optimisten.

Les mer

Er det virkelig takst- og advokatbransjens skyld?

Fagrådet for våtrom har gått hardt ut mot takst- og advokatbransjens rolle ved spørsmål om mangler ved våtrom. Fagrådet mener advokater og takstmenn dramatiserer sakenes innhold, og bruker unødvendig mye ressurser. Det påstås at våtrom er blitt den «nye gullkalven» for bransjen.

Les mer

Utbyggingsavtaler og rekkefølgekrav

Vår advokatfullmektig Martin Johan Lie Hauge har nylig skrevet en artikkel i Tidsskrift for Eiendomsrett som tar for seg hva en utbyggingsavtale lovlig kan inneholde. Artikkelen kan leses her (krever innlogging).

Hva er en utbyggingsavtale?
En utbyggingsavtale går ut på at kommunen som reguleringsmyndighet inngår en frivillig avtale med en eller flere private utbyggere. Utbyggeren påtar seg å oppfylle betingelser som i medhold av plan- og bygningsloven må være gjennomført for at området skal bli byggeklart. Utbyggingsavtaler inngås oftest med profesjonelle utbyggere i forbindelse med større bolig- og næringsprosjekter, der kommunen har behov for etablering eller oppgradering av infrastruktur som vei, avløp, energiforsyning eller offentlige tjenester.

Hvorfor inngås utbyggingsavtaler?
Kommunens arealplaner (kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner) angir hvilke tiltak som kan settes i verk på den enkelte eiendom. I arealplanen har kommunen mulighet til å innta såkalte rekkefølgebestemmelser (ofte omtalt som «rekkefølgekrav»), hvor kommunen kan bestemme at visse offentlige infrastrukturtiltak må være opparbeidet eller sikret opparbeidet før utbyggeren kan etablere sitt tiltak.

Det kan ta flere år før en rekkefølgebestemmelse blir innfridd. Dette innebærer at private utbyggingsprosjekter ofte blir stående på vent. Ved å inngå en utbyggingsavtale med kommunen, kan utbyggeren sørge for at rekkefølgebestemmelsene innfris: Utbyggeren påtar seg å opparbeide kommunale tiltak som deretter overføres til kommunen, eventuelt å betale et økonomisk bidrag til kommunen som deretter selv opparbeider tiltaket. En utbyggingsavtale kan dermed bidra til at utbyggeren raskere får etablert sitt prosjekt.

Utfordringer – gjeldende regelverk
En utfordring er at kommunen har gyldig grunn til å nekte å gi ramme- eller igangsettingstillatelse så lenge en rekkefølgebestemmelse ikke er oppfylt. Dette kan gi kommunen en nokså sterk posisjon til å diktere hva en utbyggingsavtale skal inneholde. Flere utbyggere opplever tidvis at avtaleinngåelsen ikke er gjenstand for reelle forhandlinger mellom likeverdige parter.

Plan- og bygningslovens kapittel 17 regulerer hvor omfattende forpliktelser utbyggeren kan påta seg i en utbyggingsavtale. Reglene er imidlertid skjønnsmessige og ikke helt klare. Praksis viser at utbyggere tidvis påtar seg tyngre forpliktelser enn kommunen har lov til å kreve. Vår erfaring er at utbyggere som kjenner sine rettigheter, står vesentlig sterkere i forhandlinger med kommunen enn utbyggere som ikke kjenner regelverket.

Vår kompetanse
Vi har bred erfaring med å bistå grunneiere og utbyggere med eiendomsutviklingsprosjekter. Vår tunge kompetanse på området gjør at vi kan bistå med strategiske veivalg i forbindelse med bl.a. planprosesser, grunnerverv, inngåelse av utbyggingsavtaler og entreprisekontrakter. Vi bistår også med valg av selskapsstrukturer og gir avklaringer på skatte- og avgiftsmessige spørsmål.

Les mer

Hvem har ansvar for tekniske anlegg i utmark?

Bondevennens redaksjon fikk spørsmål om om hvem som har ansvar for skade turgåere pådrar seg under ferdsel i utmark, når skaden skjer i tilknytning til f.eks. en brygge, en bro eller lignende anlegg.

Den norske befolkning er etterhvert blitt godt kjent med sine rettigheter etter friluftsloven. Det følger av friluftslovens § 2 at i utmark kan enhver ferdes til fots hele året når det skjer hensynsfullt og med tilbørlig varsomhet.

I den urmark som turgåere med hjemmel i friluftsloven benytter, har bonden sin arbeidsplass. Her har han etablert gjerdeklyvere til eget bruk,  en brygge ved et fiskevann, eller en liten bro over elven basert på innsamlede tømmerstokker fra trær i nærheten.

For bonden fungerer de aktuelle innretninger tilfredsstillende. Han kjenner deres svakheter, og faller han ned er det hans eget ansvar. Det er han klar over.

Problemet oppstår når en turgåer under ferdsel i bondens utmark tar dennes innretninger i bruk og blir skadet ved at gjerdeklyveren velter, eller broen bryter sammen.

Som utgangspunkt kan vi legge til grunn at bonden som andre folk må opptre forsvarlig. Den gårdbruker som er kjent med at hans eiendom lovlig trafikkeres i henhold til friluftslovens regler, og kjenner til at det vil innebære betydelig konkret risiko å benytte seg av en eller flere av de innretninger han har anbrakt i skogen for egen bruk, bør varsle om faren. Han kan ikke stå og se på at turgåeren skader seg på gjerdeklyveren der det øverste trinnet er løst, uten å komme i ansvar. Vi kaller det skyldansvar – culpa. Gårdbrukeren må ikke opptre uaktsomt.

Et vel så interessant spørsmål er hvorvidt gårdbrukeren kan bli ilagt såkalt objektivt ansvar – dvs. ansvar uten hensyn til utvist skyld. Bonden opptrer som en forsvarlig og ryddig mann/kvinne, som søker å holde alle sine innretninger i orden. På tross av dette oppstår skade.  Er gårdbrukeren i en slik situasjon ansvarlig for skaden med den konsekvens at han står ansvarlig for turgåerens eventuelle økonomiske tap? Jeg har søkt etter tilfeller fra rettspraksis uten å finne noen. Heller ikke andre kilder gir en løsning på spørsmålet. Så skal det nok også svært meget til for at gårdbrukeren skal bli ilagt ansvar i en slik sammenheng.

Problemstillingen angitt ovenfor kan illustreres med følgende eksempler:

En jente ble skadet av en stein som løsnet da hun gikk over et gjerde på vei ned til en bekk. Kommunen (som eide gjerdet og grunnen) ble pålagt erstatningsansvar på grunnlag av utvist skyld, som følge av plasseringen av steinen og bruken av denne som støtte for gjerde ned mot bekken.  Her burde kommunen forstått at anlegget fremstod som farlig, og valgt en annen løsning ved festing av gjerdepålen.

Tilsvarende finner vi en nylig avsagt dom vedrørende skade i et alpinanlegg. En alpinist ble skadet i en preparert løype ved fall mot en stein. Alpinanlegget ble pålagt økonomisk ansvar for skaden som følge av uforsvarlig varsling/sikring av stein.

Det er imidlertid forskjell på en gårdbruker som kanskje motvillig aksepterer ferdsel gjennom sin utmark, og det alpinanlegg som lokker turister til seg i en kommersiell sammenheng. Kravet til skyld vil bli vurdert forskjellig i de to sakene.

Men budskapet er klart. Gårdbruker må opptre forsvarlig. Dersom han for sin egen del ikke gidder å besørge nødvendig vedlikehold, men er kjent med at andre bruker anlegget, får han ta seg bryet med å varsle om at anlegget (bro, gjerdeklyver, brygge m.v.) kan være farlig i bruk.

Denne artikkelen ble først publisert i Bondevennen.

Les mer

Avhendingsloven eller bustadoppføringsloven?

For mange er det uklart hvilken lov som gjelder ved salg av ny bolig eller hytte til forbruker.

Avhendingsloven har et vidt anvendelsesområde. Den gjelder overdragelse av fast eiendom ved frivillig salg, bytte eller gave.

Bustadoppføringsloven har et snevrere anvendelsesområde. Den gjelder avtaler mellom entreprenør og forbruker om «oppføring» av ny bolig eller hytte.

Både avhendingsloven og bustadoppføringsloven kan gjelde ved salg av ny bolig eller hytte. Det avgjørende for hvilken lov som skal anvendes er om boligen er ferdig på avtaletidspunktet. Dette er et enkelt utgangspunkt som i praksis kan by på vanskelige problemstillinger.

Det er viktig å merke seg at avtaletidspunktet er det avgjørende skjæringstidspunktet for når arbeidet med boligen skal anses å være fullført.

Hvis arbeidet er fullført på avtaletidspunktet, gjelder avhendingsloven.

Hvis arbeidet ikke er fullført, gjelder bustadoppføringsloven. Det gjøres unntak fra dette når forbrukeren er ansvarlig for å utføre det resterende arbeidet. Entreprenøren har i slike tilfeller fullført sitt arbeid, og salget vil normalt være regulert av avhendingsloven.

Begrepet «fullført» jf. bufl § 1 (1) bokstav b), skal tolkes strengt. Arbeidet er først fullført når det ikke gjenstår tradisjonelt håndverksmessig arbeid. Innvendig og utvendig maling, innsetting av kjøkkeninnredning eller legging av gulv er eksempler på håndverksmessig arbeid – som må være ferdig – hvis boligen skal anses «fullført».

Dersom det gjenstår arbeid av ubetydelig og ikke håndverksmessig karakter, vil boligen likevel anses som fullført. Eksempler på slikt arbeid er skilting, opprydding og rengjøring.

Et spørsmål som ofte oppstår, er om boligen kan anses å være fullført når det gjenstår arbeid med uteareal og/eller fellesareal. Denne problemstillingen vil kun oppstå i de tilfellene hvor ferdigstillelse av arealet er en del av entreprenørens ytelse.

Domstolen har foreløpig ikke tatt stilling til hvorvidt uteareal må være ferdig før boligen kan anses fullført. Forarbeidene gir ikke svar, og det er delte meningen innen juridisk teori.

For eierseksjoner der det kun gjenstår arbeid på uteareal og fellesareal, er det i juridisk teori uenighet om hvorvidt boligen skal anses å være fullført.

For boliger der det følger med eksklusivt uteareal, er det derimot enighet i juridisk teori om at arbeidet med dette må være ferdigstilt før boligen kan anses å være fullført i bustadoppføringslovens forstand.

En av de største fordelene med å avvente salg til etter at boligen er fullført, er at entreprenør kan selge etter avhendingsloven – og unngå garantikravet i bustadoppføringsloven. Denne fordelen kan snart forsvinne. Det er foreslått en ny regel i avhendingsloven som innebærer et garantikrav for boliger som selges innen seks måneder etter ferdigstillelse. Denne nye regelen i avhendingsloven kan trå i kraft allerede sommeren 2018.

Denne artikkelen er skrevet til bruk i Nordvik & Partners-skolen.

Les mer

Brudd på offentligrettslige krav ved kjøp eller salg av bolig

Mangler ved kjøp av brukt eller nyoppført bolig kan medføre reklamasjoner fra boligkjøper med krav om utbedring, prisavslag, erstatning med videre.

Det blir typisk reklamert over faglig svikt med grunnlag i en takstrapport. Forskriftsmangler derimot innebærer at boligen ikke oppfyller offendigrettslige krav, som for eksempel krav til fagmessig utførelse av baderom, fuktinntrengning, brannsikring med videre.

Reglene om forskriftsmangler ved kjøp av ny­oppført eller brukt bolig finner vi i bustadoppføringdova § 25 annet ledd og avhendingslova § 3-2 annet ledd, og er ufravikelig i avtaleforhold ned forbruker.

Plan- og bygningsloven, byggesaksforskriften (SAK10) og bygteknisk forskrift (TEK17) regulerer minimumskravene for de egenskapene et byggverk må ha for å kunne oppføres lovlig i Norge. Reglene med tilhørende veiledning er tilgjengelig på Direktoratet for byggkvalitets hjemmeside, www.dibk.no.

Eiendomsmeglere med kunnskap om disse dokumentasjonskravene vil kunne gi både kjøper og selger verdifull informasjon for å unngå eller avklare reklamasjoner ved kjøp og salg av nyoppførte eller brukte boliger.

Dokumentasjonskrav

TEK17 kapittel 2, 3 og 4 har bestemmelser om dokumentasjon på krav, produkter og forvaltning, drift og vedlikehold (FDV). Dokumentasjonen i et byggeprosjekt omfatter skriftlig eller digitalt materiale som tegninger, beskrivelser, analyser, beregninger, protokoller, sjekklister, fotografier og så videre. Denne dokumentasjonen skal ikke sendes kommunen, men ligge i prosjektet. Dokumentasjonen kan sendes til kommunen dersom det etterspørres, jf. SAK § 5-5. Dokumentasjonen skal bevise at forskriftskravene er oppfylt i det ferdige byggverket.

Kravene i TEK17 er normalt gitt som funksjonskrav eller ytelseskrav, hvor funksjonskrav er beskrevet med ord, mens ytelser er tallfestet. Norsk Standard eller likeverdig standard kan benyttes for å dokumentere at kravene er oppfylt. Funksjonskrav skal dokumenteres ved bruk av preaksepterte ytelser eller ved analyse. Preaksepterte ytelser er konkrete ytelser gitt i veiledningen til Direktoratet for byggkvalitet.

I Borgarting lagmannsretts dom — LB-2010­-164095 — ble det lagt til grunn at utbedring av et garasjedekke måtte tilfredsstille funksjonskrav­ene i TEK.

Membranen tilfredsstilte ikke de nevnte kravene. Injisering av riss var heller ikke egnet til å gi en varig tett konstruksjon i samsvar med TEK. Det var heller ikke dokumentert at membranen var påført i tråd med produsentens leggeanvisning. Det forelå ingen sjekklister, kontrollskjemaer eller annen dokumentasjon på hvordan overflaten på betongen var behandlet eller hvordan membranen var påført. Det ble lagt stor vekt på at dokumenta­sjonen ikke var tilfredsstillende.

Kjøperne hadde dermed rett til å motsette seg rettingen, og hadde sitt krav om prisavslag i behold.

Dokumentasjon av produkter

Det skal også foreligge dokumentasjon på valg av produkter til byggverk. Før produkter bygges inn i byggverk skal det dokumenteres at produktene har de egenskapene som er nødvendige for at det ferdige byggverket tilfredsstiller forskriftskravene.

Plan- og bygningsloven er bygd opp slik at den ansvarlig utførende skal gjennomføre arbeidet i tråd med prosjekteringsmateriale fra en ansvarlig prosjekterende. Den prosjekterende skal foreta valg av løsninger som utførende skal benytte i sitt arbeid.

Ovennevnte dom gjaldt også som nevnt doku­mentasjon på produkter, hvor lagmannsretten uttalte at det ikke var dokumentert at produktet var egnet som tettesjikt til garasjedekket.

Dokumentasjon for FDV (forvaltning, drift, vedlikehold)

TEK17 kapittel 4 stiller krav til FDV-dokumentasjon. Med FDV-dokumentasjon menes utarbeidelse av et «som bygd»-dokument som skal inneholde data til brukernes drifts- og vedlikeholdssystem. Formålet med dokumentasjonen er at eieren av bygget skal kunne lage et fornuftig og forsvarlig grunnlag for løpende opprettholdelse av byggets egenskaper gjennom levetiden.

Når et byggverk tas i bruk skal det foreligge FDV-dokumentasjon som gir tilstrekkelig informasjon for å kunne drifte byggverket med tekniske installasjoner optimalt. Dokumentasjonen vil også være nødvendig for å kunne gjøre tilpasninger på grunn av ombygninger og endringer i bruken som kan oppstå over tid. Dokumentasjon for driftsfasen skal overleveres til og oppbevares av eier av byggverket.

Denne artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2018.

Les mer

Opsjonsavtaler – hva, hvorfor og hvordan?

Opsjonsavtaler er som navnet antyder en avtale som gir en opsjon – en rett eller en mulighet – til å kjøpe et kontraktsobjekt, men uten at man inngår bindende kjøpsavtale. Slike avtaler brukes gjerne der en mulig kjøper ikke vil gå så langt som å avtale kjøp direkte, for eksempel fordi det er betingelser for kjøperens interesse som ennå ikke er avklart. Her vil vi ha særlig fokus på bruk av opsjonsavtaler i forbindelse med erverv av fast eiendom med sikte på videre utvikling.

