Vi gratulerer!

Vi gratulerer Anne Sloot Bjøru med advokatbevilling!

Anne Sloot Bjøru jobber bredt innenfor Hammervoll Pind sine fagområder, med særlig fokus på prosedyre. Anne startet i HP våren 2019 og det er ekstra hyggelig at Anne var trainee hos oss i 2015 og senere har valgt HP som sin arbeidsgiver. Anne har variert erfaring som blant annet skipsbefal i Kystvakten og advokatfullmektig i Advokatfirmaet Elden DA før hun kom til HP.

Gratulerer, Anne!

Les mer

Solceller på taket – ikke vær for grønn!

Det blir stadig mer populært med solceller eller solfangere på både nye og eksisterende bygg. Dette er elektriske installasjoner, som kan forårsake brann, som anbefales hensyntatt. Ellers risikerer du å komme i ansvar!

Søknadspliktig tiltak?

Installasjoner av solenergianlegg er som hovedregel søknadspliktig. Reglene om saksbehandling og ansvarlige foretak omfatter derfor disse arbeidene. Uten søknad og tillatelse risikerer man pålegg fra byggesak om riving mv. De ansvarlige foretakene, som byggmestere ofte er, må blant annet ivareta TEK17 sine krav til brannsikkerhet.

Installering og endring av solenergianlegg i eksisterende byggverk, innenfor en bruksenhet eller branncelle (som for eksempel enebolig) er imidlertid unntatt fra kravet om søknadsplikt. Selv om dette ikke er søknadspliktige arbeider, er byggherre likevel ansvarlig for at de materielle minimumskravene gjelder, som brannsikkerhet i bygninger.

TEK17 krever at tekniske installasjoner skal prosjekteres og utføres slik at installasjoner ikke øker faren vesentlig for at brann oppstår, eller at brann og røyk sprer seg. Byggmesteren bør derfor tipse byggherre om å involvere prosjekterende/utførende også innen elektro og brann allerede på planleggingsstadiet. Videre stiller TEK17 krav til tilrettelegging for redningsmannskaper, som også skal oppfylles som minimumskrav.

Er man i tvil kan man kontakte byggesak i den aktuelle kommunen.

Krav til dokumentasjon

Ethvert produkt som skal inngå i et byggverk, skal ha forsvarlige og dokumenterte egenskaper. Dette er nærmere regulert blant annet gjennom Forskrift om omsetning og dokumentasjon av produkter til byggverk (DOK), som gjelder for produkter som omsettes for bruk i byggverk.

DOK stiller krav til dokumentasjon av egenskaper og ytelser i byggevarer. Denne dokumentasjonen skal inneholde produsent og importør med kontaktdetaljer, byggevarens egenskaper, tekniske spesifikasjoner som er lagt til grunn og navn på det foretaket som har utført eventuelle tredjepartskontroller. Det er også krav om opplysninger om farlige stoffer, og det skal foreligge nødvendige bruks-/monteringsanvisninger på norsk, svensk eller dansk.

For å unngå bruk av et ulovlig produkt bør man, før innkjøp og montering, nøye kontrollere merkingen. Er anlegget sparsomt merket, og uten bruksanvisninger på et skandinavisk språk, bør man vurdere å ikke kjøpe anlegget. Ellers risikerer man å montere et ulovlig anlegg, som senere kan bli krevd fjernet mv.

Profesjonell kunde – hvem har da ansvaret for solenergianlegget?

Mellom profesjonelle aktører bør man særskilt avtaleregulere hvem som har ansvaret for prosjektering, produktkontroll, innkjøp, montering, drift og vedlikehold av anlegget. Ansvaret for å ivareta brannsikkerheten vil her være sentralt, for eksempel hvem av partene har ansvaret for å sikre tilstrekkelig brannmotstand i takkonstruksjonen under solenergianlegget. Uklarheter kan være tvisteskapende.

De profesjonelle og seriøse aktørene som planlegger/prosjekterer eller utfører elektroarbeider vil følge NEK 400, som er en regelsamling som også omfatter arbeider med solenergianlegg.

Privat kunde – hvem har da ansvaret?

Overfor forbrukere plikter profesjonelle aktører, i henhold til håndverkertjenesteloven eller bustadoppføringslova, å ivareta forbrukerens interesser og tilfredsstille henholdsvis «offentlige sikkerhetskrav» eller «offentligrettslige krav». Som profesjonell aktør bør man derfor bl.a. kontrollere dokumentasjon for produktet, samt TEK17s ovenfor nevnte krav om brannsikkerhet.

Hva kan skje etter en brann?

Normalt er man forsikret mot brannskader gjennom sine forsikringer, for eksempel hus- og innboforsikring. Har man slurvet med monteringen av anlegget e.l. risikerer eier avkorting i forsikringsdekningen ved brann. Forsikringsselskapet vil også vurdere regress hos den som er ansvarlig for skaden, for eksempel den aktøren som har påtatt seg ansvaret for prosjektering/innkjøp/montering av solenergianlegget.

Relevant regelverk:

  • Plan- og bygningsloven §§ 20-5 og 29-7
  • TEK17 §§ 11-10 og 11-17
  • Veiledningen til Byggesaksforskriften (SAK10) § 4-1 bokstav d nr 4
  • Veiledningen til SAK10 § 4-1 bokstav d nr 4
  • Forskrift om omsetning og dokumentasjon av produkter til byggverk (DOK)
  • Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg § 35
  • Norsk Elektronisk Norm (NEK) 400
  • NE-EN 62446
  • Bustadoppføringslova § 25
  • Håndverkertjenesteloven § 6
  • Forsikringsavtalelovens § 4-9
  • Skadeserstatningsloven § 4-3

Sjekkliste:

  • Er søknad til kommunen nødvendig?
  • Har relevante fagfolk vurdert brannsikkerheten?
  • Har de aktuelle fagfolkene tilstrekkelig brannfaglig kompetanse?
  • Er anlegget merket på skandinavisk språk med informasjon om egenskapene?
  • Har du som profesjonell aktør ivaretatt forbrukerens interesser i tråd med offentlige sikkerhetskrav eller offentligrettslige krav?
  • Har man i kontrakten mellom de profesjonelle partene regulert hvem som har ansvar for prosjektering/utførelse av anlegget, bl.a. hva gjelder brannsikkerhet?
  • Risikerer du avkorting i forsikringsutbetaling eller regress fra forsikringsselskapet som følge av brann?
  • Dersom du er usikker, har du du kontaktet byggesak i kommunen?

Denne artikkelen, med noen få endringer, ble i september 2019 publisert i kundeavisen til Optimera, Optimisten.

Les mer

Vi gratulerer!

Vi gratulerer Henrik Myklebust med advokatbevilling!

Henrik Myklebust startet i Hammervoll Pind i 2017 etter endt studie ved Universitetet i Bergen, og jobber hovedsakelig med selskapsrett og prosess. Henrik hadde skatterett og selskapsrett som spesialemner og skrev masteroppgaven «Merverdiavgift på innførsel av fjernleverbare tjenester – Hvor mye aktivitet skal til for at et holdingselskap regnes som næringsdrivende etter merverdiavgiftsloven § 3-30 (2)?».

Gratulerer, Henrik!

Les mer

Vet du hva risikoopplysninger er?

Hva er risikoopplysninger og hva må kjøper vite om slike opplysninger når det er tegnet boligkjøperforsikring, bygningsforsikring og innboforsikring, og selger i tillegg har tegnet boligselgerforsikring (eierskifteforsikring)?

Hva er risikoopplysninger

Når man har kjøpt en bolig, er feil og mangler ved boligen det siste man håper å oppdage. Dersom man likevel oppdager feil eller mangler ved boligen, avvises ofte krav om utbedring eller kompensasjon i form av prisavslag eller erstatning med henvisning til at det er gitt risikoopplysninger.

En risikoopplysning er en opplysning som gis av selger i forbindelse med salget som kan gi antydninger eller hint om feil eller mangler, uten direkte å opplyse om mangelen. Det kan være tilstandsgrad 2 eller 3 i tilstandsrapporten, høy alder på bygningsdelen, opplysning om at noe er en risikokonstruksjon, at arbeidet er utført av folk uten fagkompetanse eller en mer konkret opplysning.

Eksempel: En opplysning om en sprekk i et tak, kan være en risikoopplysning. Sprekken kan være en indikasjon på at noe kan være feil med takkonstruksjonen – men opplysningen trenger ikke å bety det. Det kan også bare være en svinnsprekk eller maling som har sprukket fordi den har tørket for raskt.

Hvorfor trenger du å kjenne til dette? Det er fordi risikoopplysninger kan påvirke mangelvurderingen på flere måter, og kan få stor betydning for ditt eventuelle krav på erstatning eller utbedring. Noen sentrale vurderingspunkter i denne forbindelse vil være:

  • Er det tilstrekkelig opplyst om mangelen eller risiko for den, så foreligger ikke mangel
  • En risikoopplysning kan gi deg som kjøper en særskilt (ekstra) undersøkelsesplikt
  • Det kan tenkes at mangelen ikke ville være egnet til å virke inn på avtalen
  • Boligen er på bakgrunn av risikoopplysningen ikke i dårligere stand (fordi standarden er innenfor det kjøper måtte forvente)
  • Risikoopplysningen kan gi redusert utmåling av kompensasjonen for mangelen

Det rettslige utgangspunktet for en vurdering av risikoopplysningers innvirkning på et kjøp, finnes i Rt. 2002 s. 1425. Her kom Høyesterett frem til at en opplysning om «vanninntrenging som skyldtes feil på dreneringen», avskår kjøpers krav mot selger, nettopp fordi kjøperne ikke foretok nærmere undersøkelser eller tok forbehold om opplysningens riktighet ved inngåelsen av kontrakten. Når det senere viste seg at årsaken til vanninntrengningen var mer alvorlig enn det som var opplyst av selger, ble det lagt til grunn at dette var en risiko kjøper hadde overtatt i lys av den risikoopplysningen som var gitt av selger.