Opsjonsavtale – fleksibel løsning for kjøper

Dersom man inngår en alminnelig kjøpsavtale for en ting eller en eiendom er det svært få muligheter til å komme seg ut av avtaleforholdet, selv om hele formålet med kjøpet skulle falle i fisk. For eksempel om den nødvendige omregulering ikke blir godkjent. Da vil det stort sett bare være helt konkrete forbehold i kjøpsavtalen som kan gjøre en part fri fra avtaleforpliktelsen, og man vil uansett stå overfor et potensielt krevende restitusjonsoppgjør. I tillegg må kjøper også legge ned ressurser for å skaffe finansiering til kjøpet, hvilket i seg selv kan være vanskelig hvis eiendommens utnyttelse er usikker. I situasjoner der formålet med kjøpet forutsetter oppfyllelse av en eller flere eksterne omstendigheter, er opsjonsavtaler et nyttig verktøy for å begrense kjøpers risiko. Opsjonsavtalen gir en mulig kjøper anledning til å avklare nødvendige betingelser for den videre utnyttelsen, før man eventuelt velger å gjennomføre kjøpet. For den som skal selge kan en opsjonsavtale være det beste man kan klare å oppnå, uten at selger selv påtar seg arbeide med å avklare eksempelvis reguleringsstatus, finansiering, forurensningssituasjon eller lignende.

Hva bør opsjonsavtalen inneholde

Opsjonsavtaler kan være både kortfattede og omfattende, og må utarbeides med henblikk på den konkrete situasjon. I hovedsak inneholder avtalene noenlunde samme struktur og hovedelementer; man må angi hva opsjonen omfatter, hvem som er opsjonshaver og opsjonsgiver, hvor lenge opsjonen skal vare, hvorvidt det skal betales opsjonsvederlag og man må definere hvilke plikter som påhviler partene i opsjonstiden. Man kan også med fordel si noe om hvilke betingelser som skal gjelde for kjøpsavtalen som skal inngås dersom opsjonen påkalles og bindende avtale om kjøp inngås.

Hvis opsjonsavtalen gjelder en konkret definert eiendom med eget gårds- og bruksnummer, er definisjonen av objektet nokså enkel. Ofte gjelder opsjonen en del av en eller flere eiendom(mer), og i slike tilfeller må arealet defineres så presist som det lar seg gjøre, gjerne også ved kart eller tegningsvedlegg. Det er heller ikke noe i veien for at det er flere parter i avtalen, normalt i form av flere opsjonsgivere der eiendommene som omfattes har ulike eiere.

Rettigheter og begrensninger i opsjonstiden

Partenes rettigheter og forpliktelser i opsjonstiden er på mange måter det sentrale i en slik avtale. For eier/opsjonsgiver handler dette om at man forpliktes til å avstå fra å råde over eiendommen så langt dette kommer i konflikt med opsjonshavers arbeid og fremtidige kjøp. Typisk ved at eier ikke kan selge eiendommen eller arealet til andre, og at det legges begrensninger på adgangen til å pantsette eiendommen. På den annen side vil det sjelden være problematisk om eier fremdeles har mulighet til å benytte arealet rent praktisk, for eksempel i jord- og skogbrukssammenheng, utleie eller lignende som kan avsluttes om opsjonen gjøres gjeldende. Vederlaget eier eventuelt mottar for å oppgi deler av sine eierrettigheter omtales som opsjonsvederlaget/opsjonsprisen/opsjonspremien.

For opsjonshaveren handler opsjonsavtalen om at han er sikret en eksklusiv rett til å få kjøpe eiendommen på gitte betingelser innen en viss tid. Det er ikke nødvendig at opsjonsavtalen angir hvilke forhold som gjør av man ønsker en opsjonsavtale fremfor en kjøpsavtale. Men det kan også inntas en kjøpsplikt, om gitte betingelser inntrer (for eksempel at arealet inntas i revidert kommuneplan som byggeområde). Det er viktig at opsjonsavtalen utstyrer opsjonshaveren med de verktøy som trengs for å oppnå de resultat som gjør et kjøp aktuelt. Opsjonshaver bør utstyres med en fullmakt til å opptre på grunneiers vegne der dette er påkrevet. En generalfullmakt bør omfatte alle disposisjoner som er nødvendige for å få utviklet eiendommen. Dette gjelder typisk i forhold til det offentlige med henblikk på endring av plan- eller reguleringsmessig status, ved søknad om tillatelse til bebyggelse eller lignende og ved rett til å iverksette nødvendige fysiske og rettslige undersøkelser i eiendommen. Selger vil ofte begrense en generalfullmakt mot salg og pantsettelse frem til kjøpesummen er betalt. Det er ikke utenkelig at opsjonshaver kan ha slike rettigheter, men dette gir større risiko for eier og må reguleres særskilt. At en aktør ønsker seg en opsjon som man tar sikte på å utløse dersom man klarer å selge arealet videre til tredjemann, er ikke uvanlig. En selger må i en slik situasjon passe på at man får fornuftig betalt for opsjonen eller får en riktig andel av videresalgsprisen.

Opsjonstiden – altså innenfor hvilken periode opsjonen må eller kan utløses – bør angis klart, slik at man ikke ender opp med en avtale uten klar avslutning. Samtidig må opsjonen gjelde i så lang tid at de nødvendige prosesser lar seg gjennomføre, og det bør være en ubetinget rett til forlengelse der tidsrammene utfordres mens det pågår prosesser utenfor opsjonshavers kontroll, typisk hos myndighetene. Det kan også være praktisk å knytte fristen for å utøve opsjonen opp mot konkrete begivenheter. For eksempel slik at opsjonen må utøves innen x måneder etter at reguleringsendring er oppnådd eller lignende.

I opsjonstiden bør opsjonshaverens posisjon beskyttes mot handlinger fra eier som er i strid med opsjonsavtalen. Dette kan delvis løses ved at opsjonshaver får tinglyst en sikringsobligasjon med en urådighetserklæring på eiendommen, samtidig med at selger utsteder nevnte generalfullmakt til kjøper. Opsjonsavtalen kan også tinglyses på eiendommen. Samtidig skal det tilføyes at en opsjonshaver ikke er beskyttet mot kreditorbeslag i eiendommen.

Vilkårene i den senere kjøpsavtale bør avklares ved opsjonsavtalen

For å unngå at man senere kommer i en diskusjon som ender i tvist, er det å anbefale at man allerede ved opsjonsavtalens inngåelse blir enige om de sentrale vilkår som skal gjelde dersom opsjonen gjøres gjeldende og skal gå over i en kjøpsavtale. Hele poenget med å utsette selve kjøpet er jo at opsjonshaveren i opsjonstiden vil forsøke å endre rammebetingelsene for eiendommen. Dersom vilkårene for kjøpet ikke er avklart i forkant kan det bli vanskelig å enes om avtale om salg når grunneier ser at eiendommen har fått en annen verdi på grunn av opsjonshaverens arbeid. Det er således viktig at vederlaget for eiendommen definert i forkant. Vederlaget kan angis i alt fra fast pris, pris per kvadratmeter tomt eller som en funksjon knyttet opp mot det utbyggingspotensiale opsjonshaver klarer å oppnå. Ytterligere et alternativ er at vederlaget knyttes opp mot resultatet i det fremtidige prosjektet. Det viktige er at beregningsmekanismen er tydelig angitt, samt at begge parter er innforstått med de beregningsbegreper som benyttes. For eksempel vil forskjellen mellom å motta en pris for tomten basert på oppnådd kvm BRA fremfor pr kvm BRA-S utgjøre ca 15-20%, hvilket fort blir en del penger. Valg av vederlagsmodell handler om fordeling av risiko, hvilket i tilfellet også bør reflekteres i den løpende opsjonspremien eier eventuelt skal motta.

Skattekonsekvenser bør utredes

For opsjonshaver/kjøper vil en opsjonspremie etter omstendighetene enten være en kostnad som skal aktiveres eventuelt være en kostnad som skal fradragsføres direkte.

For selger/opsjonsgiver har salg av eiendommen skattemessige konsekvenser. Inngåelse av en opsjonsavtale utløser derimot i seg selv ikke skatt, med mindre det betales en opsjonspremie. En opsjonspremie vil være skattepliktig som kapitalinntekt (23 % skatt) hos eier. Opsjonsavtalen vil i utgangspunktet ikke ha betydning for skattlegging av senere gevinst ved senere salg av eiendommen, men det forutsetter at opsjonsavtalen i seg selv ikke blir ansett som en kjøpekontrakt. Dette vil for eksempel gjelde der kjøper er identifisert, pris er fastsatt, tidspunkt for overtakelse er avtalt og det for øvrig ikke er noen risiko knyttet til at eiendommen vil bli solgt.

Altså er det viktig at opsjonsavtalen er nettopp dette, kun en rett og ikke en plikt for kjøper til å inngå kjøpsavtale. Hvis opsjonsavtalen ved sitt innhold i realiteten er en kjøpsavtale, og det er avtalt av vederlaget skal betales etter at et nytt bygg er oppført fire år frem i tid, er det risiko for at gevinsten skal skattlegges allerede når kjøpsavtalen inngås, til tross for at vederlaget først mottas fire år senere. For de fleste vil en skattebelastning uten samtidig inntekt å dekke utgiften i, være uønsket og det kan også lede til betydelige økonomiske problemer.

De skattemessige konsekvenser for selger bør vurderes konkret i det enkelte tilfelle. Også kjøper har interesse av dette, idet en utløsning av et stort skattekrav hos selger lenge før eiendommen faktisk skifter hender kan føre til at eiendommen blir gjenstand for beslag om selger ikke klarer å gjøre opp skattekravet.

Les mer

Ansvarlig foretak – ansvar overfor hvem?

Byggmestere (entreprenører) har ofte rollen som ansvarlig foretak. Ansvaret til det ansvarlige foretaket beskrives i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter (SAK10 og TEK17) og veiledninger. Oppfyller man ikke disse forpliktelsene, risikerer foretaket sanksjoner fra kommunen, oppdragsgiver og/eller tredjemenn.

Bakgrunn

Byggearbeider, i loven omtalt som tiltak, kan som hovedregel ikke igangsettes før disse er omsøkt og kommunen har gitt sin tillatelse. Kort fortalt skal ansvarlig søker søke kommunen om tillatelse, ansvarlig prosjekterende skal prosjektere arbeidene, ansvarlig utførende skal utføre arbeidene, og ansvarlig kontrollerende skal kontrollere arbeidene. Det ansvarlige foretaket innestår for at tiltaket blir utført i samsvar med krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.

Hvor finner man reglene?

Reglene om ansvarlig foretak finner man
på Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) sin hjemmeside dibk.no, hvor man «klikker» seg inn på «byggereglene». Ansvarlig utførende fremgår eksempelvis av plan- og bygningsloven § 23-6 og SAK 10 § 12-4 med tilhørende veiledning. Man får best oversikt og innsikt med alltid å lese loven først, deretter forskriften og til slutt veiledningen.

Ansvar overfor kommunen 

Ansvarlige foretak som ikke oppfyller sine plikter etter plan- og bygningsloven, risikerer sanksjoner fra kommunen, som påbud om retting, stans av arbeider, tvangsmulkt, og overtredelsesgebyr. Ved mer alvorlige brudd risikerer man tap av ansvarsrett og straff.

Ansvar overfor oppdragsgiver

Byggmesteren, som har påtatt seg ansvar som ansvarlig foretak, har som regel et kontraktsforhold med sin oppdragsgiver (byggherre/tiltakshaver). Oppfylles ikke pliktene i kontrakten, foreligger avtalebrudd, forsinkelse/mangel, med påfølgende krav fra oppdragsgiver om dagbøter, utbedring, prisavslag, erstatning eller hevning. Ansvaret som ansvarlig foretak bør samsvare med ansvaret i kontrakten med oppdragsgiver, ellers risikerer byggmesteren å bli holdt ansvarlig av kommunen for andre foretak sin prosjektering/utførelse. «Lån» derfor ikke bort ansvarsretten.

Ansvar overfor tredjemenn 

Høyesterett har i nyere rettspraksis åpnet for at ansvarlige foretak kan bli holdt erstatningsansvarlig overfor tredjemenn. Dette innebærer at en byggmester, som har påtatt seg rollen som ansvarlig foretak, kan bli ansvarlig overfor andre enn kommunen og sin oppdragsgiver. I Høyesteretts dom i Rt. 2015 side 276 ble det ansvarlig utførende og kontrollerende foretaket, et boligbyggelag, idømt erstatningsansvar overfor et borettslag for brudd på sine plikter som ansvarlig utførende og kontrollerende etter ombyggingsarbeider. Her hadde boligbyggelaget
i sin kontrollerklæring opplyst at det ikke var avdekket feil eller mangler, og midlertidig brukstillatelse ble gitt av kommunen. Det ble etter dette avdekket massive feil og mangler ved byggearbeidene, og boligbyggelaget ble holdt erstatningsansvarlig.

I Høyesteretts dom HR-2017-1834-A hadde en tømrer påtatt seg et oppdrag med å etablere en hybelleilighet i en bolig. Tømreren monterte spotter i taket på en måte som brøt brannskillet mellom boenhetene. Tømreren hadde vært ansvarlig søker, ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende, og innga kontrollerklæring og ferdigmelding til kommunen uten anmerkninger. Boligen ble senere solgt flere ganger. Eierskifteforsikringsselskapet til de siste kjøperne krevde erstatning av tømreren som ansvarlig foretak for utilstrekkelig brannsikring. Høyesterett betegnet tømrerens pliktbrudd som grovt, men han ble etter en totalvurdering med vekt på kravets karakter og feilens omfang likevel frifunnet.

En byggmester bør ut fra dette ikke påta seg ansvar som ansvarlig foretak før man har satt seg grundig inn i og forstått hva ansvaret som ansvarlig foretak innebærer. DIBKs hjemmeside inneholder som nevnt regelverket. Ellers risikerer man å komme i ansvar overfor kommunen, sin kontraktspart og/eller tredjemenn, som er en stor og uensartet gruppe. Manglende kunnskap om hva det innebærer å være ansvarlig foretak, kan slå hardt ut på bunnlinja!

 Artikkelen ble først publisert i Optimeras kundeavis, Optimisten.

Les mer

Digitaliseringen krever nye avtaler

En digital tvilling av byggeprosjektet kan gi store besparelser. Men endres ikke kontraktene, vil tvistene stå i kø.

Som i alle bransjer feier det en digital vind over byggenæringen. Det er lenge siden arkitektene tok i bruk datamaskinen, men i løpet av de siste årene har det vært en eksplosiv utvikling av programvare og teknologi knyttet til byggeprosjektene.

Norge ligger langt fremme i digitaliseringen, og aktører som Veidekke og Statsbygg er blant pådriverne for heldigitale prosjekter. Det nye regjeringskvartalet i Oslo skal bli så papirløst som mulig, og gjennom bruk av digitale modeller og virtuelle briller, kan prosjektteamet og entreprenørene manøvrere seg gjennom en virtuell byggeplass som angir all relevant informasjon om hvordan kvartalet til slutt blir å se ut.

Mye handler om det som i bransjen kalles BIM (building information modeling), som strengt tatt ikke har noen klar definisjon. Men enkelt sagt er en BIM-modell en 3D-modell som samler informasjon fra et nærmest ubegrenset antall av bidragsytere – typisk rådgivende ingeniører, arkitekter og entreprenører. Alt av informasjon kan sees og vurderes av alle samtidig, noe som gir åpenbare fordeler med tanke på å luke ut feil på et tidlig tidspunkt.

En digital modell gir også helt nye muligheter til å planlegge fremdriften i et prosjekt. Etter levering vil en BIM-modell også være til stor nytte for den som skal drifte og vedlikeholde bygget eller hva det måtte være.

I iveren etter å digitalisere, er det imidlertid stor fare for å trå feil dersom man ikke «digitaliserer» kontraktene. Det er så langt ingen av standardkontraktene som har tatt høyde for hvordan BIM griper inn i samarbeidet mellom partene, men dette vil presse seg frem når samarbeidsformen endrer seg.

For å skape forutsigbarhet mellom partene og redusere risiko, er det imidlertid noen grep som kan gjøres for at det papirløse byggeprosjektet skal flyte greit.

For det første kan byggherren kreve BIM fra kontraktsmotparten. Avtalereguleringen gjør at han kan være trygg på at han vil høste fordelene av et digitalt prosjekt. Deretter må det avklares hva som er BIM, og hvordan BIM skal brukes i prosjektet.

En typisk problemstilling er hvilke dokumenter som gjelder dersom det blir tvist mellom partene. Er det tegningene eller beskrivelsene? Og hva om det er utarbeidet tradisjonelle tegninger og samtidig en digital modell? BIM må derfor inngå i kontrakten som et kontraktsdokument, og partene må avklare hvilken rang eller rekkefølge BIM skal ha i forhold til øvrige kontraktsdokumenter.

Det er foreløpig få saker som er behandlet av domstolene, men det er lett å tenke seg at det kan oppstå et skred av tvister dersom partene ikke tar høyde for BIM i fremtidige prosjekter. I en lagmannsrettsdom fra 2015 var et av spørsmålene nettopp at entreprenøren kun hadde undersøkt arbeidstegningene – ikke den digitale BIM-modellen.

Forventer man at den som utfører arbeidet skal bruke BIM, så må bruken spesifiseres og avtales. Reguleringen vil være disiplinerende for alle partene som er involvert i byggeprosjektet, og en tidlig, digital bevisstgjøring vil forhindre potensielle tvister.

Det vil fremdeles være risiko knyttet til prosjekterings- og utførelsesfeil, men BIM kan i seg selv redusere faren for feil, føre til kortere byggetid og redusere kostnadene. Når også partene har en felles forståelse av hvordan man skal forholde seg til den digitale tvillingen av bygget, vil det heller ikke være særlig behov for å søke juridisk hjelp i ettertid.

Det er vanskelig å spå hva som utgjør BIM om ti år. Det som imidlertid er klart er at Byggenæringens Landsforening (BNL) har som mål om å heldigitalisere næringen innen 2025. Den gamle arbeidsbrakken er allerede byttet ut med BIM-kiosker, og robotisering og automatisering er på full fart. Det er ingen fremtidsteori at en robot borer hull til ventilasjon og sprinkelanlegg ved hjelp av koordinater fra en BIM-modell.

Men skal partene dra nytte av de teknologiske mulighetene, må kontraktene være oppdatert.

Artikkelen ble først publisert på Estates hjemmesider, estatenyheter.no.

Les mer

Krav fra oppdragsgivere for å bekjempe kriminalitet i arbeidslivet

Sosial dumping. Arbeidslivskriminalitet. Dette er begreper som er satt på dagsorden i bygg-, anlegg- og håndverkerbransjen. Ikke minst av de store innkjøpsmakter. Større offentlige byggherrer har implementert nye og til dels strengere leverandørkrav som ledd i bekjempelse av arbeidslivskriminalitet.

Bakgrunnen

En økende tendens til sosial dumping og arbeidslivikriminalitet i særlige bransjer er bakgrunnen for de nye leverandørkravene. Myndighetene ser at kriminaliteten har blitt mer systematisert og organisert; bakmenn utnytter arbeidstakere og svart lønn kamulfleres ovenfor skattemyndighetene. Videre har man sett en økt tendens til bruk av falsk ID på byggeplasser.

Arbeidskriminalitet er generelt samfunnsskadelig, men også svært uheldig for de leverandører som driver sin virksomhet i tråd med lovverket. De nye kravene skal blant annet sikre at det ikke inngås kontrakter med useriøse leverandører som på grunn av kriminalitet kan kan prise seg lavt i anbudskonkurranser.

Flere større offentlige aktører og etater har gått i front for å implementere strengere krav til leverandører i bl.a. bygg-, anlegg- og håndverkerbransjen.

I dialog med markedet har Oslo kommune etablert den såkalte «Oslomodellen» som setter nye krav til leverandørbransjen. Flere kommuner vil trolig «henge seg på». Oppfyller ikke byggmester/entreprenør disse kravene kan man risikere å bli avskåret fra å  delta i konkurransen. Kunnskap om disse kravene er derfor viktig for fremtidig butikk!

Krav til oppfyllelse av lønns- og arbeidsvilkår

De som medvirker til kontraktsoppfyllelsen skal ha lønns- og arbeidsvilkår etter gjeldende tariffavtale eller vilkår som svarer til disse. Dette gjelder eksempelvis vilkår om arbeidstid, lønn, lønnstillegg og dekning av utgifter til reise, losji og kost. Det ligger til leverandør å dokumentere at kravene er oppfylt.

Etterleves ikke vilkårene, har oppdragsgiver en kontraktsfestet rett til å holde tilbake deler av kontraktssummen som svarer til 2 ganger besparelsen for arbeidsgiver/entreprenør.

Begrensning i antall leverandørledd

Færre leverandørledd innebærer en bedre kontroll for oppdragsgiver. Dette er bakgrunnen for kravet om en begrensning på kun ett ledd under entreprenøren i leverandørkjeden. For å lempe på kravet kan byggherren godkjenne flere ledd dersom spesielle omstendigheter gjør dette nødvendig.

Entreprenøren skal til enhver tid kunne dokumentere at også underentreprenøren etterlever kontraktsbestemmelsene, herunder forpliktelser ovenfor skatte- og avgiftsmyndigheter.

Krav til fast ansatte og tariff for innleide vikarer

Det er krav om at kontraktsarbeidet i all hovedsak utføres av fast ansatte i minst 80 % stilling. Kravet skal sikre mindre bruk av innleie og midlertidige stillinger da fast ansatte i større grad lønnes etter gjeldende tariffer enn de uten fast ansettelse. For at kravet skal fungere i praksis, kan byggherren gjøre unntak fra kravet dersom nødvendig.

I et byggeprosjekt kan det i perioder bli behov for økt arbeidskraft. Det stilles nå krav til at medarbeidere innleid fra bemanningsforetak må ha tariffavtalt lønn mellom oppdrag i tiden kontrakten mellom byggherre og entreprenør/håndverker løper.

Krav til utvidet skatteattest

Oslo kommune fortsetter sitt samarbeid med Skatteetaten. Samarbeidet innebærer krav om at leverandøren gir oppdragsgiver fullmakt til å innhente utvidede skatteopplysninger om foretaket. Dette som et tillegg til den skatteattesten man allerede innleverer med tilbudet.

Oppdragsgiver får på denne måten adgang til taushetsbelagt informasjon om antall registrerte norske og utenlandske arbeidstakere, skatteforhold og betaling av arbeidsgiveravgift. Leverandøren må signere avtalen i hele kontraktskjeden. Ved undersøkelser kan kommunen avdekke for eksempel avvik mellom antall ansatte og betaling av arbeidsgiveravgift.

Dataoverføring til oppdragsgiver og innsending av mannskapslister

Også i bygg,- anleggs- og håndverkerbransjen har digitaliseringen funnet sin plass. Oslo kommune har etablert et elektronisk adgangssystem på sine byggeplasser. Entreprenøren er ansvarlig for å følge opp systemet og oversende dataen direkte til oppdragsgiver til kontroll. Hver unike person som får tilgang til byggeplassen skal kunne identifiseres. Personene som arbeider på anlegget skal også være forhåndsregistrert. Dette betyr at oppdragsgiver til enhver tid skal kunne føre kontroll med at innmeldte arbeidstakere er de som faktisk utfører arbeidet, og brudd bøtelegges.

Forbud mot kontant betaling

Betaling fra byggherre skjer gjennom elektronisk betaling, tilsvarende krav settes også for økonomisk oppgjør mellom entreprenør og underentreprenør.

Kontraktskrav

De ovenstående kravene er inntatt i de kontrakter som Oslo kommune inngår med entreprenør eller håndverker, og entreprenøren har ansvaret for å dokumentere oppfyllelse i etterkant av kontraktsinngåelse. Som del av dette skal det jevnlig oversendes bemanningsplaner og rapporter til oppdragsgiver. Erstatningsansvar, prisavlag og eventuell hevingsadgang er satt som sanksjon for kontraktsbrudd.

Oppfølging

Vi oppfordrer leverandørene til å oppfylle kravene i både tilbuds- og byggeprosessen. Slik vil dere få delta i fremtidige konkurrranser, unngå kontraktsmislighold og tvist med byggherre og dere vil fremstå som en seriøs aktør i en konkurransetung bransje!

Artikkelen ble først publisert i Optimisten, som er Optimeras kundeavis.

Les mer

Hva sier loven om tilsyn på gården?

Vi hører ofte fra bønder som forteller om dårlige erfaringer med tilsyn på gården. Uanmeldte tilsyn, dårlig kommunikasjon og opplevelsen av brudd på privatlivet fred er en kilde til uro. I tillegg kommer usikkerhet om regelverket. Hva er lov og ikke under tilsyn?

Den private eiendomsretten gir grunneieren rett til å bestemme hva som skal foregå på egen eiendom. Samtidig er ikke bonden bare en privatperson. Han er også næringsdrivende med særlige forpliktelser. Enhver som driver med produksjonsdyr, har en rekke regler å forholde seg til. Offentlige myndigheter fører tilsyn med at regelverket etterleves, og har dessuten ulike virkemidler til rådighet for å sikre at gårdsdriften skjer på forsvarlig måte. For bonden kan det oppleves som ubehagelig og ikke minst forstyrrende å få tilsynsmyndigheten på uanmeldt besøk.

I det følgende skal vi se nærmere på hvilke regler tilsynsmyndigheten har å forholde seg til når den skal utføre tilsyn på gården.

Oversikt over regelverket

De sentrale lovene som regulerer borgerens plikter ved hold av produksjonsdyr er matloven av 2003 og dyrevelferdsloven av 2009.

Matloven regulerer alt som inngår i produksjon, bearbeiding og distribusjon av råvarer og næringsmidler, herunder alle forhold som angår dyrehelse, jf. § 2. Et særlig viktig formål med loven er å forhindre utvikling og spredning av smittsomme dyresykdommer, jf. lovens § 19.

Dyrevelferdsloven regulerer dyrehold mer generelt. Loven omfatter de aller fleste dyrearter, jf. § 2 første ledd. Loven stiller en rekke krav til et dyrehold som ivaretar dyrenes helse og velferd. Blant annet stilles krav til utførelse av medisinsk behandling av dyr, merking, transport, avliving, inngjerding, sporbarhet, produksjon og omsetning, avl og opphold jf. §§ 8-17 og §§ 22-28.

I medhold av matloven og dyrevelferdsloven er det nedfelt forskrifter med særskilte krav til ulike typer dyrehold, eksempelvis hestevelferd, velferd for småfe, hold av storfe, pelsdyr og svin.

Hvem har ansvaret?

Det er Mattilsynet som er ansvarlig for å føre tilsyn med at bonden oppfyller sine lovfestede plikter, jf. hhv. matloven § 23 og dyrevelferdsloven § 30. Årlig gjennomfører Mattilsynet over 10.000 inspeksjoner etter dyrevelferdsloven.

Bonden bør være oppmerksom på at også Arbeidstilsynet kan gjennomføre kontroll med gårdsdriften. Arbeidsmiljøloven gjelder for enhver virksomhet som har arbeidstakere, jf. arbeidsmiljøloven § 1-2. Dette kan også omfatte gårdsdrift. Arbeidstilsynet kontrollerer at lovens krav til arbeidsplassen overholdes, jf. aml. § 18-1. Etter arbeidsmiljøloven § 18-4 første ledd skal arbeidstilsynet «til enhver tid ha uhindret adgang til ethvert sted som omfattes av loven». I det følgende velger vi likevel å fokusere på den myndigheten Mattilsynet har til å kontrollere dyreholdet med produksjonsdyr.

Mattilsynets «inspeksjonsadgang»

Inspeksjon – uhindret tilgang

Etter matloven § 13 første ledd skal Mattilsynet gis «uhindret adgang til sted eller lokale der det foregår aktivitet omfattet av loven, slik at tilsynsmyndigheten kan foreta nødvendige undersøkelser».

En nesten likelydende regel følger av dyrevelferdsloven § 18 første ledd første punktum: Mattilsynet «skal ha uhindret adgang til sted eller lokale der det er grunn til å tro at det holdes dyr eller foregår annen aktivitet omfattet av loven».

Mattilsynets rett til å gjennomføre tilsyn på gården etter matloven og dyrevelferdsloven er tilsynelatende vid. Lovenes formulering «uhindret adgang» kan tyde på at Mattilsynet aldri kan nektes å utføre inspeksjon. Dyreholderen kan ikke nekte å gi Mattilsynet adgang, og plikter å gjøre seg tilgjengelig for inspeksjon. Spørsmålet er om også Mattilsynet har regler som det må forholde seg til.

Krav om varsling?

Mattilsynet er et offentlig organ som må opptre i tråd med regler om god forvaltningsskikk.

Det har derfor vært et spørsmål om Mattilsynet plikter å varsle deg før inspektørene dukker opp i gårdsrommet for å gjennomføre tilsyn.

Uenighet?

Verken loven, lovforarbeidene eller Høyesterett har tatt stilling til spørsmålet. Forfattere av juridisk teori er ikke samstemte. Berg (Gyldendal Rettsdata, 2014) uttaler at bonden må gis et rimelig forhåndsvarsel, normalt på 24 timer. Stenevik og Mejdell (Universitetsforlaget, 2011) er mer forbeholdne. De sistnevnte forfatterne uttaler at dyreverninspeksjoner som hovedregel bør gjennomføres uten utsettelser. Disse forfatterne synes å forutsette at en uanmeldt inspeksjon kan foretas, dersom det er nødvendig for å unngå at du som bonde skjuler kritikkverdige forhold ved dyreholdet. Ifølge uttalelse fra Mattilsynet var etaten medvirkende ved utarbeidelsen av boken.

Det er ingen tvil om at det i mange tilfeller er nødvendig å foreta uvarslede inspeksjoner. Det kan eksempelvis foreligge en reell fare at bonden forspiller viktige bevis, og/eller at det på grunn av risiko for skade, ikke er tid til å varsle ham, for eksempel ved mistanke om alvorlig smittefare.

Avklaring – EU bestemmer?

Antagelig har denne diskusjonen fått sin avklaring. I nyere tid har EU nedfelt strenge regler om utførelse av offentlig kontroll med produksjonsdyr. Norge har forpliktet seg til å følge regelverket gjennom EØS-avtalen. Det er nå bestemt at offentlige myndigheter plikter å utføre kontroll uten forhåndsvarsel, med mindre forhåndsvarsel anses nødvendig for å kunne utøve kontrollen, jf. EUs kontrollforordning 882/2004 artikkel 3 nr. 2, innført i Norge ved kontrollforskriften (FOR-12-22-1621).

Det finnes få kilder som omtaler rekkevidden av kontrollforordningen artikkel 3 nr. 2. Det er likevel klart at bestemmelsen langt på vei fratar bonden retten til å bli forhåndsvarslet.

For Mattilsynet kan kontrollforordningen artikkel 3 nr. 2 skape et visst dilemma. For å få tilgang til din gård, kan det være behov for å varsle deg om et planlagt tilsyn. Dette gjelder for eksempel pelsdyroppdrett, der pelsdyrbygningene er plassert med noe avstand fra gårdens våningshus. Mattilsynet må da vurdere hvor langt forhåndsvarsel som eventuelt kan gis, uten at tilsynet bryter sine EØS-forpliktelser og får ESA på nakken (EFTAs overvåkingsorgan).

Begrensning – privatlivets fred

I forarbeidene til dyrevelferdsloven understrekes det at tilsynet skal praktiseres med hensyn til privatlivets fred. Mattilsynet skal klart nok utvise varsomhet med å inspisere private hjem. Det er da heller ikke i gårdens våningshus det drives virksomhet med produksjonsdyr. I begrepet privatlivets fred bør det også inngå å ta hensyn til bondens liv, utenom driften.

For øvrig er det hos Mattilsynet, som på andre arbeidsplasser, slik at enkelte personer ut fra sin personlighet bedre evner å opptre ryddig og med respekt enn andre mer utagerende ansatte. Det foreligger neppe et hefte med «Skikk og bruk» for Mattilsynets inspektører. Mattilsynet opplyser at de bruker en del tid på å skolere sine inspektører i hvordan de bør opptre i møte med bonden.

Tilsynet – krav til inspektøren(e)

Forvaltningsloven § 15 stiller særlige krav til fremgangsmåten i alle saker der offentlige myndigheter foretar granskning av personer og virksomheter.

Tilsynspersonellet plikter uten oppfordring:

  • å legitimere seg,
  • meddele formålet med tilsynet
  • oppgi det rettslige grunnlaget for å kunne foreta granskningen.
  • spørre om bonden vil ha med et vitne?

Vitne

Den som får tilsyn har i utgangspunktet rett til å ha et vitne tilstede under tilsynet. Tilsynsmyndighetene skal gjøre vedkommende oppmerksom på dette. Gårdseiere som har erfart at Mattilsynet innrapporterer andre opplysninger enn det som ble klarlagt mellom partene under tilsynet, oppfordres til å benytte sin rett til å ha et vitne til stede.

Klage?

Du som granskes har dessuten rett til å klage over tilsynsmyndighetens beslutning om å foreta tilsynet (granskning), jf. fvl. § 15 fjerde ledd. Klagen kan avgis muntlig direkte overfor tilsynet som står på trappen. Dersom tilsynsmyndigheten – som står på trappen – mener det ut fra sakens karakter er «påtrengende nødvendig» å fortsette tilsynet, så gjør de det. Tilsynet blir i så fall gjennomført før den formelle klagebehandlingen er foretatt. Det er nok også slik at vedtak i en klagesak fort går bonden imot. Utgangspunktet er jo som opplyst innledningsvis, at Mattilsynet har krav på uhindret adgang til dyrerommet.

Kan du nekte tilsyn?

Vi forutsetter at du som dyreeier er varslet om tilsynet, og Mattilsynets folk står nå i gårdsrommet. Kan du nekte dem adgang til driftsbygningen?

Utgangspunktet er uhindret adgang til dyrerommet. Mattilsynet har likevel ikke myndighet til å tvangsgjennomføre inspeksjon, dersom du nekter dem adgang, eller du ikke er til stede. På dette punkt synes det som at Mattilsynet mangler et «verktøy». Nekter du tilsyn kan du anmeldes for å hindre offentlig tjenestemann i å utføre en lovpålagt oppgave. Men for fysisk tilgang til dyrerommet, synes det som at Mattilsynet må rekvirere politiets hjelp. En slik fremgangsmåte forutsetter mistanke om at dyr utsettes for unødige påkjenninger eller belastninger, som smerter, frysing eller redsel – jf. dyrevelferdsloven § 18 første ledd annet punktum.