Hva er så den praktiske utfordringen?

I de tilfellene der selger har kjent til en feil ved boligen, så vil en fullstendig opplysning om dette kunne påvirke en salgssum negativt. Mange kvier seg derfor for å gi det fulle opplysningsbildet og kommuniserer ikke eventuelle feil.

Eksempel: Selger kjenner til at det har vært fukt i kjelleren og har hatt fagfolk til å undersøke hva som er årsaken. De har konkludert at årsaken er mangler ved dreneringen. Hvis selger kun gir informasjon om «noe fukt i kjeller», blir feilen underkommunisert. Dette er en vanskelig problemstilling fordi bare deler av mangelen er opplyst.

Rettsavgjørelser for slike saker varier. Retten står ofte overfor vanskelige bevistemaer. I flere tilfeller blir sympatiene avgjørende for vurderingen, slik at selger blir dømt til å betale et prisavslag. Kjøper må belage seg på et standardhevingsfradag – en avkorting av erstatningen. Standardhevingsfradrag trekkes fordi man får utbedret noe som delvis var opplyst om ved salget.

Forklaring på de ulike forsikringene

Ovenfor har vi nevnt ulike forsikringer, og skal her forklare hva som ligger i de ulike typene forsikring.

Boligkjøperforsikring er kun en advokatforsikring som gir den forsikrede krav på advokatbistand for å fremme krav mot selger. Det er altså ikke en forsikring som gir noen rett på utbedring av feil eller mangler ved boliger.

Bygningsforsikring og innboforsikring krever at feil eller mangler må være oppstått uventet i kjøpers forsikringsperiode – altså etter overtakelse av boligen. Hvis flere feil har utviklet seg over tid og stammer fra en tidligere eiers tid, vil det ikke være dekket under disse forsikringene.

Boligselgerforsikringen forsikrer selgers ansvar for feil og mangler. Den vil i de fleste tilfeller være en korrekt adressat for et mangelskrav.

Hva må du huske på

Hvordan skal du i lys av dette forholde deg når du foretar kjøp av bolig?

Det viktigste er at du er oppmerksom på den opplysninger som vi har gitt eksempler på i denne artikkelen. Samtidig å være klar over at disse opplysningene kan få store økonomiske konsekvenser for deg dersom du ikke tar grep for å undersøke nærmere eller får rådgivningen knyttet til hvordan kjøpekontrakten må utformes for å ta høyde for eventuell risiko som ligger i de forskjellige opplysningene.

Det er viktig at du spør selger og megler, før du inngir et eventuelt bud, dersom du har mistanke for en potensiell risikoopplysning.

Advokatfirmaet Hammervoll Pind har advokater som er spesialister på mangelsaker. Har du kjøpt bolig og oppdaget at den ikke er slik du forventet, eller har du solgt en bolig som kjøper klager på, kan du ta kontakt med en av våre advokater og få en vurdering.

Les mer

Breakfast roundtable: Don’t waste precious time and money on disputes

The International Institute for Conflict Prevention & Resolution (CPR) and Advokatfirmaet Hammervoll Pind are pleased to invite you to the following breakfast roundtable Don’t waste precious time and money on disputes on Thursday 19 September 2019.

At this breakfast seminar, participants will discuss innovative solutions to the challenges of commercial dispute prevention and resolution and how corporate counsel can play a leading role in resolving commercial disputes efficiently and cost-effectively.

Program  

08:00-08:30  Welcome and networking, breakfast provided

08:30-09:10   Overview of CPR and CPR’s Dispute Resolution Services

09:10-09:40   The Wärtsilä Legal Affairs department’s journey from a trusted support function to a value-adding, in-house business partner Ralf Lindbäck, Managing Counsel, Asset, Dispute and Trade Management, Marine at Wärtsilä Corporation

09:40-10:20   Panel / roundtable discussion open for participation from the audience

10:20-10:30   Sum up and closure

For registration, please send an e-mail to paamelding@hammervollpind.no

Topics for discussion will include:

  • Domestic vs International disputes
  • The role of In-house counsel when handling disputes
  • New technologies in dispute resolution

The International Institute for Conflict Prevention & Resolution (CPR) was created over 40 years ago by General Counsel at Fortune 100 companies to promote efficiency and cost-effectiveness in commercial dispute prevention and resolution. Participants will learn about CPR’s thought leadership initiatives, its non-administered and administered arbitration rules, as well as its international mediation procedure.

Participants will also have an opportunity to discuss with a panel of distinguished speakers:

Olivier P. André, Senior Vice President, International at CPR

Olivier started his legal career at Shearman & Sterling L.L.P. and at the ICC Court of International Arbitration in Paris. He is a CPR and CEDR trained mediator and studied law in France, Germany and in the U.S.  Olivier recently contributed to the drafting of the CPR European Mediation and ADR Practical Guide for Corporates, the CPR Administered and Non-Administered Arbitration Rules, and the CPR International Mediation Procedure.

Olivier is based in New York and frequently speaks at conferences and is the author of a number of articles and publications within the area of ADR. He holds a number of positions in various boards and committees.

Ralf Lindbäck, Managing Counsel, Asset, Dispute and Trade Management, Marine at Wärtsilä Corporation.

Ralf is based in Finland and has successfully followed a career specializing in legal matters relating to complex international transactions in the energy sector, and in particular the maritime and offshore industry. Working with foreign administrations and global clients has further broadened Ralf’s understanding of different legal systems, while also enhancing his reputation and track record in international dispute resolution.

His curriculum includes postgraduate studies in maritime law as well as oil and gas law (University of Oslo), management (IMD) and international dispute resolution (University of Geneva). Ralf was a member of Wärtsilä’s award winning team in Financial Times Innovative Lawyers, Europe 2018.

Allen Waxman, President & CEO of the International Institute for Conflict Prevention & Resolution (CPR).

Prior to joining CPR, Mr. Waxman served as General Counsel of Pfizer, at Eisai Inc – the North American affiliate of the Japanese-based pharmaceutical company, Eisai Co Ltd – where also led the Market Access business unit. He later on joined Kaye Scholer LLP (now Arnold & Porter Kaye Scholer) in New York as a partner.  He led the firm’s multidisciplinary Life Sciences Group, while also developing and executing on resolution strategies for clients.

The seminar will be held at Advokatfirmaet Hammervoll Pinds’ offices in Oslo: Wergelandsveien 7 0167, Oslo.

Les mer

Ny partner i Hammervoll Pind

Det er en stor glede å annonsere partneropptak av Randi Hansen Våge!

Randi Hansen Våge kommer fra stilling som partner i Stiegler WKS Advokatfirma AS, og vil være tilknyttet avdelingene Fast Eiendom, Entreprise, Plan og bygg samt Prosess.

Randi har solid kompetanse innenfor alle deler av plan- og bygningsrett. Hun bistår ofte i juridiske spørsmål i skjæringspunktet mellom offentlig og privat rett. Våge har også flere års erfaring med arealutvikling og utbyggingsavtaler fra både offentlig og privat sektor. Hun bistår med strategisk rådgivning i reguleringsprosesser.

Å få Randi med på laget bidrar til at Hammervoll Pind styrker sin kompetanse på områdene innen eiendom ytterligere!

Les mer

Ny senioradvokat i Hammervoll Pind

Vi har gleden av å ønske Liv Charlotte Oppegaard velkommen som senioradvokat i Hammervoll Pind.

Liv har allsidig erfaring fra advokatvirksomhet og som bedriftsadvokat, blant annet relatert til rettsområdene fast eiendom, immaterielle rettigheter, selskapsrett og kontrakter. Som internadvokat i et av landets større eiendomsmeglingsforetak har hun opparbeidet seg bred kompetanse innenfor eiendomsmegling og eiendomstransaksjoner.

I Hammervoll Pind er hun tilknyttet avdelingene Eiendomsmegling og Fast Eiendom, hvor hun vil være med å løfte vår kompetanse.

Les mer

Compliance – kjøreregler for god forvaltning og opptreden

Alle bedrifter vil som utgangspunkt ønske å følge de lover og regler som gjelder for virksomheten. Det er likevel et vesentlig skille mellom de bedrifter som aktivt arbeider for at dette skal skje, og de som tenker dette går av seg selv.

Når bedriftens virksomhet når et visst omfang og en viss kompleksitet må man arbeide systematisk med å skape et rammeverk og en kultur for hvordan virksomheten og dets ansatte skal opptre. Dersom bedriften selv ikke tar en proaktiv tilnærming til dette, risikerer man at det skapes uklarheter i budskapet de ansatte mottar, og at ukulturer utvikler seg. Dette vil øke risikoeksponeringen til bedriften i betydelig grad, herunder gjøre bedriften mindre interessant å samarbeide med og mindre verdt.

Compliance dreier seg om å stille klare krav i rutiner og retningslinjer, samt bevisstgjøre og veilede de ansatte, i å  opptre etisk og overholde de regler og krav som gjelder for virksomheten.

Hvordan kan et Compliance-program hjelpe deg og din bedrift?

Gjennom et overordnet Compliance-program bidrar man til å skape en kultur hvor de ansatte er trygge på hvordan de skal opptre. Dette er med på å skape stolthet i arbeidsplassen og vil bidra til langsiktig lønnsomhet og verdiøkning for bedriften.