I slike tilfeller må myndighetene begrunne at inngrepet fremstår «nødvendig». Det er eksempelvis sjelden nødvendig å tvinge seg inn i din driftsbygning, uten at du først er bedt om tillatelse.

 Eksempel-dom

I en straffesak for Sør-Gudbrandsdal tingrett i 2015, var en gårdseier tiltalt for å ha forhindret en tjenestekvinne i å foreta tilsyn på gården.

Mattilsynet hadde mottatt bekymringsmelding om dyreholdet på gården, og kom derfor på uanmeldt besøk – uten politi. Gårdseieren var ikke hjemme da Mattilsynet kom på døren, men samboeren samtykket til at Mattilsynet fikk inspisere fjøset. Da gårdseieren kom hjem og oppdaget det pågående tilsynet, dro han tilsynskvinnen ut fra fjøset. Det interessante i vår sammenheng er at tingretten frifant gårdseieren begrunnet med at han handlet i nødverge.

Retten uttalte for det første at det ikke var tilstrekkelig at gårdseierens samboer tillot Mattilsynet adgang i fjøset. For det annet uttaler retten at Mattilsynet kunne og burde ha ventet med å inspisere fjøset til de hadde innhentet gårdseierens samtykke, eller eventuelt innhentet politiets bistand. Retten fant det uansett klart at Mattilsynet ikke hadde behov for akutt inngripen for å hindre at dyr led i den aktuelle saken.

Det kan opplyses at Mattilsynet er sterkt uenig i denne dommen, men at den ble ikke anket.

Mattilsynets virkemidler ved brudd på loven

 Ved minimale overtredelser nøyer Mattilsynet seg ofte med å påpeke din plikt til å følge regelverket. Men dyrevelferdsloven kap. III gir også en rekke andre virkemidler for å sikre at lovens krav etterfølges.

Etter dyrevelferdsloven § 30 første ledd kan Mattilsynet fatte nødvendige enkeltvedtak for å oppnå etterlevelse av loven og tilhørende forskrifter. Vedtaket kan omfatte pålegg om å etterkomme lovens krav. I mer alvorlige tilfeller kan det bli aktuelt å nedlegge forbud mot visse aktiviteter eller mot dyrehold. Mattilsynet kan samtidig ilegge tvangsmulkt for å sikre at dyreholderen etterkommer pålegget eller forbudet. Ved forsettlig eller uaktsomt brudd på lovpålagte krav, kan dyreholderen ilegges overtredelsesgebyr.

Sanksjonsmulighetene etter matloven går enda lengre. Mattilsynet kan bl.a. «forby import, eksport og omsetning eller pålegge tilbaketrekning fra markedet, isolasjon, avlivning, destruksjon, kassasjon, båndlegging, merking eller særskilt behandling», jf. § 23. Det kan også stilles krav om smittetiltak etter lovens § 24.

Minste middels prinsipp

I Norge har vi en alminnelig regel om «det minste middels prinsipp». Myndighetene skal ikke ta i bruk mer drastiske virkemidler enn det som er påkrevd for å sikre etterlevelse av regelverket. Mattilsynet må derfor alltid å vurdere om pålegget eller forbudet er nødvendig, eller om målsetningen alternativt kan oppnås med mindre inngripende tiltak.

Forvaltningslovens saksbehandlingsregler gjelder for enkeltvedtak som fattes av Mattilsynet. Saksbehandlingsreglene gir normalt bonden rett til å bli varslet før vedtak fattes, samt en adgang til å påklage vedtaket. I utgangspunktet er klagefristen tre uker fra underretning om vedtaket er vedtatt, jf. fvl. § 29.

Hvem behandler klagen?

Ved forskrift FOR-2005-02-09-115 delegeres myndigheten til å føre tilsyn og fatte enkeltvedtak fra Mattilsynet sentralt til Mattilsynet lokalt. Konsekvensen er at det sentrale Mattilsynet er klageinstans for vedtak fattet av det lokale Mattilsynet – som har vært på tilsyn.

Klageinstansens vedtak i klagesak kan ikke påklages ( Fvl. § 28.3 ledd), hvoretter den som fortsatt er misfornøyd med den behandling han har vært utsatt for må anlegge søksmål. Alternativt sende klage til Sivilombudsmannen. Ombudsmannen har som formål å ivareta den enkeltes rettigheter i møte med offentlig forvaltning. I den forbindelse prøver ombudsmannen forvaltningens saksbehandling og lovanvendelse i den aktuelle saken.

Artikkelen ble først publisert i Bondevennen.

Les mer

Tidlig avklaring – veien til eplehagesuksess

Fortettingsprosjekter stopper ofte opp og forsinkes som følge av uavklarte veirettigheter. Bedre forarbeider øker sannsynligheten for et godt sluttresultat i eiendomsprosjektet.

De senere årene har det skjedd endringer i hvordan det bygges i og utenfor storbyene. Endringene knytter seg blant annet til hvordan det fortettes i eksisterende boligområder. Ved siden av mer tradisjonell eiendomsutvikling, som feltutbygging og større reguleringsprosjekter, er denne typen utbygging blitt svært vanlig.

Utbyggingsformen går ofte under betegnelsen eplehageutbygging og gjennomføres hovedsakelig innenfor rammene av eksisterende arealplaner. Store eneboligtomter deles opp i flere mindre eiendommer, eller fortettes og organiseres som eierseksjonssameier. Ikke sjeldent byr denne type fortetting på problemer rent plan- og bygningsrettslig, blant annet i forbindelse med lovens krav til adkomst.

Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomten være sikret adkomst etter plan- og bygningsloven § 27-4. Kravene til adkomst kan oppfylles på følgende alternative måter:

  1. ved at tomten har adkomst direkte ut i vei som er åpen for alminnelig ferdsel
  2. ved et tinglyst dokument som sikrer tomten rett til adkomst over annenmanns grunn, og deretter ut i vei som er åpen for alminnelig ferdsel
  3. eiendommen er på en annen måte sikret veiforbindelse som kommunen godtar

Videre vil de ulike alternative gjennomgås, med hovedvekt på de to siste punktene som erfaringsmessig skaper mest trøbbel for eplehageutbyggeren.

  1. Tomten har adkomst direkte ut i vei som er åpen for alminnelig ferdsel

Dersom tomten grenser direkte til riksvei, fylkesvei eller kommunal vei, vil kravet til adkomstforhold ofte være uproblematisk. I slike tilfeller vil adkomstkravet være begrenset til at avkjørselspunktet fra eiendommen ut i den offentlige veien blir godkjent etter veilovens §§ 40 – 43.

Det er imidlertid ikke uvanlig at private veier fremstår som åpne for alminnelig ferdsel. Beboere har benyttet veiene i fellesskap i en årrekke og har sammen stått for utgifter til løpende vedlikehold som grusing og brøyting. Inn- og utkjøring har videre vært akseptert, uten restriksjoner og begrensninger.

Problemene oppstår i tilfellene hvor et eller flere utviklingsprosjekter etableres i strid med naboers ønsker og naboene isolert, eller i felleskap, viser til at veien er privat uten rett til generell kjøring.

I denne typen tilfeller er utgangspunktet at den private veien ikke anses som en vei som er åpen for alminnelig ferdsel. Det er da tiltakshaver som har bevisbyrden for at veien er åpen for alminnelig ferdsel. Forholdene på stedet, tidligere bruk, eiers holdning, skilting og hvem som har hatt vedlikeholdsansvaret, har ofte vært viktige momenter i vurderingen. Tiltakshaver må kunne vise til et gyldig rettsgrunnlag som begrenser grunneiers rett til å nekte eller begrense kjøring på veien.

Erfaringsmessig ser vi ofte konflikter knyttet til dette forholdet, hvor partene ikke klarer å bli enige.

  1. Tomten er sikret adkomst over annenmanns grunn – tinglyst erklæring

Dersom utbyggingstomten ikke grenser til en vei som er åpen for alminnelig ferdsel, og det ligger eiendommer mellom utbyggingstomten og veien, kan adkomstretten sikres med en tinglyst avtale med en eller flere naboeiendommer. Denne retten må være knyttet til selve eiendommen og kan ikke bare gjelde for nåværende eier.

Problemene oppstår når en eller flere eiendommer historisk har benyttet naboeiendommer til adkomst, uten å ha en formell avtale. Det anføres veirett, men det kan ikke dokumenteres på annen måte enn historisk kjøring. Vi kommer tilbake til dette under pkt. 3.

Dersom eksistensen av rett til kjøring over annenmanns grunn kan dokumenteres med tinglyst erklæring, oppstår det ofte spørsmål om omfanget av bruken.

Eiendommer som i dag er bebygget med enebolig og garasje vil eksempelvis i fremtiden utvikles med ti boenheter organisert som et eierseksjonssameie. Det prosjekteres med to parkeringsplasser per boenhet og felles gjesteparkering.

Omfanget og belastningen på adkomsten vil dermed økes betydelig sammenlignet med tidligere bruk, og det oppstår spørsmål om eier av tjenende eiendom må akseptere en slik økning i omfang og belastning.

Erklæringen som dokumenterer selve veiretten inneholder sjeldent opplysninger og restriksjoner om veirettens omfang. Avtalen ble eksempelvis inngått tidlig på 50–tallet og partene tok aldri høyde for den utviklingen som nå er en realitet. Dersom veirettens omfang likevel skulle være avtalefestet mellom partene, vil utbygger måtte respektere dette.

Der den tinglyste erklæringen kun sikrer veiretten og ikke inneholder opplysninger om omfanget av retten, må dette vurderes etter prinsippene i servituttloven § 9, jf. § 2.

Prinsippet bygger på et utgangspunkt om at hverken eier av grunnen hvor veien er lagt, eller rettighetshaver til veien må bruke rådigheten slik at den er til urimelig ulempe eller skade for den andre parten. I vurderingen av om bruken av veien vil være urimelig for en av partene, skal det blant annet legges vekt på hva som er formålet med bruksretten og hva som er i samsvar med tiden og forholdene.

I en offentligrettslig sammenheng vil det være kommunen ved plan- og bygningsmyndighetene som foretar vurderingen. Parten vil dermed måtte overbevise bygningsmyndighetene om at en økt belastning er innenfor det man må forvente, eller motsatt argumentere for at den økte belastningen (omfanget) innebærer ulemper som overstiger det tjenende eiendom må akseptere. Vurderingen må bli konkret i hvert enkelt tilfelle. I praksis har man sett eksempler på at fortetting i form av kjøring til og fra 8-10 nye boenheter er noe tjenende eiendom må akseptere.

Ved inngåelse av nye avtaler om adkomst vil dermed naboer og eiendommer, som i fremtiden skal tjene som adkomst til andre boenheter, ofte være tjent med å presisere omfang i den tinglyste erklæringen. For utbygger vil det være hensiktsmessig at dette ikke er presisert. Muligheten for ytterligere belastning er da tilstede.

Dersom veiretten ikke dekker det omfanget nye boenheter forutsetter, vil veiretten ikke være sikret etter bestemmelsen i plan- og bygningsloven § 27-4. Plan- og bygningsmyndighetene skal da avslå søknaden, eller alternativt anmode en omprosjektering hvor belastningen på adkomsten nedjusteres.

Et betydelig antall konflikter oppstår på bakgrunn av ovennevnte, enten som en uenighet vedrørende eksistensen av veiretten, eller som følge av det omfanget som ønskes realisert.

Erfaringsmessig ser vi ofte at mellomstore utbyggere ender opp i denne type konflikter, og da som en konsekvens av dårlige forundersøkelser på akkvisisjonstidspunktet. Rammesøknaden for prosjektet sendes inn til kommunen med en forventing om snarlig tillatelse og realisering av prosjektet, men realiteten kan være betydelige utfordringer rent tids- og kostnadsmessig. Eiendommen har rett og slett ikke adkomst dokumentert forut for byggesøknaden. På dette tidspunktet er det ofte problematisk å komme i dialog og til enighet med naboene.

  1. Eiendommen er på annen måte sikret adkomst kommunen godtar

Dersom utbyggingstomten ikke grenser til vei som er åpen for alminnelig ferdsel, eller det kan dokumenteres adkomst etter tinglyst erklæring, åpner loven for at kommunen skjønnsmessig kan akseptere annet som dokumenterer veiforbindelse. Eksempler på denne type dokumentasjon kan være rettsavgjørelser som bekrefter veirett, fradelingshistorikk som samlet innebærer at utskilte parsell må ha tilsvarende veirett som hovedbølet, eller annen historikk som sannsynliggjør veiretten. Spørsmål om hevd som grunnlag for sikret adkomstrett har også vært et tema i teori og praksis.

Sammenlignet med tilfellene hvor veiretten fremgår av en tinglyst erklæring, innebærer alternativet få håndfaste kriterier for vurderingen av veiretten. Alternativet kan dermed medføre betydelige utfordringer for bygningsmyndighetene.

Det ligger utenfor bygningsmyndighetenes kompetanseområde å skulle ta stilling til mer utpregede privatrettslige spørsmål. Kommunen tar riktignok stilling til privatrettslige spørsmål ved å vurdere adkomstrettens eksistens og omfang, men dersom vurderingene blir for komplekse, vil partene være henvist til å avklare rettighetene før byggesøknad, da eksempelvis ved domstolsavgjørelse.

Uoversiktlige og kompliserte spørsmål som anførsler om hevdet rett til adkomst, er typiske forhold partene vil måtte avklare ved domstolsavgjørelse eller annet egnet tvisteløsningsorgan.

Kommunens vurderinger av om adkomstrett er sikret etter tredje alternativ, vil dermed ofte begrense seg til de klare tilfellene, for eksempel oversiktlige fradelingshistorikker eller dom som dokumenterer adkomstrett. I andre tilfeller bør og skal bygningsmyndighetene være svært tilbakeholdende med å konkludere med at adkomstretten er sikret. Dette synes også å være praksis i flere kommuner.

Konkluderer kommunen med at adkomstretten ikke er tilstrekkelig dokumentert, må tiltakshaver fremskaffe slik dokumentasjon eller inngå avtale med en eller flere naboer som sikrer eksistensen og omfanget.

Dersom bygningsmyndighetene kommer til at det eksisterer en adkomstrett etter tredje alternativ, må omfanget av adkomstretten vurderes på tilsvarende måte som redegjort for under pkt. 2.

Adkomsten må være tilfredsstillende

I tillegg til kravet om eksistens og omfang som nevnt i pkt. 1-3, er det etter loven et krav om at adkomsten må være tilfredsstillende.

Kravet innebærer at kommunen på skjønnsmessig grunnlag kan stille krav til veiens standard og bredde. Rent privatrettslig kan det dermed oppstå et spørsmål om veiens standard, herunder eventuelle ulemper ved utvidelse og oppgradering. Denne type forhold er sjeldent skriftlig presisert i avtale mellom partene på forhånd.

Loven stiller ikke krav om at veien må være etablert og opparbeidet før det gis tillatelse. Det er tilstrekkelig at utbygger kan dokumentere en rett til fremtidig etablering og opparbeidelse eller oppgradering.

Les mer

Innhold og bortfall av kårytelser

Enkelte problemstillinger rundt avtalt kår etter generasjonsskifte kan vi karakterisere som gjengangere i tvistesammenheng. Andre fremstår som spesielle og dermed sjeldne. I løpet av de siste månedene har vi behandlet to saker knyttet til kåravtaler.

Selgeren som ved generasjonsskifte betinger seg folge/kår, får normalt denne retten beskrevet i kjøpekontrakt og/eller skjøte. Enkelte kåravtaler fremstår som omfattende med detaljreguleringer. Andre avtaler er begrenset til «livsvarig vederlagsfri rett» til beboelse. Vår erfaring er at partene i generasjonsskifte ikke er garantert at deres gode forhold fortsetter inn i all fremtid. For selgeren som betinger seg folge/kår bør derfor sørge for at hans rettighetsforhold i noen grad detaljeres. Også kjøperen som skal leve med «kårfolket» over lang tid, er det nyttig at kårretten grensesettes. Jeg skal gi enkelte eksempler på forhold som med fordel kan reguleres.

Hvilken bygning(er) omfattes av kåret? Dersom bygningen knyttes til et større hus kan det være greit å presisere at bruksretten er eksklusiv for kårfolket. Omfatter kåret hage som ligger rundt kårboligen? Følger det parkeringsplass og eventuelt garasje med kåret? Skal kårfolket ha rett til å lagre gjenstander i redskapshus/verksted? Som eksempel på behov for detaljering av rettighetsforholdet kan nevnes et eksempel fra Rogaland. Kårboligen var beskrevet som leiligheten i andre etasje i en horisontalt delt bolig på gården. Det oppstod uvennskap mellom kårfolket og datteren som hadde overtatt gården. Da hagen ikke var beskrevet som en del av retten, ble kårfolket nektet bruk av hagen, og vårblomstene de hadde plantet ble revet opp og fjernet. Slik vil man ikke ha det.

Partene i en kåravtale er normalt kjent. Som regel er det tale om foreldre og et barn som overtar gården. Sporadisk har foreldrene fremdeles et barn som bor hjemme og som anses som en del av kåravtalen frem til vedkommende flytter ut. Det forekommer også at eiendommen selges ut av familien og at kårfolket derfor må forholde seg til fremmede. Spesielt i den situasjonen er det nyttig med en detaljert beskrivelse av rettighetsforholdet. Dersom selger er enke eller enkemann, må man akseptere at vedkommende inngår ekteskap eller samboerforhold, og således tar opp en ny person i husholdningen. Kanskje også en sønn som er blitt skilt og som alternativ til hybel flytter hjem til foreldrene.

Om partene velger å avtale brutto eller netto kår er et forhold som sjelden fører til problemer. Dersom kårboligen er av nyere dato og godt vedlikeholdt, velger man vanligvis netto kår, hvoretter kårfolket selv har ansvar for vedlikeholdet.

Varighet

Når bortfaller retten til kår? Når kan gårdens eier rydde kårboligen for møbler og rape og selv ta bygningen i bruk? En ikke uvanlig situasjon er at kårfolket er varig fraflyttet kårboligen og bor på sykehjem. Fordi kårretten er avtalt som «livsvarig», kan gårdens eier oppleve at hans/hennes søsken med foreldrenes samtykke benytter kårboligen som feriebolig, alternativt leier den bort til tyske fisketurister. Dersom kårretten er avgrenset i tid til eksempelvis «varig fraflyttet» ville man unngått denne problemstillingen. Men også en ordinær fortolkning av kåravtalen tilsier at retten bortfaller ved varig fraflytting. Dersom kårfolket på grunn av sykdom eller andre årsaker anses å være midlertidig fraflyttet kårboligen, består naturlig nok retten som før.

Enkelte generasjonsskifter finner sted mens selgerne fremdeles er forholdsvis unge. Det forekommer at kårfolket på et tidspunkt velger å flytte til byen og bosette seg der. Kårboligen beholdes som feriested. Dersom partene i kåravtalen er enige om en slik løsning er det greit. Dersom det oppstår tvist ved vedrørende bortfall av kårretten, er vår erfaring at kårretten henger «i en tynn tråd». En avtale om kår er en langvarig avtale. Jordlovens § 12 er en bestemmelse om delingsforbud. Leieforhold for mer enn 10 år betinger godkjennelse/konsesjon. Kåravtalen er etter sin art spesiell, og gjennom forvaltningspraksis er det avklart at kårfolket ikke trenger konsesjon for langsiktige avtaler. Men dersom du etablerer alternativ bolig et annet sted er du i brudd med det formål kåravtalen normalt skal ivareta – å sikre selgeren en bolig. Kårfolket kan dermed bli tvunget til å søke konsesjon/tillatelse for å opprettholde kåravtalen. Det er ikke gitt at de får den tillatelsen.

Når kårfolket dør bortfaller også retten. Den ene ektefellen dør normalt før den andre, og den gjenlevende gifter seg kanskje på ny eller etablerer samboerskap. Hva er vedkommendes rettslige stilling når rettighetshaveren etter kåret etter noen år dør? Har den nye ektefellen/samboeren rett til å fortsette å disponere kårboligen? Med mindre det foreligger en klar avtale som gir en slik rett, vil svaret forutsetningsvis være negativt. Det er da også naturlig at når en kåravtale inngås for selgernes levetid, så blir det slik. At far har inngått ekteskap eller samboerforhold med en langt yngre kvinne skal ikke belastes gårdens eier i form av fortsatt beslagleggelse av hus nummer to på gården. Gjenlevende ektefelles forhold til særkullsbarn er generelt et problem på landbrukseiendommer, også i odelssammenheng. Odelsloven har en egen bestemmelse som søker å regulere gjenlevende ektefelles rett til å bli boende på eiendommen etter at den overtas av særkullsbarn på odel.

Det er med kåravtaler som med avtaler flest. De skrives gjerne mens relasjonene er gode, men bør hensynta faren for fremtidige uværsdager.

Denne artikkelen ble først publisert i Bondevennen.

Les mer

Jaktrett – hvem har det?

Det er høst og jakttid. Også i år får vi inn henvendelser vedrørende rett til jakt, og er anmodet om å skrive noe om temaet.

I historisk perspektiv var retten til jakt uten hund fri for alle, dog med unntak av jakt på elg, hjort og bever. Den frie jaktretten ble på slutten av 1800-tallet et problem for bl.a. Heiberg som gjennom oppkjøp av grunn søkte å etablere et jaktområde av enorm størrelse i Ryfylke- og Setesdalsheiene. Dette for å kunne tilby jakt fra ferdig oppsatte hytter til velstående mennesker i hele Europa. Vi fikk jaktloven av 1899 som slo fast at retten til jakt lå til grunneieren. Innholdet i denne bestemmelsen ble videreført i jaktloven av 1951 og til viltloven av 1981 som gjelder i dag.

Dette grunneierprinsippet gjør seg også gjeldende der eiendommen ligger i sameie. Som regel vil slike sameier være realsameier, der sameieren er en landbrukseiendom. Men vi finner også tilfeller der jaktretten varig ble skilt fra eiendommen før jaktloven av 1899 trådte i kraft. I de tilfellene får vi en blanding av realsameie og personlig sameie.

Bortleid eiendom/jakt

Viltlovens § 28 regulerer det tilfellet der landbrukseiendommen er bortleid. Slik bortleie av eiendom finner vanligvis sted ved forpaktning. Med mindre eieren uttrykkelig holder jaktretten tilbake, er det forpakteren som disponerer jakten på eiendommen,

Det er for øvrig slik at grunneieren kan leie bort jaktretten for opptil 10 år. Ikke lenger. Dersom slik utleie gjøres for mer enn 5 år, plikter både leier og utleier å gi melding om leieforholdet til kommunen.

Hvem er grunneier?

Der utmarksområdet ligger i ene-eie har grunneieren rett til alle funksjoner i marken, det være seg beite, skog, fiske, vann/fall og jakt. Der eiendommen ligger i sameie har samtlige sameiere rett til å nyttiggjøre seg alle disse funksjonene, men da etter et forholdstall vi kaller «skyld». I realsameie er det hovedeiendommens skyld som er avgjørende for forhåndstallet – skylden.

Ved siden av grunneieren(e) vil vi oppleve at også andre har rett til å bruke deler av eiendommen, for eksempel at Pål beiter sine sauer der. Vi sier da at Pål har en beiterett. En annen gårdbruker Per, kan ha rett til å hugge ved til husbehov. Per og Pål har da bruksretter på grunneierens eiendom. Bruksretten er en mer begrenset rett enn eiendomsretten.

I henhold til § 27 og grunneierprinsippet, burde det være klart at den som har en beiterett til noen sauer ikke er grunneier, og derfor heller ikke har rett til jakt. Noen ganger oppstår likevel tvister knyttet til hvorvidt vi står ovenfor en sameier eller en ordinær bruksrett.

Utgangspunktet er at i det tilfelle din eiendom ved fradelingen er gitt rett i utmarken i henhold til skyld, står vi ovenfor et sameie. I de tilfeller der din eiendom ved delingen ble gitt rett til å beite 20 sauer, står vi imidlertid ovenfor en bruksrett. Der beiteretten er angitt som rett til å beite det antall sauer du kan vinterfø på bruket, står vi tilsvarende ovenfor en bruksrett. Men formuleringen i den enkelte skylddelingsforretning kan noen ganger være uklar. Selv om det i forretningen er krysset av for at «nytt sameie ikke har oppstått» kan det bli tvist. Men utgangspunktet er klart. Grunneieren har jaktrett – bruksrettshaveren har ikke jaktrett.

«Rett til jakt i sameierstrekning»

Viltlovens § 29 regulerer «rett til jakt i sameiestrekning». Bestemmelsen er en videreføring av jaktloven 1951 § 14 som igjen var en fortsettelse av jaktloven fra 1899 § 3.

Dette bestemmelsen har fra 1900 gitt grunnlag for en rekke tvister, hvorav flere har vært behandlet i Høyesterett. Bestemmelsens ordlyd er en klar kilde til uenighet, ved at den sier:

«i sameie har alle med eiendomsrett eller bruksrett til skog, havnegang, slått eller grunn rett til jakt og fangst med mindre annet følger av avtale eller annet rettsgrunnlag».

Med utgangspunkt i den lovteksten er det ikke underlig at bonden med beiterett for 50 sauer påberoper seg jaktrett til så vel småvilt som hjortevilt.

Det reelle innholdet i denne bestemmelsen er imidlertid annerledes. Jeg har ved ulike anledninger i denne spalten beskrevet «kløyvd eigedomsrett». Mens romerne opererte med et prinsipp der en person var eier og de andre brukerne bruksrettshavere innenfor et område, praktiserte vi i Norge frem til slutten av 1800 tallet «kløyvd eigedomsrett». I det ligger at de ulike funksjonene innenfor et areal er fordelt på ulike eiendommer. Eksempelvis slik at Ola har rett til beite, Per har rett til lauvskog, Petter har rett til barskog, Marit har rett til vann, Knut har rett til torv osv. Det var med andre ord ikke tale om ordinære bruksretter, men rent eierskap til den angitte funksjon, for eksempel barskogen.

Det er for slike spesielle sameiestrekninger § 29 har sin anvendelse. Vi finner fremdeles en del sameiestrekninger med kløyvd eigedomsrett, med til dels meget detaljerte oppdelinger. Men det er ikke mange av dem.

Relevante dommer vedrørende § 29 finner vi i Rt. 1916 s. 689 (Høyesterett), Rt. 1959 s. 1161 (Høyesterett) samt LG-2003-4498 (Gulating lagmannsrett).

Oppsummert synes rettspraksis å kreve at retten til å drive skogbruk, havnegang, slått eller grunn må være særskilt fordelt på eiendommene, og dessuten eksklusivt benyttet av rettighetshaveren. Da har han jaktrett. Begrenset bruksrett til beite eller ved til husbehov (ordinære bruksretter) faller klart utenfor § 29.

Det er å forvente at Stortinget om ikke alt for lang tid finner grunn til å presisere og dermed klargjøre lovteksten i § 29.

Andre grunnlag

Av rettspraksis fremgår det forøvrig at den som klart ikke er eier/hjemmelshaver til en eiendom men likevel påberoper seg rett til jakt, ofte påberoper seg § 29 som et subsidiært grunnlag. Det subsidiære grunnlaget kommer til anvendelse der domstolen kommer til at den påstått jaktberettigede ikke har eiendomsrett eller særskilt jaktrett på annet grunnlag. Som eksempler på slikt annet rettsgrunnlag, ser vi at saksøkere påberoper seg lokal sedvane, festnede rettsforhold samt alders tids bruk. Disse anførslene fører normalt ikke frem. Terskelen for å få medhold i slike påstandsgrunnlag viser seg gjennom rettspraksis å være høy.

Denne artikkelen ble først publisert i Bondevennen.

Les mer

Parkering til besvær

Nye regler fører til at grunneieren som tilbyr parkering mot betaling må sette seg godt inn i hva som er tillatt og ikke.

Regulering av parkering på privat grunn er et spørsmål som naturlig nok berører mange grunneiere.

Frem til nyere tid har det det vært et skarpt skille mellom offentlig parkering og privat parkering, og det er bare offentlig parkering som har vært regulert i lov og forskrift. Privat parkering har på den andre siden vært regulert av alminnelige kontraktsrettslige regler.

1. januar 2017 trådte den nye parkeringsforskriften i kraft, og regelsettet endrer kraftig på parkeringsregimet i landet.

Etter flere års utredningsarbeid fikk samferdselsministeren gjennomslag for forskriften som skal sikre lik praksis i parkeringsbransjen og sørge for at kommunale og private aktører følger de samme reglene.

Tanken er at regelverket skal sette forbrukeren i sentrum, blant annet gjennom en nyopprettet klagenemd.

Den nye forskriften, som er hjemlet i vegtrafikkloven § 8, innskrenker handlefriheten som grunneiere har hatt til regulere parkeringsaktiviteten på egen grunn. Dette er en begrensning i den private eiendomsretten – uten at noen har gjort noe stort poeng ut av det.

Privat eller offentlig vei?

For den enkelte grunneier er det store spørsmålet om man er innenfor eller utenfor den nye forskriften. Spørsmålet er ikke om det aktuelle parkeringsområdet er på privat eller offentlig grunn/vei, men spørsmålet er om det er snakk om vilkårsparkering (altså parkering mot betaling) på vei som er åpen for «alminnelig ferdsel».

For å finne ut av hva en vei er, er utgangspunktet vegtrafikkloven § 2 som angir at «Med veg forstås i denne lov også gate og plass, herunder opplagsplass, parkeringsplass, holdeplass, bru, ferjekai eller annen kai som står i umiddelbar forbindelse med veg». De fleste har antakelig en viss anelse om hva som er en «vei».

Det avgjørende vil derfor være hva som er en vei som er åpen for «alminnelig ferdsel». I dette ligger det at alle offentlige veier faller inn under forskriften. Helt avstengte områder vil imidlertid falle utenfor: En private hage, et avsteng fabrikkområdet og så videre.

I forarbeidene til lovendringen som måtte til, kan vi lese at det som skulle falle utenfor, kan betegnes som områder som er «fysisk avstengt ved bom, kjetting eller lignende og områder som er avstengt med skilt».

Statens vegvesen har konkludert med at hvis «en vid og relativt ubestemt krets av personer har adgang til å stå parkert på stedet på visse vilkår, vil veien være åpen for alminnelig ferdsel, og parkeringen omfattes av regelverket». Videre spiller det ingen rolle om veien er privat eller offentlig.

Dette betyr at den nye forskriften har et bredt virkeområde, og det er noe uklart hva som er «igjen». Statens vegvesen sier det slik – i sin offisielle kommentarutgave til den nye forskriften: «Forskriftens virkeområde er komplisert»!

Konklusjonen må være at så lenge veien er åpen for enhver bilist, har vi med å gjøre en parkeringsplass/vei som er åpen for «alminnelig ferdsel». De aller fleste parkeringstilbyderne – privat eller ikke – vil derfor måtte forholde seg til de nye reglene.

Privat pengeinnkreving?

Alle som ønsker å tilby parkering må etter de nye reglene registrere seg i det nye parkeringsregisteret. Privatpersoner kan ikke gjøre dette, men et enkeltpersonforetak er akseptert. Det er derfor ikke lenger tillatt at grunneieren selv står for parkeringsvirksomheten og eventuelt krever inn gebyr i eget navn.

I tillegg til å registrere foretaket, må det meldes inn både parkeringsområder og hvem som er ansvarlig for disse. Det må også foreligge en skiltplan. Som om ikke det er nok: Den som skal håndheve parkeringen må også ha gjennomført godkjent opplæring.

For grunneieren som driver en og annen liten parkeringsplass, kan nok regelsettet virke overveldende. Nødløsningen kan være å søke seg fritatt fra forskriftens bestemmelser, men vilkåret er at det foreligger «særlige grunner».

Tydelig skilting er en helt sentral del av de nye reglene. Private skilt som er satt opp før 1. januar 2017 må som hovedregel byttes før 1. januar 2018, og Statens veivesen anbefaler at parkeringstilbydere informerer om at et område er under omregulering og at nye skilt vil komme innen 1. januar 2018.

Bøtesatsene

Mange parkeringstilbydere vil i dag ha feil kontrollgebyrsatser på skiltene. De nye reglene skal sikre lik behandling hos offentlige og private, og derfor har myndighetene satt faste satser på 300 kroner for de minste parkeringsovertredelsene, og 600 kroner for typisk manglende betaling av avgift.

En høyere avgift vil aldri bli akseptert dersom den parkerende klager (gratis) til den nye parkeringsklagenemda.

For grunneieren som ikke tar seg betalt, men som av en eller annen grunn vil hindre parkering her og der, kan det være kjekt i vite at den nye forskriften delvis også gjelder for områder med private skilt med stans- og parkeringsforbud. Grunneieren må i disse tilfellene forholde seg til reglene som gjelder for utstedelse av gebyr eller eventuell fjerning av biler.

Les mer

Tilbakelevering av næringslokaler ved opphør av leieforhold

Leieforholdet nærmer seg avslutning og lokalene skal tilbakeleveres til utleier. Ett av de mange spørsmålene som gjerne dukker opp denne hektiske perioden knytter seg til i hvilken stand skal lokalene tilbakeleveres.

Hvilken standard næringslokalene hadde ved leieforholdets begynnelse er av avgjørende betydning for hva utleier kan kreve av leietaker ved tilbakelevering. Likevel ser man at dette, i mindre grad enn for eksempel fjerning av endringer gjort i lokalene, blir gjort til et forhandlingstema ved kontraktinngåelsen. Det er særskilt i leietakers interesse å få fastslått hvilken standard lokalene har og skal ha for å unngå tvist med utleier i etterkant.