En bevisst tilnærming til dette er nødvendig for alle bedrifter. Når virksomheten når et visst omfang er det i enda større grad nødvendig at Compliance settes inn i et system, hvor det etableres rutiner og prosedyrer for å sikre opplæring, praktisk etterlevelse og dokumentasjon på arbeidet.

Et velfungerende Compliance-program vil

  • være avgjørende for å unngå ulovlig adferd
  • beskytte bedriften dersom ansatte skulle opptre ulovlig
  • unngå utestengelse fra offentlige anbud
  • gjøre det lettere å etablere samarbeid med bedrifter som er opptatt av Compliance, og vil ha stor betydning i forbindelse med et oppkjøp, børsnotering eller lignende.

Til syvende og sist er det ledelsen i selskapet som er ansvarlig for at virksomheten organiseres på forsvarlig vis. Forsømmer man dette er det derfor ledelsen som vil bli holdt ansvarlig, både rettslig men og på annet vis.

Hva vil et Compliance-program inneholde?

Hammervoll Pinds advokater har betydelig erfaring med opprettelse og etterlevelse av Compliance-program. Basert på en innledende risikoanalyse vil vi kunne skreddersy policy, rutiner og tiltak som håndterer den konkrete risikoen din bedrift er eksponert for. Vi vil kunne hjelpe med implementeringen, og den senere etterlevelsen av programmet.

Typiske elementer i et Compliance program vil kunne være:

  • Risikovurdering og risikobaserte retningslinje og rutiner
  • Et system for kontroll av samarbeidspartnere
  • Et varslingssystem for avvik
  • Regelmessig opplæring i relevante regelverk knyttet til for eksempel HMS, Personvern/GDPR, anti-korrupsjon, sanksjoner og hvitvasking

Les mer

Fast advokat i Hammervoll Pind

Vår kjære kollega Majken E. Bie har blitt forfremmet til fast advokat.

Majken startet som advokatfullmektig i Hammervoll Pind i 2017, da hun kom fra stillingen som juridisk rådgiver i Omsorgsbygg Oslo KF. Til daglig jobber hun primært med offentlige anskaffelser, entrepriserett og kontraktsrett. Majken har god erfaring med operativ og strategisk rådgivning til byggherrer, entreprenører og rådgivere.

Vi gratulerer!

Les mer

Vi gratulerer

Linda Gåsvær Hansen og Dan Kåre Silgjerd har fått bevilling.

Linda startet hos oss som advokatfullmektig i 2017. Linda har flere års erfaring fra Statoil hvor hun jobbet både med inngåelse og oppfølging av kontrakter. Hun har også vært prosjektleder i Inventura, hvor hun fikk strategisk og operativ erfaring fra en rekke innkjøpsprosesser i både offentlig og privat sektor. I Hammervoll Pind jobber hun innen flere faggrupper, men i hovedsak med kontraktsrett, maritim/ offshore og er en viktig spiller i faggruppen offentlige anskaffelser.

Dan Kåre Silgjerd startet også i Hammervoll Pind i 2017. Han har flere års erfaring fra Kemneren i Stavanger, hvor han blant annet var seksjonsleder. I Hammervoll Pind har Dan Kåre særlig opparbeidet seg kompetanse innen bobehandling, restrukturering og tvangsfullbyrdelse.

Gratulerer så mye!

Les mer

Tre nye tilskudd til partnerskapet

Vi har gleden å informere om at tre av våre senioradvokater Kim André Svenheim, Trond Geitung-Larsen og Thomas Støer blir partnere fra i dag.

Kim André Svenheim kom til Hammervoll Pind fra Kyllingstad Kleveland i 2017. Kim jobber i hovedsak med arbeidsrett, prosedyre og kontraktsrett, men har også god kompetanse fra olje- og offshoreindustrien.

Trond Geitung-Larsen har vært en del av Hammervoll Pind (tidl. Ryger) siden 2012. Trond er bostyrer og en sentral spiller innen konkurs og restrukturering. Han har også god erfaring innen arbeid- og selskapsrett.

Thomas Støer tiltrådte som advokat i Hammervoll Pind i 2017. Thomas har omfattende prosedyreerfaring fra store økonomiske straffesaker i tingretten og lagmannsretten. Han arbeider bredt blant faggruppene, men hovedsakelig med skatte- og avgiftsmessige problemstillinger, strafferett, selskapsrett, kontraktsrett og tvisteløsning.

Gratulerer så mye!

Les mer

To nye partnere i Hammervoll Pind

Det er en stor glede å annonsere opptaket av André Standberg og Kristine Rønningen Blaauw til partnerskapet.

André og Kristine vil være med å utvikle firmaets kjernekompetanse videre og vil styrke Hammervoll Pind innenfor markedene eiendom og entreprise, samt bidra i selskapets tvisteløsningsavdeling.

André Standberg har 20 års erfaring med juridiske problemstillinger og rådgivning knyttet til eiendom, innenfor både segmentet næringseiendom og bolig. Han har også betydelig erfaring innen tvisteløsning og prosedyre. Standberg bistår alle aktører i eiendomsbransjen.

Legal 500 skriver om Standberg at han har : «Excellent knowledge in the real estate and housing sector» Legal 500, 2013

Kristine Rønningen Blaauw har jobbet som advokat i 17 år og kommer fra stillingen som senioradvokat i Thommessen. Hun er en prosedyreadvokat med betydelig erfaring fra alminnelige domstoler og voldgift, særlig innenfor fagområdene eiendom, entreprise og shipping. Hun har prosedert en rekke store saker for noen av landets største virksomheter. Kristine bistår i tillegg klienter med forretningsjuridisk rådgivning.

Les mer

Forslag til lovfesting av omgåelsesnorm

Finansdepartementet har lagt frem forslag til lovfesting av en generell omgåelsesregel. Regelen skal erstatte den gjeldende ulovfestede omgåelsesnormen.

Den ulovfestede omgåelsesnormen er utviklet av Høyesterett gjennom langvarig rettspraksis. Normens funksjon er å trekke grensen mellom akseptabel skatteplanlegging og uakseptabel skatteomgåelse. Er vilkårene for å anvende den ulovfestede regelen oppfylt, kan reelle og lovlige disposisjoner gi andre skattemessige virkninger enn det som følger av de ordinære skattereglene, slik at resultatet blir i tråd med skattereglenes formål.

Vurderingen av om omgåelsesnormen skal anvendes, blir etter gjeldende rett delt i to hovedvilkår; et grunnvilkår og et tilleggsvilkår som består av en totalvurdering.

Begge vilkår må være oppfylt for at de skatterettslige virkninger av transaksjonen skal kunne settes til side. Grunnvilkåret innebærer at det vesentlige formålet med den disposisjon som er valgt, må være å spare skatt. Tilleggsvilkåret innebærer at disposisjonen i tillegg, ut fra en totalvurdering av den aktuelle disposisjonens virkning, formål og omstendighetene ellers, må fremstå som stridende mot skattereglenes formål. Denne todelingen av vurderingen er opprettholdt i departementets forslag til lovfesting av regelen.

Forslaget til lovfestet omgåelsesnorm forutsettes å gi resultater som i hovedsak vil være sammenfallende med det som følger av den gjeldende ulovfestede normen. På tre punkter vil det imidlertid bli lagt opp til endringer som alle innebærer skjerpelser og altså er i skattyters disfavør:

  • Skattebesparelse i andre land skal som hovedregel holdes utenfor når forretningsmessige virkninger avveies og vurderes mot skattemessige virkninger. Etter den gjeldende normen vil skattebesparelse i utlandet kunne likestilles med forretningsmessige virkninger, og dermed bidra til at det vesentlige formålet ikke er å spare skatt.

 

  • Formålet med transaksjonen skal i større grad vurderes etter hvordan saken objektivt sett fremstår på grunnlag av omstendighetene i saken. Lovfestingen innebærer at det relevante vurderingstemaet vil være hvorvidt det for en alminnelig rasjonell skattyter fremstår som at det vesentlige formålet med disposisjonen er forretningsmessige forhold, eller om det vesentlige formålet er å spare skatt. Den konkrete skattyters subjektive formål med disposisjonen var tidligere relevant, men skal altså ikke være relevant vurderingsmoment lenger.

 

  •  At en omgåelsesmulighet er nevnt i lovforarbeidene uten å være fulgt opp med særskilte omgåelsesregler, skal ikke uten videre (i seg selv) tale i skattyters favør. I en høyesterettsdom fra 2014 (ConocoPhillips III- dommen) ble det ikke ansett som omgåelse at et aksjeselskap som ønsket å selge en fast eiendom, fisjonerte eiendommen ut til et single purpose-selskap, for så å selge alle aksjene i selskapet istedenfor å selge eiendommen. Direkte salg av eiendommen vil utløse skattepliktig gevinst, mens salg av aksjer i et selskap som eier eiendommen er skattefritt etter fritaksmetoden. Retten la vekt på at muligheten for å fisjonere aksjeselskaper for deretter å selge aksjer fremfor fast eiendom, var omtalt i lovforarbeidene, og dermed kjent for lovgiver da fritaksmetoden ble vedtatt. Lovgiver hadde hatt mulighet til å lovfeste regler som kunne begrense rekkevidden av fritaket dersom det var ønskelig, men avstått fra å gjøre det. Høyesterett fant det betenkelig å anvende den ulovfestede omgåelsesnormen når lovgiver med åpne øyne hadde innført regler som innbød til slik tilpasning som saken gjaldt. Etter lovfesting av den nye omgåelsesregelen skal det altså ikke (i seg selv) tale i skattyters favør at en omgåelsesmulighet er omtalt i lovforarbeidene, uten at dette er fulgt opp med spesielle omgåelsesregler.