Utgangspunktet fremgår av Husleielovens § 10-2 2.ledd:

“Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.”

Innenfor næringsleie benyttes det nesten systematisk mer eller mindre standardiserte kontrakter for definisjon av leietakers forpliktelser. Husleielovens § 10-2 er av de delene av loven som kan fravikes ved avtale, og det er i de flest kontraktene som benyttes gjort endringer i bestemmelsen om tilbakelevering.

Meglerstandarden har organisert dette slik i 20 (2):

“Ved fraflytting skal Leietaker tilbakelevere Leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand og med samtlige nøkler/adgangskort. Dersom vedlikeholdsplikten etter punkt 13 er oppfylt med alminnelige intervaller i Leieperioden, aksepterer Utleier normal slit og elde frem til fraflytting. For endringer foretatt av Leietaker i Leieperioden, gjelder reguleringen i punkt 15.“

Hva som er riktig stand å tilbakelevere lokalene i kan derfor dels opp i tre spørsmål.

Hva fremgår av leiekontrakt og av husleieloven?
Hva innebærer kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand?
Hva er akseptabel «normal slit og elde»?

1. Utgangspunktet er at uteleieobjektet skal tilbakeleveres i den stand de hadde ved overtagelse «opprinnelige stand».

Leiekontrakten inneholder gjerne en beskrivelse av hvordan lokalet var ved overlevering, typisk i form av en kravspesifikasjon for lokalene utarbeidet i forkant av avtaleinngåelsen. Kravspesifikasjonen blir gjerne produsert av eksterne konsulenter som flyttefirmaer, tekniske konsulenter mv., med fokus på å skulle definere hvordan lokalene skal tilpasses leietakers bedrift. Denne er i stor grad med å danne utgangspunkt for hva som skal tilbakeleveres til gårdeier. Der hvor gårdeier har spesialtilpasset lokalene for leietaker i forkant av innflytning, bør leietaker ved tilbakelevering ha i bakhodet hva lokalene senere skal benyttes til. Hvis leietaker er eneste virksomhet som benytter denne typen tilpasning, vil det være nyttig å avklare hvilke stand utleier forventer tilbakelevert tidlig, da dette fort kan medføre besparelse både hos utleier og hos leietaker.

Leiekontrakten har ofte i disse tilpasningstilfellene egne bestemmelser om hvem som blir eier av innredningen/tilpasningen i løpet av leieperioden, og utleier kan ha berettigede forventninger til at leietaker fjerner de installasjoner som ble gjort i forkant av innflytting.

Er leiekontrakten taus om stand ved tilbakelevering foreligger det ofte protokoll fra overtagelsen som definerer hvilke stand lokalene på nettopp dette tidspunktet. Videre kan det fra perioden etter overtagelse foreligge dokumentasjon på kommunikasjon mellom leietaker og utleier angående reklamasjoner eller tilsvarende avklaringer. Disse kan også i seg selv være definerende for hvilke forpliktelser som foreligger hos leietaker. Leietaker bør derfor på samme måte som utleier holde orden på denne kommunikasjonen, slik at de forhold som berører tilbakelevering kan belyses.

2. Kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand

Kontrakten oppstiller her to kumulative vilkår; Kontraktsmessig godt vedlikeholdt stand, og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand. Dette er i utgangspunktet spørsmål om kvantitet og kvalitet på vedlikeholdet leietaker skal ha foretatt i perioden leietaker har disponert lokalene.

Hva som er riktig omfang av vedlikehold i leieperioden vil avhenge av bruk, slitasje og leietid. Det er ofte lurt av leietaker å fastsette en vedlikeholdsplan tidlig i leieforholdet, og få utleier til å akseptere denne. Det forhold at det skal lages en vedlikeholdsplan, bør allerede under kontraktsforhandlingene innarbeides i kontraktens punkt 13. Hvis denne da er fulgt vil man kunne tilbakelevere uten ytterligere kostnader som typisk vil kunne oppstå som følge av vedlikeholdsetterslep.

Spørsmålet om kvalitet gir seg selv. Det er ikke noe krav om fagbrev eller kvalitetsstempel på de som skal gjennomføre vedlikeholdet, med mindre det er arbeid som krever spesialkompetanse, slik som rørleggerarbeid, elektrikerarbeid med videre. Ut over dette må det kunne krevers at det arbeidet som utføres har verdi som vedlikehold, altså at det som gjennomføres må være av en hvis standard.

3. Normal slit og elde

Utgangspunktet for tilbakeleveringen er som sagt at lokalene skal leveres tilbake til utleier i samme stand som ved overtagelse.

Dette er både en bevisplasseringsregel og en regulering av hva det er leietaker betaler for i form av husleie. Leietaker skal som det klare utgangspunkt betale leie for disponering av arealet som inngår i leieforholdet, og ikke for retten til å redusere eiendommens verdi. Utleier har en berettiget forventning om å kunne videreføre husleiestrømmen også i perioden etter utflytting. Hvis leietaker skulle ha rett til å slite ned lokalene ville dette måtte ha en konsekvens på leieprisen, da utleier vil måtte prise inn kostnaden ved rehabilitering og tiden etter tilbakelevering.

Som en følge av at det kan være vanskelig å fastslå hva som var den reelle slitasjen på enkelte overflater eller enkelte installasjoner har man laget bestemmelsen om at utleier må tåle at leietaker tilbakeleverer lokalene med normal slit og elde, så lenge normalt vedlikehold er gjennomført i leieperioden. Denne organiseringen av vedlikeholdsplikten er forsvarlig samfunnsøkonomisk, da det medfører at vedlikeholdet leietaker skal gjennomføre, nettopp kan gjennomføres mens leietaker har nytte av dette arbeidet, og ikke kun for å tilbakelevere lokalene. Det kan også medføre at leietakers vurdering av lokalene ved kontraktsavslutning er annerledes, slik at man lettere overveier forlengelse av eksisterende leiekontrakt, istedenfor å gjennomføre en flytting.

Hva som er det nærmere innholdet i selve begrepet må vurderes konkret i det enkelte tilfellet, men det er naturlig å se hen til leieobjektets tiltenkte bruk og den slitasje en kan forvente av denne virksomheten, samt hvorvidt leietaker har opptrådt med tilstrekkelig aktsomhet. Leieforholdets varighet vil naturlignok ha betydning. Videre vil enkelte av utleieobjektets overflater har lengre levetid enn det enkelte leieforhold. Vedlikeholdet av disse overflatene er derfor viktig i leieperioden, slik at disse ikke må byttes ut ved avslutning, men kan overleve inn i neste leieforhold. Dette er typisk for overflater på gulv, himlinger, teknisk infrastruktur mv. Valg av materialer vil naturlignok spille inn på hva som regnes som normal slit og elde.

Enkelt kan man si at forberedelse til tilbakelevering starter allerede under kontraktsforhandlingene, ved at standard for tilbakelevering er et av de punktene partene bør ha fokus på. Det er derfor viktig at standarden på det man overtar blir godt definert, slik at det er lett å si noe om hva som skal leveres tilbake. Videre er det viktig at leietaker kort tid etter overtagelse av lokalene lager en vedlikeholdsplan, og aller helst i samarbeid med utleier, slik at utleier her kan sette standarden og dermed sørge for at tilbakelevering kan gå enkelt.

Til slutt er det viktig at man gjennomfører en tidlig befaring med utleier, hvor det lages en oversikt over hva utleier forventer av leietaker ved fraflytting.

Uansett, ikke bli overrasket over at lokalet fremstår i dårligere stand enn hva antatt etter at leietakers møbler og utstyr er flyttet ut. Det er mye som dekkes over av inventaret og som også krever vedlikehold i løpet av en leieperiode. Sørg derfor for å ha tilstrekkelig tid til at dette kan gjøres etter fraflytting, og før kontrakten løper ut.

For å gjøre prosessen med administrasjon av vedlikeholdet litt lettere for leietaker har vi laget tre standardmaler; overtagelsesprotokoll ved overtagelse av nytt leieobjekt, vedlikeholdsplan for lokalet, og tilbakeleveringsprotokoll ved utleiers og leietakers befaring etter standardkontraktens pkt. 20 (4).

Denne artikkelen ble først publisert på nettsidene til Næringseiendom, naringseiendom.no.

Les mer

Entreprenører/håndverkere, vær varsom med å gi prisopplysninger!

Prisoverslag, prisestimat, kostnadsforslag og budsjett – «kjært barn har mange navn». Prisopplysninger som anses som et prisoverslag forplikter.

Utgangspunktet er at forbrukeren skal betale entreprenøren det som er avtalt. Dersom det ikke er avtalt noen pris vil entreprenøren ha krav på å avregne arbeidene som regningsarbeid («på regning»).

Ofte gir entreprenøren forbrukeren prisopplysninger for å antyde hva arbeidene vil komme til å koste. Spørsmålet er om og eventuelt hvilke konsekvenser slike prisopplysninger har, dersom det endelige vederlaget overstiger den prisen entreprenøren har angitt.

Av bustadoppføringslova § 41 fremgår: «Dersom entreprenøren har gjeve eit prisoverslag, skal vederlaget ikkje overstige den oppgjevne summen vesentleg, og høgst med 15 prosent. Denne føresegna gjeld likevel ikkje dersom det uttrykkeleg er avtalt ei anna grense for vederlaget […].»
(En tilsvarende regel fremgår av håndverkertjenesteloven § 32.)

For det første er spørsmålet hva som skal til for å si at entreprenøren har gitt forbrukeren et prisoverslag. For det andre er spørsmålet hva som skal til for å si at man har avtalt seg bort fra 15 %-grensen.

Høyesterett avsa den 12. april 2016 en dom om prisoverslag (etter bustadoppføringslova). I forbindelse med en fullstendig rehabilitering av en større boligeiendom hadde elektroentreprenøren gitt prisopplysninger gjennom bl.a flere budsjetter til forbrukeren. Høyesterett kom til at ett av budsjettene var å anse som et prisoverslag, og dermed var det gitt et øvre tak for vederlaget til entreprenøren. Partene var enige om at ved starten av oppdraget var avtalt at betaling for arbeidene skulle skje etter regning (forbrukt tid og materiell).

Formålet med et prisoverslag er å gi forbrukeren en pekepinn om det han må regne med å betale for et visst arbeid. Dette fordi forbrukeren selv ofte mangler nødvendig kunnskap til selv å vurdere hvilke kostnader som trolig vil påløpe. Forbrukeren skal med andre ord gis en viss mulighet til å innrette seg økonomisk på bakgrunn av de opplysninger entreprenøren gir. Det er ikke av betydning om forbrukeren har akseptert prisoverslaget, prisoverslaget må dermed ikke være avtalt.

Med hensyn til grensen mellom ikke bindende prisopplysninger og prisoverslag la Høyesterett til grunn følgende utgangspunkt: Prisopplysninger som entreprenøren gir forbrukeren, og som ikke er å anse som fast pris, skal som en klar hovedregel anses som et prisoverslag. Det kreves sterke bevis for at en prisopplysning som er gitt forbrukeren bare er en ikke bindende prisopplysning. Med andre ord har forbrukeren normalt sitt på det rene dersom han oppfatter et prisestimat fra entreprenøren som en opplysning han økonomisk kan innrette seg etter – et prisoverslag.

Høyesterett la til grunn at en prisopplysning bare er å anse som ikke bindende i tilfeller hvor forbrukeren ikke med rimelighet kan basere forventninger om hva et arbeid vil koste på opplysningen. Dette innebærer at entreprenøren løper en risiko så snart det gis prisopplysninger til forbrukeren. Det er ikke av betydning hvorvidt opplysningene kalles prisestimat, budsjett, prisantydning eller lignende.

Innebærer dommen at entreprenører aldri bør gi prisopplysninger med mindre man føler seg helt trygg på at prisopplysningen er mulig å etterleve? Høyesterett åpner for at man som entreprenør kan gi uforpliktende prisopplysninger dersom man tar forbehold om at «overslaget er ekstra usikkert».

Domstolene er generelt skeptiske til generelle forbehold, særlig når man er på forbrukerområdet. Det er derfor trolig ikke tilstrekkelig å ta et generelt forbehold ved alle prisopplysninger, det bør gå klart frem at hva man tar forbehold mot. Videre er det av bevishensyn viktig å sikre at et slikt forbehold kan etterprøves, man bør derfor alltid sørge for at forbeholdet er skriftlig. Entreprenøren vil være den som har bevisbyrden for at det foreligger en ikke bindende prisopplysning, og ikke et prisoverslag.

Dersom det ikke foreligger noen usikkerhet vil man normalt avtale en fast pris. Dersom det foreligger en usikkerhet om for eksempel omfanget av arbeidene, bør entreprenøren være meget tydelig på at prisopplysningene ikke er bindende.

Dersom man setter opp et regnestykke for totalrenovering av en enebolig, med angivelse av hva tømrerarbeider «sånn cirka» vil koste og kaller dette et prisestimat, budsjett, kostnadsforslag e.l., risikerer byggmesteren å få betalt for kun anslaget pluss 15 %.

For entreprenøren er trolig det beste alternativet, i stedet for å ta forbehold, å avtale med forbrukeren om at den oppgitte pris – prisoverslaget – kan overstiges med mer enn 15 %. Loven krever at dette er «uttrykkelig avtalt».

Prisopplysninger overfor forbruker forplikter langt på vei, selv om noe annet er avtalt for eksempel innledningsvis i prosjektet. Entreprenører må derfor være forsiktige med å antyde/anslå pris, og ta tydelige forbehold. Skal det kunne sies å foreligge en uforpliktende prisopplysning, må opplysningen utvilsomt bare kunne oppfattes slik at den ikke forplikter, både i ordlyd og i tall.

Denne artikkelen ble først publisert i Optimeras kundeavis Optimisten.

Medforfatter: Madicken Lea

Les mer

Byggmesters rett og plikt til å utbedre

Håndtering og utbedring av mangler er en naturlig del av byggmestere og håndverkere sitt virke. Men hvilken rett har egentlig byggmesteren til å utbedre? Og når har byggmesteren faktisk en plikt til å utbedre?

Oppføring av bolig og utførelse av håndverkertjenester mellom profesjonell part og forbruker er regulert i henholdsvis bustadoppføringslova og håndverkertjenestelova. Utgangspunktet er at byggmesteren skal utføre det som er avtalt mellom partene. Dersom det som er bygget ikke samsvarer med partenes avtale foreligger et avtalebrudd, en såkalt mangel.

Når en mangel er konstatert og meldt ifra om i tide, blir spørsmålet hvilke sansjoner forbruker kan sette inn? Og på den andre siden, hvilke virkemidler kan byggmesteren tilby?

Utbedring, ofte kalt retting, er en av de mest brukte sanksjonene. Formålet med retting er at ytelsen – gjennom utbedringen – skal oppnå kontraktsmessig stand. Det er bustadoppføringsloven § 32 og håndverkertjenesteloven § 24 som regulerer retting av mangel. Hovedregelen er klar i begge regelverk; forbrukeren har krav på at byggmester/håndverker retter en mangel for egen regning.

Bustadoppføringslova går noe lenger enn håndverkertjenesteloven ved at retteplikten også omfatter direkte følgeskader. Dette innebærer at skader som mangelen har ført til på arbeid eller eiendom, ligger under byggmesterens retteplikt dersom også disse arbeidene omfattes av partenes avtale. I en dom fra 1991 måtte for eksempel byggmesteren også rette opp skade på undertak, vindsperre, isolasjon mv., som følge av mangler ved legging av takpappen.

De to regelverkene modifiserer hovedregelen om en absolutt retteplikt. Etter bustadppføringslova skal byggmester rette så lenge det ikke innebærer ulemper eller kostnader som synes urimelig i relasjon til det forbrukeren oppnår, og etter håndverkertjenesteloven skal håndverkeren rette bare dersom det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe. Det må i hvert tilfelle foretas en konkret og situasjonsbetinget vurdering av om unntakene kommer til anvendelse, men generelt skal det en del til før noe kan anses å være «urimelig». Dersom utbedringen blir «urimelig» vil forbruker i stedet ha rett til å kreve prisavslag ut fra verdireduksjonen som mangelen utgjør.

For tilfellene som gjelder oppføring av ny bolig baseres vurderingen på en interesseavveining mellom partene; er retting uforholdsmessig for byggmester sett hen til det forbrukeren oppnår? Er mangelen av betydning for selve bruken av boligen, vil byggmesteren være forpliktet til å rette. Er mangelen imidlertid av estetisk karakter, for eksempel feil fargenyanse på parketten, vil omfattende utbedring trolig ikke stå i rimelig forhold til det forbrukeren oppnår. Det kan imidlertid være tilfeller der estetikk har mye å si, for eksempel der arkitektektfaglige hensyn har vært sentralt for forbrukeren, kan byggmesteren likevel være forpliktet å gjøre kostnadskrevende utbedringstiltak. Et eksempel fra rettspraksis var et hus som ble levert speilvendt, og den eneste måten å rette mangelen på var å levere et nytt hus. Lagmannsretten kom da til at kostnadene ved å levere et nytt hus ville bli urimelig høye sett hen til det forbrukeren oppnådde.