Generelt uttales i proposisjonen at lovfestingen i stor grad skal videreføre dagens omgåelsesregel, og at det ikke er tiltenkt at terskelen for å sette disposisjoner til side ved bruk av denne reglen, skal senkes. Tiden vil vise om Skatteetaten vil ta opp flere endringssaker på bakgrunn av omgåelsesnormen enn de siste årene. Advokatforeningen har i et innspill til Finanskomiteen stilt spørsmål ved om lovforslaget endrer rettstilstanden slik at valget av transaksjonsform (aksjesalg i stedet for innmatsalg) nå kan settes til side basert på den nye lovfestede omgåelsesregelen.

Omgåelsesregelen skal få tilsvarende anvendelse for merverdiavgift gjennom en henvisningsbestemmelse fra merverdiavgiftsloven til skatteloven. Advokatforeningen har i innspill til Finanskomiteen vært kritisk til lovfestingen av en omgåelsesregel for merverdiavgift. Advokatforeningens syn er at Finansdepartementets forslag ikke er tilstrekkelig utredet, og at en lovfesting på merverdiavgiftsrettens område bør avventes inntil det er foretatt en grundigere utredning.

Den gjeldende (ulovfestede) omgåelsesregelen skal ikke eksistere ved siden av den nye foreslåtte regelen. Dagens lovfestede omgåelsesregel i skattelovens § 14-90 om bortfall eller oppgjør av generelle skatteposisjoner ved skattemotiverte transaksjoner, skal imidlertid videreføres. Bestemmelsen skal rent lovteknisk plasseres i samme kapittel som den foreslåtte lovfestede omgåelsesregelen.

Det er gitt anledning til å komme med innspill til Finanskomiteen før komiteen behandler lovforslaget. Frist for slike innspill er satt til 25. juni 2019.

Lovfestingen er foreslått å tre i kraft med virkning fra 1. januar 2020.

Les mer

Hvordan velge riktig kontrakt?

Som utførende håndverker eller entreprenør bør du velge riktig kontrakt for det aktuelle oppdraget. Dette gjelder uavhengig av om kunden er privat eller profesjonell. Ellers risikerer man uenighet og tvister.

Her kommer en oversikt over noen sentrale kontrakter med tilhørende standardformularer, som vi kaller byggblanketter i det følgende. Alle blankettene det refereres til i denne saken er tilgjengelig på blant annet Standard Norge sin nettside, standard.no

Kontrakter mot private kunder

Oppføring av bolig eller fritidsbolig

Byggblankett 3425:2019 gjelder planlegging av og oppføring av bolig eller fritidsbolig. Blanketten er basert på bustadoppføringslovas regler og legger til grunn at entreprenøren påtar seg det meste av planleggingen og oppføringen av boligen eller fritidseiendommen.

Arbeid relatert til oppføring av bolig eller fritidsbolig

Byggblankett 3426 A:2011 og 3426 B:2019 gjelder utførelse av arbeid relatert til oppføring av bolig eller fritidsbolig. Byggblanketten er basert på bustadoppføringslovas regler og forutsetter at forbrukeren leverer tegningsgrunnlaget. A gjelder i de tilfeller hvor vederlaget for byggearbeidet er lavere enn 2 ganger grunnbeløpet (G), og B gjelder når avtalt vederlag er høyere enn 2G. Grunnbeløpet er per 1. mai 2018 kroner 96.883, og 2G utgjør kroner 193.766.

Bolig eller fritidsbolig hvor arbeidet ikke er fullført

Byggblankett 3427:2019 er basert på bustadoppføringslovas regler og benyttes for kjøp av bolig eller fritidsbolig i de tilfeller hvor arbeidet ikke er fullført. Dersom arbeidet er fullført benyttes byggblankett NS 3428:2019 som er basert på avhendingslovas regler.

Arbeid som utføres på fast eiendom

For arbeid som utføres på fast eiendom benyttes byggblankettene 3501:2013 eller 3502:2013. Disse er tilgjengelige på Forbrukerrådets nettsider. Byggblankett 3501 benyttes for arbeider på fast eiendom hvor det avtalte vederlaget er høyere enn 2G. Byggblankett 3502 gjelder når vederlaget er lavere enn 2G.

Oppføring av bolig eller fritidsbolig på tomt med byggeklausul

Byggblankettene 3429 A:2019 og 3429 B:2019 er basert på bustadoppføringslova og gjelder for tomter med byggeklausul. Blankett A gjelder for kontrakt om rett til slik tomt og B gjelder for kontrakt om planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på slik tomt.

Kjøp av prefab til bolig og andre bygninger

Byggblankett 3404:2009 er basert på forbrukerkjøpsloven og gjelder for kontrakt om kjøp av byggesett til bolig og andre bygninger.

Oppdrag mellom profesjonelle aktører

Mellom profesjonelle parter er det også utarbeidet standard kontraktsformularer, eller byggblanketter. Flere av disse er i tillegg tilgjengelige som engelske versjoner.

Prosjektering, rådgivning og byggelederoppdrag

Ved prosjekteringsoppdrag benyttes byggblankett 8401 eller 8402, som er basert på henholdsvis NS 8401 og NS 8402. Byggblankett 8403 gjelder ved inngåelse av byggelederoppdrag i henhold til NS 8403. Ved bruk av NS 8403 anvendes også byggblankett 8440 A og B som gjelder henholdsvis kontraktformular og formular for oppgavefordeling mellom byggherre og hans eller hennes kontraktspartner.

Utførelsesentreprise

Ved utførelsesentreprise anvendes NS 8405 eller NS 8406 mellom byggherre og entreprenøren som skal utføre arbeidene. Det er tre byggblanketter for hver av standardene. Byggblankett 8405 og 8406 A er formular for inngåelse av kontrakten, mens byggblankett 8405 og 8406 B og C er formularer for henholdsvis entreprenørens og byggherrens sikkerhetsstillelse. Som hovedregel bør NS 8405 med tilhørende blanketter benyttes.

Ved utførelsesunderentreprise mellom utførelsesentreprenør og underentreprenør benyttes standardene NS 8415 eller NS 8416. Her er det også tre byggblanketter med samme anvendelsesområder som NS 8405 og NS 8406.

Totalentreprise

Ved totalentreprise, hvor totalentreprenøren både skal prosjektere og utføre arbeidene, benyttes NS 8407 mellom byggherre og totalentreprenør. Her er det tre tilhørende byggblanketter A, B og C som gjelder kontraktsinngåelse og sikkerhetsstillelse.

Ved totalunderentreprise i henhold til NS 8417, som brukes mellom totalentreprenør og underentreprenør, er det også tre byggblanketter som følger standarden NS 8417. Disse har samme anvendelsesområder som byggblankettene til NS 8407.

For kjøp av byggevarer

For kjøp av byggevarer benyttes byggblankett NS 8409, som reguleres av NS 8409. For øvrig kan nevnes at Standard Norge også har byggblanketter til bruk ved innkalling til overtakelsesforretning, overtakelsesprotokoll og mangelliste med forbrukere. Disse er byggblankett 8430 C, D og E. Overtakelsesprotokoll og mangelliste mellom profesjonelle er byggeblankett 8430 A og B.

Etter å ha valgt korrekt byggblankett, bør man bruke tid til å fylle inn presis informasjon om pris, forsikringer, tidsfrister, partenes representanter med mer. Dette kan være tidskrevende i starten, men lønnsomt i det lange løp. I verste fall kan fravær av kontrakt føre til uønskede uenigheter og tvister.

Les mer

Dom fra Høyesterett: Har et konkursbo utvidet vern mot foreldelse av tilbakeføringskrav etter aksjeloven § 3-8, jf. § 3-7?

Etter aksjeloven (asl.) § 3-8 vil avtaler med stor verdi mellom selskapet og en aksjeeier, en aksjeeiers morselskap, et styremedlem eller daglig leder – ikke være bindende for selskapet uten at avtalen godkjennes av generalforsamlingen. Dersom en slik ugyldig avtale er inngått, kan selskapet – eller selskapets konkursbo – kreve at mottakeren skal tilbakeføre det som er mottatt.

Den som på selskapets vegne har medvirket til oppfyllelse, er etter § 3-7 annet ledd på skyldgrunnlag (culpa) ansvarlig for at tilbakeføringen finner sted. Tilbakeføringsregelen for medvirkeren er den samme som ved ulovlig utdeling fra selskapet.

Høyesterett har i en dom avsagt 6.juni 2019 (2019 (Marine Subsea AS – HR-2019-1073-A) tatt stilling til spørsmålet om et konkursbo kan gjøre gjeldene krav mot daglig leder etter disse bestemmelsene i en situasjon der kravene (med ett unntak) ved konkursåpningen allerede var foreldet på selskapets hånd.

Konkursboet – som representant for kreditorfellesskapets interesser, argumenterte med at bestemmelsene i asl. § 3-8 er gitt til beskyttelse av selskapskapitalen til vern for selskapets kreditorer. De argumentere også at disse interessene ikke hadde kunnet bli tilfredsstillende ivaretatt av selskapets styrende organer som følge av interessefellesskap mellom de som var mottakere etter de ugyldige avtalene og selskapets hovedaksjonærer og tillitsvalgte. («Bukken og havresekken.»)

I en slik situasjon mente konkursboet at det var rettslig grunnlag for boet å gjøre kravene gjeldende som selvstendige krav. Boet henviste til Høyesteretts dom i den såkalte Sedal-saken (Rt. 2007:220), der revisor ved erklæring til Foretaksregisteret uriktig hadde bekreftet at aksjekapitalen var innbetalt til selskapet (Kristiansand Dataopplæring AS). Høyesterett holdt revisor ansvarlig for den manglende innbetalingen, selv om selskapets krav var foreldet på det tidspunkt konkursboet til Kristiansand Dataopplæring AS gjorde kravet gjeldende.

Selv om Høyesterett i saken Marine Subsea AS uttalte at «[i] visse situasjoner kan formålet med et kravgrunnlag og reelle hensyn likevel tilsi at konkursboet gis et selvstendig krav», kom man imidlertid enstemmig til at det ikke var grunnlag for å anse boets krav som selvstendige krav. Det ble blant annet lagt vekt på at tilbakeføringskravene som boet i dette tilfellet gjorde gjeldende ville måtte bygge på en sammensatt vurdering, mens man i Sedal-saken stod overfor en krav med større grad av garantipreg. Videre ble det fra Høyesteretts side lagt vekt på at mange av de tilleggsfrister et bo tidligere var blitt tilgodesett med var blitt fjernet ved vedtakelsen av foreldelsesloven 1979.

Konsekvensen av dommen er følgelig at foreldelsesfristen for tilbakeføringskrav etter asl. § 3-8 tredje ledd, jf. § 3-7 også på konkursboets hånd vil begynne å løpe den dag oppfyllelsen som selskapet ikke var forpliktet til, fant sted.

Til like med det Høyesterett falt ned på vedrørende tilsvarende problemstilling i tilknytning til ansvarsregelen i asl. § 17-1 i den såkalte Finance Credit I-dommen (Rt. 2008:833), ble det henvist til at et ev. utvidet vern mot foreldelse til fordel for kreditorfellesskapet, krever lovgivning.

Sett i lys av samfunnsutviklingen som har funnet sted siden foreldelsesloven, er det et spørsmål om ikke lovgiver bør ta tak i den problemstilling som Høyesterett har pekt på i to dommer. Det faller en raskt i øynene at dagens regelverk kanskje ikke i tilstrekkelig grad verner om selskapskapitalen og kreditorinteressene.

Les mer

Forslag om endringer i formuesverdsettelse for aksjer i ikke-børsnoterte selskap

Finansdepartementet har sendt forslag om endringer i formuesskattereglene for ikke-børsnoterte aksjer til høring. Årsaken til forslaget om regelendringen er å hindre uønskede skattemessige tilpasninger av gjeldende regelverk.

Den første – og viktigste – foreslåtte endringen gjelder verdsettelsen av aksjer i nystiftede ikke-børsnoterte selskaper. Departementet foreslår også endringer i verdsettelsestidspunktet for aksjer i selskap som har vært involvert i forenklet fusjon (søster-fusjon) eller omvendt mor-datterfusjon.

Endringen som gjelder nystiftede aksjeselskap

Hovedregelen er at ikke-børsnotert aksje skal verdsettes basert på aksjens skattemessige formuesverdi, dvs. basert på de underliggende verdiene i selskapet. Etter gjeldende rett er det et unntak for aksjer i nystiftede selskaper, som skal verdsettes til summen av aksjenes pålydende og overkurs 1. januar i skattefastsettingsåret (dvs. året etter stiftelsesåret).

Denne verdsettelsesregelen for aksjer i nystiftede selskaper har ført til gunstige tilpasningsmuligheter. Gjennom enkle omorganiseringer i kombinasjon med kapitalendringer i selskapsstrukturen, har personlige aksjonærer hatt anledning til å benytte verdsettelsesreglene til å redusere sin skattemessig formue i betydelig grad.

For å hindre slik tilpasning, foreslår departementet å oppheve særreglene som gjelder for verdsettelse av aksjer i nystiftede selskaper, slik at også slike aksjer skal verdsettes basert på de de underliggende verdiene i selskapet (skattemessige formuesverdier) ved utgangen av stiftelsesåret. Departementet gir uttrykk for at formålet med regelendringen er å oppnå en mer ensartet og rettferdig verdsettelse av ikke-børsnoterte aksjer.

Regelendringen kan medføre praktiske utfordringer med rapporteringen for personlig aksjonærer som i dag får forhåndsutfylte formuesverdier i sin skattemelding. Innleveringsfristen for personer er 30. april, mens selskaper normalt fastsettelser formuesverdiene i forbindelse sin innlevering av skattemeldingen 31. mai. Formuesverdiene på aksjene vil derfor i de fleste tilfellene ikke være klar når personlig aksjonær skal levere sin skattemelding. Til tross for praktiske utfordringer for personlige skattytere har departementet likevel valgt å la hensynet til å avskjære uønskede tilpasningsmuligheter veie tyngre.

Dersom formuesverdiene på aksjene ikke er klare på tidspunktet personlig aksjonær skal levere sin skattemelding, kan aksjonæren sende inn korrigert skattemelding (såkalt «egenretting») når formuesverdiene er klare. Slik egenretting kan skje også etter at fristen for levering av skattemelding er utløpt. Slik egenretting kan skje inntil (i) tre år etter fristen for levering av skattemeldingen for 2018 (dvs. innen 30. april 2022) eller (ii) på det tidligere tidspunkt dersom skattemyndighetene aktivt har gått inn og endret på en post i skattemeldingen. I så fall kan du ikke rette selv, men må sende inn klage.

Endringer som berører forenklet fusjon (søster-fusjon) og omvendt mor-datter fusjon

Etter gjeldende regelverk skal aksjer i selskap hvor det ikke har skjedd kapitalendringer verdsettes på grunnlag av skattemessig formuesverdi 1. januar året før skattefastsettelsesåret. Ved forenklede fusjoner (søster-fusjoner) skjer det ingen kapitalforhøyelse. Ved at aksjonæren i disse tilfellene i sin skattemelding for 2019 skal verdsette aksjene basert på verdiene 1. januar året før skattefastsettelsesåret, (dvs. fusjonsåret) vil kun verdiene i det ene selskapet (overtakende selskapet) i fusjonen danne grunnlaget for verdsettelsen. Det andre selskapet (overdragende selskapet) er slettet ved fusjonen og verdiene i dette vil derfor «forsvinne» som følge av verdsettelsestidspunktet. For å fange opp den reelle verdiøkningen av det innfusjonerte og slettede selskapet foreslår departementet å forskyve verdsettelsestidspunktet ved slike fusjoner til 1. januar i skattefastsettingsåret (dvs. året etter fusjonsåret).

Eksempel:

  • Verdi av Søster A AS er i fusjonsåret 80. Søster A AS er overdragende selskap ved (søster) fusjonen.
  • Verdi av Søster B AS er i fusjonsåret 20. Søster B AS er overtakende selskap ved (søster) fusjonen.
  • Samlet verdi av selskapene i fusjonsåret er altså 100.
  • Etter dagens regler skal formuesverdien fastsettes basert på verdiene i det overtakende selskapet i fusjonsåret, dvs. formuesverdien på 20.
  • endringsforslaget vil formuesverdien settes til verdien 1. januar i skattefastsettingsåret (dvs. året etter fusjonsåret). Det vil innebære en formuesverdi på 100.

Tilsvarende forskyvning av verdsettelsestidspunktet er foreslått for omvendt mor-datterfusjoner. Dette lovforslaget er kun en lovfesting av allerede gjeldende ligningspraksis. Departementet mener at de nye reglene vil bidra til en klarere og mer forutsigbar rettstilstand for skattyterne og skattemyndighetene.

Endringene er foreslått å tre i kraft straks med virkning fra og med inntektsåret 2019.

Les mer

Rekkevidden av plikten til å fremlegge bevis – HR-2019-997-A

27. mai 2019 avsa Høyesterett en kjennelse om rekkevidden av plikten til å fremlegge bevis etter begjæring om bevistilgang. I kjennelsen trekker Høyesterett opp retningslinjene for hvilke krav som stilles til en slik begjæring.

Kort om saken

Felleskjøpet hadde inngått kontrakt med det sveitsiske selskapet Infor om leveranse av et forretningssystem til Felleskjøpet – et såkalt ERP-system (Enterprise Resource Planning). Felleskjøpet hevet kontrakten på grunn av påstått forsinkelse, og fremsatte 17. juni 2016 krav om erstatning for Nedre Romerike tingrett. Infor hevdet på sin side at forsinkelsen i hovedsak skyldtes forhold på Felleskjøpets side.

Infor ble dømt til å betale kroner 288 millioner i erstatning, og anket saken inn for Eidsivating lagmannsrett. Under saksforberedelsen i ankesaken fremsatte Infor begjæring om at Felleskjøpet skulle fremlegge en omfattende mengde dokumenter (begjæring om bevistilgang).

Felleskjøpet motsatte seg fremleggelse av dokumenter som ikke tidligere hadde blitt overlevert til Infor. Under saksforberedelsen avsa lagmannsretten kjennelse om at Felleskjøpet var pliktig til å fremlegge dokumentasjonen innen i overkant av 5 uker. Felleskjøpet anket kjennelsen inn for Høyesterett, som avsa kjennelse i saken 27. mai 2019.

Det rettslige utgangspunktet

Etter tvisteloven § 21-4 skal partene i sivile saker sørge for at saken blir riktig og fullstendig opplyst. Partene skal gi de redegjørelser og tilby de bevis som er nødvendig for å oppfylle plikten, og har plikt til å gi forklaringer og bevistilgang i henhold til § 21-5.