Det samme gjelder i stor grad også for håndverkertjenester. Spørsmålet blir om håndverkers byrder ved retting må anses overveiende sammenlignet med hvilke fordeler forbrukeren oppnår ved rettingen.

Fordi forbrukeren i stedet for retting kan velge å kreve erstatning for kostnadene til retting, er det viktig for byggmesteren å være klar over retten til å få utbedre mangelen selv. I de fleste tilfeller vil man være tjent med å utbedre, fremfor det å gi forbrukeren erstatning eller et prisavslag, siden det som regel vil være langt dyrere å få inn utenforstående til å utbedre mangelen. Regelverkene gir byggmesteren anledning til å rette dersom den kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren, og forbrukeren heller ikke har særlige grunner til å motsette seg retting.

Hvorvidt forbrukeren kan nekte utbedring må vurderes i det enkelte tilfellet. Typetilfeller der forbrukeren
får en vesentlig ulempe er eksempelvis at rettingen krever utflytting fra sentrale deler av boligen, at tidligere forsøk på retting er mislykket eller der rettingen vil føre meg seg mye bråk og støv. Også der forholdet mellom partene har skåret seg eller der byggmester forholder seg helt passiv, vil det kunne være aktuelt å si at forbruker har en «særlig grunn» til å motsette seg retting. Dersom forbrukeren nekter byggmester/håndverker å rette på uriktig grunnlag, mister forbrukeren krav på prisavslag.

Retting skal skje innen rimelig tid etter at mangelen er gjort gjeldende og forbrukeren har gjort det mulig for den utførende å rette. Rimelighetsvurderingen beror her på mangelens art og omfang, og eventuelle ulemper for forbruker kan få betydning. Er mangelen omfattende, og det eksempelvis er behov for omprosjektering, innkjøp av materialer og opprigging, vil «rimelig tid» naturligvis være lenger enn der mangelen er forholdsvis hurtig og enkel å utbedre. Er mangelen en fare for omgivelsene, må entreprenøren iverksette tiltak umiddelbart. Skal byggmester eller utførende tilby retting, må utspillet om ønsket fremkomme tidlig nok at rettingen kan gjennomføres innen rimelig tid. Fristen begynner nemlig å løpe fra tidspunktet der forbrukeren fremsetter et nøytralt varsel om mangel og har gjort det mulig for den utførende å utbedre.

En rask og fagmessig utbedring vil ofte oppleves av forbruker som god service, og ingen reklamasjon. God utbedring!

Denne artikkelen ble først publisert i kundeavisen til Optimera, Optimisten.

Les mer

Fornyelses-/forlengelsesopsjoner i husleieavtaler mellom næringsdrivende – har du en rett til fornyelse, eller har du i realiteten bare en rett til å forhandle om en fornyelse?

Avtaler om leie av næringseiendom eller næringslokaler er gjerne tidsbestemte, det vil si at kontrakten inneholder en bestemmelse om når leieforholdet skal opphøre uten forutgående oppsigelse. Leietiden er ofte fastsatt til fem år eller mer. Erfaringsmessig inneholder imidlertid de fleste tidsbestemte kontrakter bestemmelser om forlengelse/fornyelse, noe som gir leietaker en opsjon til å videreføre leieforholdet, på like eller endrete vilkår, i én eller flere perioder. Både når en husleiekontrakt inngås og når det avtalte opphørstidspunktet nærmer seg, er det en del forhold både utleier og leietaker bør merke seg. Er det på tide med en gjennomgang av dine husleiekontrakter?

1. Innledning

Husleiekontrakter har stor praktisk og økonomisk betydning for de fleste næringsdrivende, enten man er utleier eller leietaker.

Svært mange næringsleiekontrakter er tidsbestemte, med forskjellige varianter av rett til fornyelse etter at den avtalte leieperioden er utløpt. Ofte vil inngåelse av slike avtaler skje mellom parter der minst én av partene hverken selv er profesjonell på leierettens område eller representert av advokat. Mange slike næringsleieforhold er basert på standardkontrakter som er lett tilgjengelige. I disse tilfellene er gjerne forlengelsesproblematikken regulert. Men uten en tilpasning til det konkrete leieforholdet risikerer man å få seg en overraskelse den dagen leieforholdet skal fornyes.

Innledningsvis kan det være grunn til å nevne at man ikke skal la seg forvirre av begrepsbruken. I husleierettslig sammenheng er det gjennom rettspraksis fastslått at begrepene «fornyelse» og «forlengelse» er synonymer, det vil si at begrepene har samme meningsinnhold. Også begrepene «avtale» og «kontrakt» betyr i praksis det samme, og brukes i stor grad om hverandre, likevel slik at en «kontrakt» alltid vil være et skriftlig dokument.

2. Ved inngåelsen av leieavtaler

Næringsdrivende parter har stor grad av frihet til selv å bestemme innholdet i en husleiekontrakt. Også spørsmålene om når og hvordan et leieforhold mellom næringsdrivende bringes til opphør er undergitt avtalefrihet.

Når det gjelder tidsbestemte leieavtaler, vil disse opphøre på det tidspunktet som er fastsatt i avtalen, med mindre det blir avtalt adgang til fornyelse/forlengelse av leieavtalen. Slike forlengelsesklausuler er svært vanlige, og kan ha stor økonomisk betydning for begge parter i et leieforhold. For eier eller utleier kan leietakers rettigheter og plikter ved fornyelse ha direkte innvirkning på markedsverdien av eiendommen. Leieavtalenes innhold vil også kunne ha betydning i forhold til eiendommens verdi som pantobjekt. For leietaker vil muligheten for et langvarig, stabilt leieforhold ha en egenverdi for driften, arbeidsmiljøet og så videre. Sikre leiekontrakter har dessuten også betydning for verdsettelsen ved salg av leietakers virksomhet.

Større, profesjonelle aktører er som følge av dette som oftest – men langt fra alltid – oppmerksomme på viktigheten av at slike klausuler gis en presis utforming, uten rom for unødig tolkningstvil. Likevel er det til tider forbausende å se hvor lett enkelte næringsdrivende tar på disse spørsmålene ved kontraktsutformingen.

Ved forlengelse av et leieforhold kan det gjøre seg gjeldende en rekke problemstillinger som både utleier og leietaker aller helst bør ha tatt stilling til allerede når kontrakten inngås første gang. For å unngå overraskelser i starten av en fremtidig, ny leieperiode er det også svært viktig å tilstrebe stor grad av presisjon i avtaleteksten ved utforming av forlengelsesklausuler.

Eksempler på problemstillinger partene allerede ved første gangs inngåelse av en leiekontrakt bør ta stilling til er:

• hvorvidt leieforholdet, etter at det er forlenget, skal være tidsbestemt eller tidsubestemt
• dersom leieforholdet etter forlengelsen fortsatt skal være tidsbestemt, må man bestemme hvilken tidsavgrensning som skal gjelde
• hvilke leievilkår som for øvrig skal gjelde i forlengelsesperioden
• hvordan man skal fastsette eventuelle nye vilkår
• eventuelle begrensninger i omfanget av leieforholdet ved forlengelse
• begrensninger med hensyn til antall ganger forlengelse kan kreves
• varslingsregler
• hva en rett til forhandlinger eller fortrinnsrett eventuelt innebærer
• hvorvidt det skal fastsettes en frist for partene til å komme til enighet
• hvordan en uenighet eller tvist skal løses
• fornyelse av tilknyttete avtaler, typisk husleiegarantier

Hvordan partene på en mest mulig hensiktsmessig måte bør avtale forlengelse eller fornyelse, særlig med tanke på i størst mulig grad å unngå tolkningsproblemer og konflikter, må man ta stilling til konkret, fra tilfelle til tilfelle. Det er vanskelig generelt å angi hvordan man bør gjøre dette. Til det er variasjonene for mange. Noen spørsmål er likevel behandlet i punkt 3 under.

Et fornuftig utgangspunkt ved inngåelsen av et nytt leieforhold vil for leietaker alltid være å gå kritisk gjennom det kontraktutkast man får seg forelagt av utleier. Gå nøye gjennom de aktuelle klausulene. Få med deg hva de egentlig sier, og forsikre deg om at det som bestemmes er i samsvar med det du virkelig ønsker. Er du i tvil, hent inn profesjonell bistand!

3. Innhold og utforming av klausuler om forlengelses-/fornyelsesadgang

3.1 Vilkår ved forlengelse/fornyelse

Spørsmålet om hvorvidt leietaker har en rett til fornyelse/forlengelse av en leiekontrakt, evt. på hvilke vilkår, må avgjøres ut fra tolking av den aktuelle leiekontrakten. Dette kan til tider være en vanskelig prosess, som krever kyndig advokatbistand. Helt kort kan man likevel si at også i husleieforhold må man ved utledning av det nærmere innholdet i kontraktbestemmelser ta utgangspunkt i de generelle prinsippene som gjelder for avtaletolkning etter norsk rett. For husleieavtaler vil dessuten husleielovens bestemmelser kunne anvendes både som tolkningsfaktor og supplement til en kontrakt som ikke regulerer alle forhold uttømmende.

Dersom det er på det rene at leietaker etter avtalen har rett til å forlenge leieforholdet og at retten er gjort gjeldende i tide, vil nok utgangspunktet i et flertall av tilfellene være at leieavtalen i forlengelsestiden skal løpe med de samme vilkår som tidligere. Noe mer enn et utgangspunkt er det imidlertid ikke. Dersom det er holdepunkter for noe annet, eksempelvis i kontraktsteksten, i korrespondanse mellom partene eller ut fra omstendighetene for øvrig, viser rettspraksis at domstolene kan gå langt i å stille partene fritt i forhold til slike klausuler. Det samme gjelder dersom de aktuelle kontraktsbestemmelsene er uklart utformet. Særlig gjelder dette for fastsetting av leievederlaget. I så fall vil en forlengelsesklausul bare uttrykke en intensjon om å forhandle med sikte på å komme til enighet, uten garantier for at det lykkes.

Partene har med andre ord ikke noe rettskrav på å få forlenget en leieavtale på samme vilkår som tidligere, med mindre dette helt utvetydig er fastsatt i kontrakten. På samme måte valgte Høyesterett i en sentral dom på dette området å se bort en klausul som ga utleier rett til å si opp leieforholdet ved utløpet av leietiden. Begrunnelsen var at klausulen var så uklart utformet at den ikke ga noe entydig mening. Den måtte derfor, etter en konkret vurdering, vike for leietakers ønske om forlengelse av leieavtalen, som blant annet hadde betydelig støtte i mer generelle næringsinteresser (Norwegian Talc dommen – Rt. 1990:626).

Hvis en forlengelse av leieavtalen på uendrete vilkår ikke er ønskelig, er det således nødvendig å skrive inn en mer utfyllende opsjonsklausul i leieavtalen enn bare et avtalen kan «forlenges» eller «fornyes». Dette er det særlig viktig for utleier å ta i betraktning, slik at det kontraktutkast som tilbys leietakeren klart angir hvilke vilkår som skal gjelde dersom leieavtalen skal forlenges.
En rekke opsjonsvarianter kan være aktuelle for partene, alt etter ønsker og behov, for eksempel:

• dersom leieforholdet skal fortsette, skal det skje på samme vilkår som tidligere
• leieforholdet kan fortsette på samme vilkår, men med justering av husleien til markedsleie
• leieforholdet kan forlenges, men da til generelle markedsvilkår
• leietaker kan forhandle vilkår om forlengelse
• det kan bestemmes fortrinnsrett til tilsvarende vilkår som tilbys fra tredjepart
• leieforholdet forlenges automatisk dersom ikke en av partene varsler noe annet
• ulike varslingsbestemmelser som forutsetter at dersom ikke retten til forlengelse benyttes, så opphører leieforholdet

Felles for alle tilfellene er at det lett kan oppstå tvil om hva partene egentlig har avtalt dersom man ikke er nøye med de skriftlige formuleringene.

3.2. Frister for utøvelse av opsjonen

Sett fra utleiers side, vil det så å si alltid være hensiktsmessig å avtale en frist for leietaker til å gjøre opsjonen gjeldende. Fristen bør settes såpass lang at utleier får rimelig tid til å finne nye leietakere dersom opsjonen ikke benyttes. Hvor lang varslingsfrist som skal settes vil til en viss grad avhenge av eiendommens beliggenhet, om lokalene er bransjespesifikke med videre. De vanligste frister for leietaker til å varsle utleier om bruk av opsjon ligger i intervallet mellom seks måneder og ett år.

For eksempel kan det inntas en bestemmelse i avtalen hvor det uttrykkes at «[d]ersom leietaker ønsker å benytte sin rett til å forlenge leieforholdet, skal dette meddeles skriftlig til utleier tidligst 12 måneder før og senest 9 måneder før utløpet av leieperioden».

I en del tidsbestemte leieforhold vil som nevnt leietakers rett til forlengelse være betinget av at partene blir enige om nye leievilkår. Der det er aktuelt, vil det vanligvis også være hensiktsmessig å sette en frist for partene til å oppnå enighet om forlengelsesvilkårene. En slik bestemmelse kan for eksempel formuleres på denne måten: «Dersom skriftlig enighet om nye vilkår ikke er oppnådd senest 6 måneder før utløp, faller retten til forlengelse bort.»

3.3. Varsel om utøving av opsjon

I de fleste tilfeller er fornyelse av et leieforhold som står i ferd med å utløpe betinget av at leietaker aktivt varsler at man vil benytte seg av opsjonen. Den motsatte situasjon, altså at leietaker må varsle om man ikke vil fornye leieforholdet, forekommer ikke veldig ofte, men forekommer typisk ved utleie av forretningslokaler som kan være vanskelig å få leid ut.

I de tilfeller der forlengelse er betinget av at leietaker gir forhåndsvarsel om at opsjonen vil bli benyttet, vil en oversittelse av fristen innebære at retten til forlengelse faller bort. Riktignok ser vi ikke sjelden at leietaker likevel får forlenget leieforholdet, men vær i så fall oppmerksom på at en slik situasjon – så langt markedet tillater det – setter utleier i en posisjon der han kreve endrete leievilkår.

I de tilfeller der leieforholdet automatisk blir forlenget dersom ikke leietaker innen en gitt frist varsler utleier om at leieforholdet ikke vil bli forlenget, vil de negative konsekvensene av unnlatt varsel kunne være meget store for leietaker. Vi har sett eksempler på at leietakere som har ønsket seg ut av nåværende lokaler har inngått ny tidsbestemt leiekontrakt et annet sted, uten å varsle nåværende utleier i tide om at leieavtalen ikke vil bli forlenget innen den frist som er satt i kontrakten. Leietaker er derved blitt sittende med forpliktelse til å leie begge lokalene i mange år. Det sier seg selv at de økonomiske konsekvensene kan bli svært tyngende. Dersom den leieavtalen man vil ut av heller ikke gir hjemmel for å kunne fremleie de lokalene man vil ut av, vil konsekvensene kunne være brutale for leietaker.

3.4. Et leieforhold kan bestå selv om leiekontrakten er utløpt

Det forekommer ikke sjelden at et leieforhold fortsetter selv om den avtalte leietiden i kontrakten er utløpt. Situasjonen vil her typisk være at den tidsbestemte kontrakten angir opsjon for leietaker til å fornye avtalen, men at den avtalte leieperioden utløper uten at leietaker gir noe varsel om forlengelse og uten at utleier reagerer gjennom å sende flytteoppfordring. Husleieloven angir for disse tilfellene en frist på tre måneder for utleier til å sende flytteoppfordring. Fristen løper fra den avtalte leieperiodens utløp. I standardiserte leiekontrakter er denne fristen ofte forlenget, gjerne til seks måneder.

Etter at fristen til å sende flytteoppfordring er utløpt går leieforholdet over til å bli tidsubestemt. Det innebærer at husleielovens oppsigelsesregler kommer til anvendelse. Etter disse reglene kan husleieavtalen sies opp av begge parter med tre måneders varsel.

De øvrige bestemmelsene i (den utløpte) leiekontrakten vil fortsatt gjelde mellom partene.

Særlig sett fra en utleiers ståsted er en slik situasjon lite heldig, idet leietaker vil få en ubetinget rett til selv å si opp leieforholdet samtidig som han blir omfattet av det generelle vern mot oppsigelse fra utleiers side som loven gir.

4. Oppsummering

Som gjennomgangen viser, er det av sentral betydning at man ved utforming av forlengelses-/fornyelsesklausuler i leiekontrakter er tydelig og konkret, for derved å unngå tolkningstvil og konflikter når tiden for forlengelse kommer.

Med mindre man sitter med en godt gjennomtenkt og presist formulert kontrakt, vil man kunne oppleve at det man trodde var en rett til forlengelse viser seg kun å ha vært et lønnlig håp om forlengelse, torpedert av utleiers rett til å endre betingelsene.