Nærmere regler om bevistilgang er inntatt i tvisteloven § § 26-5 og 26-6. Det følger av § 26-5 at den som har tilgang til dokumenter som kan utgjøre bevis i saken, plikter å stille disse til rådighet. En begjæring om bevistilgang kan nektes hvis det vil føre til kostnader som ikke står i rimelig forhold til tvisten og den bevisets mulige verdi.

Videre oppstiller tvisteloven § 26-6 krav om at en begjæring om bevistilgang må spesifiseres slik at det er klart hvilke bevisgjenstander som kreves fremlagt. Spesifikasjonskravet kan lempes om det er uforholdsmessig vanskelig å etterkomme.

 Høyesteretts vurdering

Høyesterett til grunn at tvistelovens bestemmelser bevistilgang oppstiller tre hovedkrav:

  1. For det første må gjenstandene som kreves fremlagt utgjøre bevis i saken – det stilles altså krav til relevans.
  2. For det andre må gjenstandene spesifiseres.
  3. For det tredje er det krav om forholdsmessighet mellom gjenstandenes mulige bevisverdi og kostnaden det vil ha å fremskaffe bevisene.

Hva gjelder kravet til relevans, kom Høyesterett til at Infor ikke i tilstrekkelig grad hadde beskrevet hva de fremprovoserte bevisene skulle underbygge – altså hvorfor de var relevante. I kjennelsen påpeker Høyesterett at partenes pretensjoner om bevisets relevans ikke er avgjørende. Domstolene må foreta en selvstendig prøving av om relevanskravet i tvl. § 26-5 er oppfylt.

Videre kom Høyesterett til at bevispåleggene ikke var spesifisert i tilstrekkelig grad. Det ble påpekt at aksept av bevisbegjæringer med krav om fremleggelse av «all kommunikasjon» og «ethvert skriftstykke», vil legge til rette for ordninger man ellers ser i anglo-amerikansk rettstradisjon.

Endelig la Høyesterett til grunn at gjennomføringen av bevispålegget ville være svært tids- og kostnadskrevende. Samlet var pålegget ikke tilstrekkelig spesifisert og måtte anses uforholdsmessig.

Les mer

Ny partner i Hammervoll Pind

Det er en stor glede å ønske Henning Rosenlund Wahlen velkommen som ny partner i Hammervoll Pind.

Henning tiltrådte 2. mai 2019, og vil i hovedsak jobbe med entreprise, offentlige anskaffelser og oljeservice ved vårt Stavanger-kontor. Han har bred erfaring, og har blant annet jobbet som dommerfullmektig, in-house counsel, samt som advokat i Thommessen og Haver Advokatfirma.

Hos oss skal han benytte sin kunnskap og erfaring til å bistå våre klienter i næringslivet.

Velkommen!

Les mer

Lite nytt i revidert budsjett 2019

Revidert budsjett er lagt frem i dag 14. mai 2019. Som ventet er det ikke mange endringer på skatte- og avgiftsområdet. I denne artikkelen gjennomgår vi endringer som er foreslått i revidert budsjett. I tillegg omtales presiseringer når det gjelder skattlegging av naturalytelser.

Merverdiavgiftsfritak for elektroniske tidsskrifter og bøker

Regjeringen foreslår å innføre fritak for merverdiavgift for elektroniske tidsskrifter og bøker. Etter dagens regler vil elektroniske tidsskrifter og bøker ilegges merverdiavgift på 25 prosent, mens trykte tidsskrifter og bøker kan publiseres med fritak for merverdiavgift.

Forslaget om fritak for merverdiavgift for elektroniske tidsskrifter og bøker vil sikre lik behandling av trykte og elektroniske tidsskrifter og bøker. Regjeringen foreslår å åpne for moderate innslag av annet innhold enn trykt skrift og stillbilder, for eksempel innslag av lyd og video. Det vil ikke bli stilt krav om at det må foreligge en trykt utgave av det elektroniske tidsskriftet eller den elektroniske boka. Strømming og nedlasting av lydbøker vil omfattes av fritaket.

Fritaket for merverdiavgift for elektroniske tidsskrifter og bøker vil gjelde fra 1. juli 2019.

Redusert engangsavgift for motorsykler

Regjeringen foreslår at engangsavgiften reduseres med ca. 10 prosent. Forslaget innebærer at engangsavgiften for motorsykler blir redusert gjennom en kombinasjon av økt innslagspunkt i slagvolumkomponenten og generell satsreduksjon.

Endringen vil gjelde for motorsykler som blir registrert fra og med 1. juli 2019.

Fjerning av engangsavgiften for kjøretøy over 20 år

Regjeringen foreslår at engangsavgift for biler og motorsykler som er over 20 år fjernes. Forslaget gjelder alle kjøretøy som omfattes av engangsavgiften, og innebærer at kjøretøy over 20 år etter 1. juli 2019 kan importeres uten å betale engangsavgift ut over vrakpantavgiften. Vrakpantavgiften videreføres uendret.

Endringen vil gjelde fra 1. juli 2019 for kjøretøy som oppnår 20 års registreringstid i 2019.

Redusert alkoholavgift for små bryggeri

Regjeringen foreslår å redusere avgiften på alkohol for sider og lignende alkoholvarer for små bryggeri. Av likhetshensyn bør lignende drikke som øl omfattes av den allerede reduserte avgiften for øl produsert av små bryggerier. Dette gjelder øl over 3,7 til og med 4,7 volumprosent alkohol.

Endringen skal bidra til å stimulere økt mangfold og brygging av sider og lignende alkoholvarer lokalt. Redusert avgift på øl produsert av små bryggerier er vurdert å være forenlig støtte etter EØS-avtalen. Direktivet som åpner for lignende avgiftsreduksjon i EU er nå foreslått utvidet til å omfatte også sider.

Endringen trer i kraft fra 1. juli 2019.

Renter på restskatt

Det foreslås endring i reglene om renter på restskatt. Etter dagens regler kan man slippe renter på restskatt ved betaling av tilleggsforskudd innen 31. mai. Med den nye skattemeldingen vil mange skattytere fra 2020 få skattefastsetting (skatteoppgjør) før 31. mai. Endringen medfører at de som får skattefastsetting tidligere enn 31. mai, også kan slippe renter på restskatt ved betaling innen 3. mai.

Endringene gjelder fra 1. januar 2020, med virkning for skatteoppgjøret for 2019.

Endring av tidspunkt for renteberegning i saker om refusjon av kildeskatt på utbytte for utenlandske aksjonærer

Regjeringen foreslår å endre tidspunkt for renteberegning i saker om refusjon av kildeskatt på utbytte til utenlandske aksjonærer. I dag regnes renter fra det tidspunkt skatten er betalt til staten. Skatteetaten må ved beregningen av renter hente inn dato på utbetalingen fra skatteoppkreveren og regne ut rentene manuelt for hver enkelt refusjonssøknad. Saksbehandlingen er ressurskrevende for Skatteetaten. Det foreslås derfor at det i stedet skal beregnes renter fra 1. juli i det året utbytteutdeling skjer. Endringen antas å medføre at saksbehandlingen forenkles for skattemyndighetene og at aksjonærene får tilbake refusjonen raskere enn i dag.

Endringene skal gjelde fra 1. juli 2019 med virkning for vedtak om refusjon som fattes fra og med 1. juli 2019.

 Justeringer i reglene for skattlegging som ektefeller

Regjeringen har lagt frem forslag om mindre justeringer i reglene om skattlegging av ektefeller. Flere av reglene har vært vanskelige å forstå for skattyter og administrativt krevende for Skatteetaten.

Forslagene innebærer

  • å oppheve hovedregelen om at ektefeller skal skattlegges under ett for alminnelig inntekt. Etter at skatteklasse 2 ble opphevet i 2018 har ikke samskattlegging av alminnelig inntekt lenger praktisk betydning. Endringen medfører ikke endringer i reglene om skattlegging av ektefeller ellers
  • å endre tidspunktet for når skattlegging som ektefeller skal gjelde til utgangen av 31. desember året før inntektsåret. En frist ved årsskiftet kan behandles automatisk, og er enklere å forstå for skattyterne.
  • å endre tidspunkt for fastsetting av skattested fra 1. november året før inntektsåret til utgangen av 1. januar i inntektsåret.
  • å oppheve unntaket som gjør det mulig å kreve skattlegging som ektefeller allerede i ekteskapsåret dersom ektefellene «har stiftet felles hjem før utløpet av inntektsåret».
  • at ektefeller ikke lenger skal regnes å leve «varig adskilt» selv om en av ektefellene har langvarig opphold eller er bostedsregistrert på institusjon i folkeregisteret. Disse ektefellene skal etter forslaget alltid bli skattlagt som ektefeller, ikke individuelt.

Individuell skattlegging kan fremdeles være mest gunstig for en ektefelle som krever skjønnsmessig skatteavgrensning ved liten skatteevne. Siden skjønnsmessig skatteavgrensning ble lukket for nye søkere fra inntektsåret 2018, vil dette bare være et spørsmål for de som allerede har rett på slik avgrensning. For å unngå at disse kommer dårligere ut som følge av endring knyttet til bostad på institusjon, må man i behandlingen av søknadene fremdeles vurdere hvilken skattereform som lønner seg.

Individuell skattlegging kan også være mest gunstig for en ektefelle som krever særfradrag for lettere nedsatt ervervsevne. Det må derfor tas hensyn til hvordan den økonomiske situasjonen ville vært ved skattlegging individuelt.

Endringene skal få tilsvarende virkning for meldepliktige samboere.

Endringene skal gjelde fra 1. januar 2020, men er lagt frem allerede nå slik at Skatteetaten skal få mulighet til å gjøre de nødvendige endringene i sine systemer frem til årsskiftet.

Ikke redusert elavgift for elektrisk kraft til utvinning av kryptovaluta

Stortinget vedtok i budsjettforliket høsten 2018 at elektrisk kraft til utvinning av kryptovaluta i datasentre ikke skal ha redusert elavgift. Skattedirektoratet vil om kort tid sende forslag om regelendringer på høring. I høringen er det lagt inn en forutsetning om at endringer må avklares med EFTA sitt overvåkningsorgan (ESA) før iverksettelse.

Naturalytelser

Nye regler om beskatning av naturalytelser og tredjepartsytelser som ansatte mottar i sitt arbeidsforhold trådte i kraft 1. januar 2019. Vi har tidligere skrevet et nyhetsbrev om de nye reglene, se her.

Skattedirektoratet har nylig publisert en ny veiledning til reglene særskilt for transportnæringen, verdsettelse, kjøpesenterrabatter og bonuspoeng. Dette supplerer tidligere veileder om naturalytelser mv. Den nye veilederen har på flere punkter blitt strengere enn det som tidligere har vært uttalt, noe som har blitt kritisert. Den nye veilederen skal ifølge direktoratet bidra til

  • klargjøring av skatteplikt og rapporteringsansvar for ytelser som den ansatte mottar fra tredjeparter. Skatteplikten omfatter nå også gjensidige rabatter som to eller flere bedrifter gir til ansatte hos hverandre, typiske «kjøpesenterrabatter».
  • klargjøring av reglene for verdsettelse av naturalytelser
  • klargjøring av reglene for skattefrie personalrabatter og
  • klargjøring i enkelte særbestemmelser

Veilederen legger opp til at det skal svært lite til for å bli ansett som «forretningsforbindelse». Alle privatøkonomiske fordeler som en arbeidstaker mottar på bakgrunn av hans ansettelsesforhold er skattepliktig, slik som privat bruk av bonuspoeng opptjent i jobbsammenheng.

Nærmere om arbeidsgivers rapporteringsplikt

Arbeidsgiver har ansvaret for at skattepliktige naturalytelser den ansatte mottar fra tredjeparter blir innrapportert, samt også bonusytelser. Det presiseres i veilederen at arbeidsgiver må ha en aktiv oppfølgning. Det er ikke tilstrekkelig å innta arbeidstakers informasjonsplikt i arbeidsavtalen uten at arbeidsgiver følger opp dette. Arbeidsgiver har rett til å nekte de ansatte å ta imot fordeler fra tredjeparter. Et slikt forbud må i så fall være tydelig kommunisert til de ansatte.

Nærmere om personalrabatt i transportnæringen

Fra 1. juli 2019 blir det innført skatteplikt på fribilletter/årskort til ansatte i transportselskaper. Årskortene regnes som skattefri personalrabatt for et beløp inntil kr 8 000 per år, uten krav til egenbetaling. I de tilfellene årskortene er verdt inntil kr 8 000 innebærer det 100 % personalrabatt.

Personalrabattreglene er presisert å kun gjelde for varer og tjenester som omsettes i arbeidsgivers virksomhet. Dette gjelder typisk for de selskapene som omsetter persontransporttjenester som en del av sin virksomhet. Det gjelder for eksempel ikke for underleverandører til selskaper som omsetter persontransporttjenester (for eksempel selskap som vedlikeholder busser/tog, leier ut tog mv), med mindre selskapet inngår i samme konsern som selskapet som omsetter reisetjenester.

Nærmere om personalforsikringer

Personalforsikringer er vanlige naturalytelser den ansatte kan motta i sitt arbeidsforhold. Dersom arbeidstakeren gjennom arbeidsforholdet oppnår en lavere pris på forsikringen enn hun ville fått som privatkunde, er differansen skattepliktig. Forsikringene skal verdsettes til prisen i sluttbrukermarkedet, og ikke til arbeidsgivers kostpris (slik reglene tidligere ga adgang til).

Den nye veilederen skal få virkning fra 7. mai 2019.

Les mer

Ny lagmannsrettsdom om skjeggkre – en mangel, men ingen verdireduksjon

Den 9. april avsa Agder lagmannsrett dom om skjeggkre ved salg av bolig. I tingretten ble boligselgerne dømt til å betale kjøperne et prisavslag på kr. 692 812. Ifølge tingretten utgjorde dette boligens verdireduksjon, når man sammenlignet boligen med og uten skjeggkre. Boligselgerne anket tingrettsdommen, og hevdet blant annet at forekomsten av skjeggkre ikke utgjorde en mangel ved eiendommen.

Lagmannsretten: Skjeggkre utgjorde en mangel ved eiendommen

Brukte boliger selges normalt «som den er». I disse tilfeller foreligger det bare en mangel dersom selgeren har gitt ufullstendige eller ukorrekte opplysninger som har hatt betydning for avtaleinngåelsen, eller dersom eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

I denne saken konkluderte lagmannsretten med at selgerne verken kjente eller burde ha kjent til at det fantes skjeggkre i huset da kjøperne overtok huset.

Lagmannsretten mente derimot at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne kunne regne med når de kjøpte eiendommen. Det ble blant annet lagt vekt på at boligen var forholdsvis ny (oppført i 2008) og av gjennomgående god standard. Det forelå dermed en mangel ved boligen. En mangel kan gi kjøperne krav på utbedring, prisavslag, erstatning og/eller heving av kjøpet.

Ingen verdireduksjon

I denne saken ble kjøperne tilkjent prisavslag. Spørsmålet var hvor stort prisavslaget skulle være. Det er verdt å merke seg at lagmannsretten ikke fant det sannsynliggjort at forekomsten av skjeggkre medførte en verdiforringelse på eiendommen. Lagmannsretten fant det blant annet bevist at opplysninger om skjeggkre ikke generelt fører til færre interessenter på visninger eller til reduserte boligpriser.

Boligkjøperne måtte dermed nøye seg med et langt lavere prisavslag enn hva kjøperne ble tilkjent i tingretten. Kjøperne fikk kun tilkjent nødvendige kostnader med å bekjempe skjeggkreene, samt utgifter til etterfølgende kontroll- og vedlikeholdsarbeider, totalt ca. kr. 110 000.

Nye bekjempelsesmuligheter?

Det har vist seg å være utfordrende å finne insektmidler som fjerner skjeggkre på en effektiv måte. I dommen påpeker lagmannsretten likevel at skadedyrfirmaer etter hvert har funnet fram til svært effektive bekjempelsesmåter, både ved spraying med forskjellige giftstoffer, limfeller og giftåte.

Boligforsikringsbransjen

I dag har samtlige forsikringsselskap endret sine forsikringsvilkår, slik at skjeggkre uttrykkelig faller utenfor boligselgerforsikringen. Dette har stor betydning for boligselgere, som nå i større grad må dekke eventuelle krav fra boligkjøpere fra egen lomme. For boligselgere er det desto viktigere å ha en gjeldende hus-/innboforsikring. Hus-/innboforsikringen dekker normalt kostnader til advokatbistand inntil et visst beløp, mot at kunden betaler en egenandel.

Les mer

AVFALLSFRIE BYGGEPLASSER – dialogen er i gang!

Samspill mellom byggherrer, entreprenører og leverandører skal bidra til at Norge når sine forpliktelser etter Paris-avtalen. For leverandørmarkedet vil reduserte utslipp kunne gi økonomisk gevinst.

Før påske var byggebransjen samlet hos NHO for å kickstarte dialogen rundt løsninger og kommende krav for avfallsfrie byggeplasser. Flere betydningsfulle byggherrer er del av fellesinitiativet. Disse ønsker samspill med markedet for å finne løsninger på den store klimautfordringen.

Hvorfor er avfall fra byggeplass satt på dagsorden?

Hvert år genereres det omtrent 1,8 millioner tonn avfall fra aktivitet i norsk byggebransje. Dette utgjør hele 14 prosent av landets totale avfall, og 5 prosent av dette kommer fra prosesser med å etablere helt nye bygg. Rundt halvparten av utslippene fra disse nybyggene kommer fra materialer. Bransjen har allerede fokus på høy grad av kildesortering, og der har aktørene kommet langt. Men er det også mulig å redusere mengden av det som må sorteres?

Arbeidet for avfallsfrie byggeplasser handler om å utvikle en produksjon som ikke genererer avfall, hverken på byggeplassen eller ute hos produsenten. Byggherrene er klare i sin tale – de vil stille krav om avfallsfrihet fra 2022 og belønne de aktørene som bidrar til å utvikle gode og egnede løsninger.

Løsningene som må til for å nå målet vil bli utviklet av bransjen i fellesskap. Entreprenører og leverandører oppfordres til å tenke nytt for å etablere ny teknologi, nye prosesser og nye produktløsninger.

Utvikling kan gi senere konkurransefordel og lønnsomhet

Med etablering av nye løsninger er det klart at leverandørmarkedet tenker på egen økonomi og risiko. Da en av byggherrene stilte markedet spørsmål om reduksjon i mengden avfall ville gi en økonomisk gevinst, svarte 72 prosent bekreftende. Byggherrene som står bak initiativet har et budsjett på til sammen 22 milliarder kroner for 2019 alene. Etableringsfasen er imidlertid krevende og risikofylt, og dette er noe av bakgrunnen for at Innovasjon Norge er med på laget med sine finansieringsordninger for utviklingsfasen.