Advokatfirmaet Hammervoll Pind AS sine advokater innenfor fagfeltet fast eiendom har bred og omfattende praksis med husleierettslige problemstillinger. En av våre advokater var sekretær for husleielovutvalget, og en annen har vært medforfatter av Husleieloven med kommentarer. Vi forhandler jevnlig frem små og store næringsleiekontrakter, både på vegne av utleiere og leietakere. Vi bistår også ved tvister knyttet til leieforhold. Kontakt oss gjerne om du har spørsmål.

Les mer

Byggeforbud i strandsonen ble stortingsmat

I flere år har det rådet uenighet mellom Kommunal- og moderniseringsdepartementet og Sivilombudsmannen om rekkevidden av byggeforbudet i strandsonen og eldre reguleringsplaner. Sivilombudsmannen uttalte i 2015 at det gjeldende byggeforbudet i strandsonen også gjelder for reguleringsplaner som er eldre enn 2008. Nylig slo Stortinget fast at denne forståelsen skal følges. Forbudet mot tiltak i 100-metersgrensen […]

Les mer

Styreleder erstatningsansvarlig for manglende §12-garanti

Styreleders erstatningsansvar

Borgarting lagmannsrett har nylig avsagt dom hvor styreleder i en entreprenørbedrift er holdt personlig erstatningsansvarlig for det tap forbrukerkunden led som følge av at garanti etter bustadoppføringslova § 12 ikke var stilt. Lagmannsretten konstaterer nærmest uten videre at fravær av slik lovpålagt garanti utgjør en uaktsomhet hos styreleder (tilsvarende for daglig ledelse) som utløser personlig ansvar.

Den 16. januar 2017 avsa Borgarting lagmannsrett en dom i en sak om styreansvar. Saken gjaldt krav om erstatning fra to boligkjøpere som krevde erstatning fra styreleder og daglig leder i entreprenørselskapet som stod for oppføringen av boligkjøperenes bolig. Bakgrunnen for kravet var at kjøperne led tap som følge av at entreprenørselskapet ikke hadde stillet garanti etter budstadoppføringslova § 12.

Styreleder ble idømt et erstatningsansvar på kr 366.148. I skrivende stund er ankefristen ikke utløpt, så dommen er foreløpig ikke endelig.

Sakens bakgrunn er at kjøperne allerede før overtakelse og kort tid etter overtakelse oppdaget flere forhold som ble påreklamert som mangler ved boligen. Entreprenøren bestred manglene og mangelsansvaret. Kjøperne bestemte seg derfor for å foreta utbedringer ved bruk av andre håndverkere. Ferdigstillelsen av boligen hadde også vært forsinket slik at det påløp dagbøter. Dette var ikke bestridt. Totalt kom utbedringskostnadene opp i kr 1.014.958. I tillegg var det påløpt dagbøter for 183.074 kroner.

Entreprenøren begjærte oppbud og kjøperne reiste derfor søksmål mot styreleder/daglig leder i entreprenørselskapet, med krav om erstatning oppad begrenset etter rettens skjønn til kr 1.042.749. Det ble gjort gjeldende at styreleder/daglig leder var personlig ansvarlig for det økonomiske tapet p.g.a. dårlig fagmessig utført arbeid, blant annet ved valg av byggetekniske løsninger uten hjemmel i byggetekniske forskrifter, TEK 10. Videre ble det anført at han hadde opptrådt erstatningsbetingende som følge av vesentlige mangler ved oppfyllelsen av flere kontraktsforpliktelser, blant annet ved å unnlate å sørge for at det ble stillet påkrevet garanti etter bustadoppføringslova § 12, til sikkerhet for entreprenørselskapets forpliktelser.

Styreleder ble i tingretten frifunnet for erstatningsansvar, men saken ble påanket. For lagmannsretten var kravet begrenset til kr 366.148 som knyttet seg til ansvar for manglende sikkerhetsstillelse.

Når det gjelder ansvarsgrunnlaget finner lagmannsretten det ikke tvilsomt at styreleder/daglig leder har opptrådt uaktsomt og erstatningsbetingende etter aksjeloven § 17-1, ved at det ikke er sørget for at det ikke er stillet slik garanti for selskapets forpliktelser etter kontrakten og bustadoppføringslova § 12. Det var ingen forhold ved selskapets økonomi eller andre forhold ved selskapet som på da værende tidspunkt tilsa at selskapet ikke rettidig kunne stille oppnå slik garanti fra finansielle samarbeidsparter. At styreleder / daglig leder var under stort arbeidspress og derfor glemte å følge opp garantistillelse, var ikke unnskyldelig.

Lagmannsretten presiserer at retten til garanti etter bustadoppføringslova er ufravikelig, og det har ingen betydning at kjøperne ikke reklamerte over manglende garanti før 6 måneder etter kontraktsinngåelsen, da de fikk juridisk bistand. Det var heller ikke funnet bevist at kjøperne hadde akseptert at det ikke ble stillet garanti.

Når det gjelder det økonomiske tapet finner lagmannsretten at erstatningskravet utgjøres av kjøpernes merkostnader ved å få oppført boligen, utover avtalt kontraktssum, når entreprenøren på grunn av konkursen ikke selv kunne oppfylle sin forpliktelse. Dernest måtte retten ta stilling til hvorvidt dette kravet, når tapet ikke ble dekket, kunne gjøres gjeldende mot en kontraktsmessig avgitt garanti på 366.148 (10% av kontraktssummen). Retten fant det ikke bevist at det var endringer i kontraktssummen som tilsa et annet utgangspunkt for beregningen av garantisummen enn det som fulgte av kontraktsdokumentet.

Styreleder ble heller ikke hørt med at det var grunnlag for bortfall av erstatningsansvaret, fordi kjøperne ikke hadde holdt tilbake vederlag i påvente av garantistillelse. Begrunnelsen for dette er at dette er en mulighet kjøperne står fritt til å benytte seg av ovenfor entreprenøren, men at man velger bort denne muligheten stenger ikke for kjøpers mulighet til å fremme erstatningskrav.

Lagmannsretten fastslo at beregningsmåten for erstatningskravet måtte basere seg på summen av, de fakturaer kjøperne hadde innbetalt med tillegg for pådratte kostnader for ferdigstillelse av boligen. Til fradrag i dette kom avtalt kontraktssum. I herværende sak utgjorde dette kr 565 355 kr. I tillegg kom dagbøter som nevnt på kr 183 074, til sammen 748 429 kr. Rammen for garantien, kr 366 148, utgjorde likevel en øvre beløpsbegrensning for kravet som var gjort gjeldende.

Lagmannsretten vurderte deretter de påberopte manglene for å se hvorvidt det var berettigede krav innenfor garantiens rammer, ettersom kravet på dagbøter var erkjent.

Et av de påberopte forholdene gjaldt bruk av modulbaserte veggpaneler istedenfor ordinær veggkledning. Retten kom til at entreprenøren hadde en plikt til å sørge for at kjøperne var klar over betydningen av denne endringen og at det skulle vært inngått en skriftlig endringsavtale før man gikk videre i prosjektet på dette punktet. Muntlige uttalelser fra kjøperne om at de ikke motsatte seg levering av modulbasert kledning kunne entreprenøren ikke bygge på, da de ble avgitt i tillit til at slik levering ville bli bra. Risikoen for at dette ikke svarte til kjøpers forventninger påhviler entreprenøren som hadde gitt uttrykk for at det ville være millimeter-store glipper mellom modulene, mens realiteten var at det var store glipper som ble dekket av 4,5 cm brede metallbeslag på fasaden.

Da entreprenøren motsatte seg å skifte ut utvendig panelkledning fant retten at entreprenøren ville være forpliktet til å dekke kjøpers merkostnader ved å engasjere andre håndverkere til dette arbeidet. Under utbedringsarbeidet ble det også avdekket og dokumentert andre feil i konstruksjonen, herunder isolasjon, vindsperre og utvendig vegg. Kostnadene for utbedring av dette ble også inntatt som merkostnader.

Da styreleder mente utbedringskostnadene var urimelig høye. Han hadde likevel ikke fremsatt opplysninger eller ført sakkyndige vitner til støtte for sitt syn og ble derfor ikke hørt med dette.

Kjøperne hadde også fremsatt krav knyttet til utbedring av mangelfullt oppført terrasse over soverommet. Basert på bevisførselen kom man til at det forelå alvorlige mangler og entreprenørens forslag til utbedring ble av retten ansett å være utilstrekkelig, slik at Kjøperne var berettiget til å engasjere andre håndverkere, med rett til å kreve erstatning for merkostnadene innenfor rammen av bustadoppføringslova § 35 jf. § 36. Også i forbindelse med dette arbeidet ble det avdekket flere feil i det allerede utførte arbeidet, samt fukt og vannskader på underliggende konstruksjoner.

Heller ikke på dette punkt fremkom styreleder med opplysninger eller annen bevisførsel som kunne rokke ved kjøpernes krav om erstatning for disse utbedringskostnadene som avrundet ble satt til kr 450.000,-

Basert på dette konkluderte retten med at det var bevist og dokumentert mangler med tilhørende utbedringskostnader som selv etter fradrag for gjenstående del av kontraktssummen, oversteg rammen for garantiansvaret.

Styreleder ble dermed funnet ansvarlig for et beløp tilsvarende garantibeløpet. Dette fordi hans erstatningsbetingende forhold ved å ikke sørge for garantistillelse, medførte at kjøperne led et tilsvarende økonomisk tap som kunne gjøres gjeldende mot ham personlig.

I tillegg ble kjøperne tilkjent forsinkelsesrenter og saksomkostninger for lagmannsretten og delvis dekning av saksomkostninger for tingretten.

Artikkelen var publisert i Byggeindustrien nr. 3-2017.

Forfattere: Per Christian Grant-Carlsen og Magnus A. Grape Løvdal

Les mer

Kommentar til HR 2017-345-A – Salg av eiendom «som den er» – risikoens overgang

Saken for Høyesterett gjaldt krav om prisavslag etter kjøp av leilighet. Leiligheten ble solgt «som den er», jf. avhendingsloven § 3-9. Kjøper var kjent med at badene var 19 år gamle, og at de ikke tilfredsstilte krav til våtrom. Etter avtaleinngåelse, men før overtagelse, ble det oppdaget vannlekkasje fra begge badene i leiligheten. Skadene hadde sammenheng med skjulte feil og svakheter i røropplegget, og mangelfull tetting ved slukene på badegulvet, som selger ikke kjente til. Kjøperne vant frem med sitt krav om prisavslag.

Høyesterett tok utgangpunkt i kjøpers rett til å overta eiendommen i den stand den var ved kjøpers besiktigelse. Skjulte feil og mangler som foreligger på besiktigelsestidspunktet er i utgangspunktet kjøpers risiko. I tråd med det som har vært antatt som gjeldende rett slår Høyesterett fast at før risikoen for eiendommen går over på kjøperen, må selger bære ansvaret for nye skader som måtte oppstå. Selgerne gjorde forgjeves gjeldende at kjøperne her fikk en tilfeldig fordel. Det ble anført at selgerne i realitet ble holdt ansvarlig for en skade som følge av en ukjente feil og svakhet, som var til stede ved besiktigelsen, men som ved en tilfeldighet materialiserte seg før overtagelsen.

Til tross for at en eiendom er solgt «som den er» kan det være greit å være klar over at nye skader, som oppstår etter avtaleinngåelse, men før overtakelsen, er selgers risiko. Dette vil også kunne gjelde for skjulte feil og svakheter, som i utgangspunktet er kjøpers risiko, men hvor skaden materialiserer seg før overtakelsen. Dette gjelder vel og merke dersom det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av en allerede foreliggende skade. Ovennevnte kan være greit å ha i mente ved vurdering og fastsettelse av tidspunkt for overtagelse, både ved salg av bolig og næringseiendom.

Les mer

Overtredelsesgebyr etter plan- og bygningsloven

Utgangspunktet for vurderingene er plan- og bygningsloven (pbl.) § 32-8, hvor det fremgår at det ved overtredelser av plan- og bygningslovgivningen kan den ansvarlige bli ilagt overtredelsesgebyr. Gebyret ilegges normalt av plan- og bygningsmyndighetene selv, og det er dermed opp til den enkelte kommune å vurdere om gebyret faktisk skal brukes. Fra departementshold er det uttalt at overtredelsesgebyr bør brukes av alle kommuner, og da særlig ved irreversible tiltak.

Hvilke handlinger det kan ilegges overtredelsesgebyr for, følger av pbl. § 32-8 første ledd bokstav a til l. Det kan ikke ilegges overtredelsesgebyr for handlinger som ikke er listet opp i bestemmelsen. Handlingene det kan ilegges overtredelsesgebyr for, kan grovt oppsummeres slik:

  • Prosjektering eller utføring av tiltak i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven eller vilkår i tillatelse
  • Utføring og bruk av tiltak uten nødvendig tillatelse
  • Unnlatelse av å gjennomføre uavhengig kontroll
  • Bruk av byggverk og areal i strid med materielle bestemmelser
  • Prosjektering, utføring og kontroll av tiltak uten godkjennelse
  • Uriktige eller villedende opplysninger
  • Manglende oppfyllelse av pålegg

Det er verdt å merke seg at overtredelsesgebyr ikke kan ilegges for handlinger som ble utført før bestemmelsens ikrafttreden, 1. juli 2010.

Hvem  kan ilegges overtredelsesgebyr?

Overtredelsesgebyr kan ilegges den som er ansvarlig for overtredelsen. Dette vil typisk være tiltakshaver eller innleid foretak. Det kan også tenkes at flere er ansvarlige for samme overtredelse og plan- og bygningsmyndighetene kan da ilegge overtredelsesgebyr til samtlige.

Skyldkravet for å ilegge overtredelsesgebyr er forsett eller uaktsomhet

Departementet har antydet en streng aktsomhetsnorm og det vil således være tilstrekkelig for å ilegge overtredelsesgebyr at den ansvarlige burde ha visst at handlingen var ulovlig. Den fastslåtte skyldgraden vil imidlertid ha betydning ved utmålingen av gebyret.

Det stilles strengere krav til sannsynlighetsovervekt

Overtredelsesgebyr har karakter av straff etter den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Det stilles derfor strengere krav til sannsynlighetsovervekt enn for andre vedtak i byggesaken. Høyesterett har i Rt. 2012 side 1942 slått fast at det stilles krav til klar sannsynlighetsovervekt. I dette ligger at det må fremstå som klart at det foreligger en overtredelse og klart at den ansvarlige forstod eller burde ha forstått at handlingen medførte en overtredelse.

Saksbehandlingen

Krav om forhåndsvarsel

Det følger av pbl. § 32-2 tredje ledd at den ansvarlige skal varsles skriftlig om at overtredelsesgebyr vurderes ilagt. Det skal gis en frist til å komme med uttalelse som ikke er kortere enn tre uker.

Vern mot selvinkriminering

Siden overtredelsesgebyr som sanksjonsform omfattes av EMK, gjelder også vernet mot selvinkriminering som er innfortolket i EMK artikkel 6 nr. 1 ved behandlingen av saker om overtredelsesgebyr. Dette har som konsekvens at dersom kommunen har varslet overtredelsesgebyr samtidig som det gis pålegg om å utlevere opplysninger i en tilsynssak, så kan den ansvarlige ha rett til å nekte å utlevere disse opplysningene, alternativt vil opplysningene ikke kunne brukes i saken om overtredelsesgebyr. De fleste kommuner vil derfor vente med å varsle overtredelsesgebyr til tilsynssaken er avsluttet.

Utmåling av overtredelsesgebyr

Reglene for utmåling av overtredelsesgebyr fremgår av byggesaksforskriften (SAK 10) §§ 16-1 og 16-2. Foretak kan ilegges overtredelsesgebyr inntil beløpsgrenser fastsatt i § 16-1 bokstav a til h. Privatpersoner kan ilegges overtredelsesgebyr inntil halvparten av de angitte beløpsgrenser. De øvre rammene for gebyrets størrelse springer fra kr 10 000,- til kr 200 000,-. Ved særlig alvorlige overtredelser kan det ilegges høyere gebyr, men det er i § 16-1 siste ledd fastsatt en øvre grense for gebyrets størrelse på kr 400 000,-.

Ved utmålingen av overtredelsesgebyret kan det blant annet legges vekt på overtredelsens alvorlighet, skyldgraden, hvordan den ansvarlige har innrettet seg etter eventuelle pålegg fra plan- og bygningsmyndighetene samt om overtredelsen er gjort i vinningshensikt. I tillegg kan det legges vekt på om gebyret er rimelig, sett hen til overtrederens økonomiske situasjon.

Klagerett

Ileggelse av overtredelsesgebyr er et enkeltvedtak som kan påklages. Klagefristen er tre uker. Det er opp til kommunen å avgjøre om overtredelsesgebyr skal ilegges, dersom vilkårene er oppfylt. Denne vurderingen er underlagt kommunens frie skjønn og kan ikke overprøves av klageinstansen. Hjemmelsgrunnlaget for overtredelsgebyr og størrelsen på gebyret er derimot lovbundet, og kan overprøves fullt ut.

Les mer