Den største gulroten for leverandørene som kaster seg inn i dialogen og utviklingen, er muligheten for at løsningen senere etterspørres. Konkurransefordelen og lønnsomheten vil kunne bli et faktum. Det at økt bærekraft kan gi redusert kostnad ga Skanska et godt eksempel på under dialogkonferansen. Med gjennomsnittlig svinn for trelast på 25 prosent er potensiell kostnadsbesparelse beløp som vil utgjøre en forskjell på bunnlinja. I tillegg vil en 50 prosent reduksjon av trelast som går til svinn kunne gi i en besparelse på 430 tonn CO2e pr år.

Dialogen er i gang

Noen byggherrer er allerede i gang. Sandnes Eiendomsselskap KF har hatt dialog med leverandørmarkedet omkring temaet, og har benyttet innspillene i to senere konkurranser. I kontraktene ble nullpunktet for avfallsreduksjon på 40 kg/kvm mot dagens avfallsnivå som ligger på cirka 60 kg/kvm. Beregningen av avfallet ble definert etter avfall som ble tatt ut av byggeplass, inkludert avfallet som går til gjenvinning. Klarer entreprenøren å minimere avfallsmengden til under 40 kg/kvm, vil dette gi en økonomisk fordel basert på gitte beløpsintervaller. Eksempelvis vil en reduksjon ned til 20 kg/kvm gi en belønning på 750 000 kroner. Dette betyr at entreprenøren potensielt kan få økonomisk kompensasjon i tillegg til kostnadsbesparelser for avfallshåndtering.

Vinn-vinn for klima og næringsliv

Det å gjøre business som samtidig bidrar til at samfunnsutfordringer løses, er en ren vinn-vinn-situasjon. Er du entreprenør, leverandør eller produsent bør en benytte sjansen til å delta i dialogen. Byggherrenes invitasjon gir mulighet til å være med på å oppstille egnede krav og prosesser som fungerer, men dette krever faktisk deltakelse. Er du underentreprenør eller en mindre produsent, så ta din plass i dialogen. Når kravene først er satt vil det være mindre mulighet til å påvirke.

Resultatet av dialogen vil munne ut i at den enkelte byggherre stiller egne krav basert på dialogen, nye løsninger og det spesifikke prosjektet. Entreprenører og leverandører bør allerede på tilbudsstadiet tolke anskaffelsesdokumentene slik at kravene er forstått. For entreprenører og leverandører som har aktører under seg i kontraktskjeden, vil det være viktig å regulere byggherrens krav nedover for å sikre at disse overholdes og at målene nås.

Vi oppfordrer til å benytte dialogfasen til å fremheve det som er viktig for din posisjon, og ikke minst til å være med på å utvikle morgendagens løsninger for bransjen.

Les mer

Eiendomsskatt – klagefrist i Oslo er 11. april

Oslo kommune har de siste ukene sendt ut eiendomsskatteseddel som viser hvor mye du skal betale i eiendomsskatt. Dersom du mener at taksten eller utskrevet eiendomsskatt er feil, kan du klage. Fristen for dette er i Oslo 11. april.

Eiendomsskatt i Oslo

Eiendomsskatten skal beregnes ut fra en estimert markedsverdi for eiendommen. Kommunene skal ta i bruk skatteetatens beregnede markedsverdi for boligeiendommer. For andre eiendommer, herunder fritidseiendommer og næringseiendommer, fastsettes eiendomsskattegrunnlaget ved takst.

Eiendomsskatteseddelen sendes ut til de som skal betale eiendomsskatt mellom 15. og 28. februar hvert år. Siste frist for utsendelse er 1. mars. Eiendomsskattekrav forfaller til betaling i fire like store terminer per år.

Frist for å klage på eiendomsskatt i Bergen er seks uker etter at skattelisten legges ut eller fra du har mottatt skatteseddel. I Stavanger er klagefristen tre uker. Informasjon om klagefrister finnes på nettsidene til den enkelte kommune.

Nedenfor følger en beskrivelse av beregningen av eiendomsskatt i Oslo og av klagereglene i Oslo.

Beregning av eiendomsskatt for bolig

Kommunene skal ta i bruk skatteetatens beregnede markedsverdi for boligeiendommer. Denne verdien benyttes ved fastsettelse av boligens formuesverdi. Boligverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris beregnet av Statistisk sentralbyrå multiplisert med boligens areal (P-rom).

Eiendomsskattegrunnlaget skal ikke skal være høyere enn 80 prosent av den av skatteetaten beregnede markedsverdien det aktuelle året. Det gis et bunnfradrag i Oslo på 4,6 millioner kroner. Dette innebærer at dersom formuesverdien av boligen du bor i er lavere enn 5 750 000 kroner, skal du ikke betale ikke eiendomsskatt i Oslo (80 prosent av 5 750 000 = 4 600 000, som tilsvarer bunnfradraget i Oslo).

Overstiger verdien av boligen dette beløpet, skal du betale eiendomsskatt til kommunen.

For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget, fratrukket bunnfradraget (i Oslo er dette for tiden på inntil 4,6 millioner kroner). Det kan være ulike bunnfradrag fra kommune til kommune. Noen kommuner har ikke bunnfradrag.

Beregningen av eiendomsskatt skjer slik:

Eiendomsskattegrunnlag – bunnfradrag x 0,003 = årlig eiendomsskatt

Boliger som har flere boenheter som alle oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på flere bunnfradrag. Bunnfradraget for en boenhet er begrenset til boenhetens verdi (eiendomsskattegrunnlag). Dette innebærer at hvis boenhetens andel av verdien beregnes til tre millioner kroner, er bunnfradraget for denne boenheten begrenset til tre millioner kroner.

Hva som er selvstendig boenhet i Oslo reguleres av en egen forskrift. Som selvstendig bolig anses blant annet:

  • bolig som er godkjent av plan- og bygningsmyndighetene som selvstendig boenhet etter gjeldende regelverk på godkjenningstidspunktet.
  • boenheter som (i) er fysisk adskilt fra øvrig boareal i eksisterende bolig, (ii) er godkjent til varig opphold, (iii) har egen separat inngang fra ytre rom og (iv) har alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom (soveplass), bad og wc) for en bolig.

Det er viktig å være oppmerksom på at selv om man har rett på ekstra bunnfradrag, så blir det ikke automatisk en godkjent boenhet etter plan- og bygningsloven, eller registrert i Eiendomsregisteret (matrikkelen).

Hvis det ikke gjelder boligeiendom, men for eksempel fritidseiendom fastsettes eiendomsskattegrunnlaget på bakgrunn av takst fra kommunen. Eiendomsskatten utgjør 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget. Også for fritidseiendom gis bunnfradrag (maksimalt kr 4 600 000).

 Eiendomsskatt for næringseiendom og ubebygd tomt

For næringseiendom og tomt gjennomfører kommunen taksering av eiendommen, og fastsetter eiendomsskattegrunnlaget på bakgrunn av taksten. Også her er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget. Det er imidlertid ikke bunnfradrag for næringseiendom. Består eiendommen av både bolig og næring, fastsettes eget eiendomsskattegrunnlag på de to delene.

I festeforhold skal i utgangspunktet eiendomsskatten fordeles forholdsmessig mellom fester og bortfester. Da slike eiendommer har forskjellige eiere av henholdsvis tomten og bygningsmassen fordelingen av skattebyrden mellom fester og bortfester på bakgrunn av hvem som anses som eier av hhv bygning og grunn. Den totale skattebyrden knyttet til en slik eiendom skal i utgangspunktet være den samme uavhengig av om det er en festetomt eller ei.

Klage til kommunen

Hvis du mener boligverdien (formuesverdien) fra Skatteetaten er feil, kan du selv endre dette ved å endre skattemeldingen. Dette gjør du ved å sende en endringsmelding til skatteetaten. Det er ikke nødvendig å melde fra om dette til kommunen. Dersom Skatteetaten endrer boligverdien, vil kommunen få melding om dette slik at eiendomsskatten blir korrigert. For mye innbetalt eiendomsskatt vil tilbakebetales etterhvert. Kommunen vil normalt skrive ut nye terminoppgaver når endringen/klagen er behandlet, der det hensyntas at det er innbetalt for mye i en eller flere tidligere terminer.

Dersom du mener at andre forhold ved eiendomsskatten er feil, kan du klage til kommunen ved å enten levere klagen på Min Side, eller ved å sende en skriftlig klage til Eiendomsskattekontoret. Dette kan for eksempel gjelde dersom du mener at takseringen foretatt av kommunen er feil, eller fordi du mener du har krav på et ekstra bunnfradrag fordi du har flere selvstendige boenheter i boligen.

Fristen for å klage til Oslo kommune er seks uker etter kunngjøringen av eiendomsskattelisten, eller den dagen eiendomsskatteseddelen ble sendt. Fristen for å klage på eiendomsskatten i Oslo er senest 11. april 2019.

Husk at selv om du mener at eiendomsskattegrunnlaget er feil, må du betale den faktura du har fått.

Høyesterett skal vurdere eiendomsskatten i Oslo

Høyesterett skal i mai 2019 behandle en sak som gjelder eiendomsskatten i Oslo, hvor striden blant annet gjelder tidsfristen for utskriving av skatt. En gruppe på 3 400 privatpersoner har saksøkt Oslo kommune for blant annet å ikke ha overholdt den lovbestemte fristen for utsendelse av eiendomsskattegrunnlag for skatteåret 2016. Oslo kommune utskrev eiendomsskatten 30. juni.

Borgarting lagmannsrett mente at kommunen ikke hadde overholdt den lovbestemte fristen som er 1. mars.

Kommunen har i sin anke til Høyesterett blant annet anført at skatten ikke var skrevet ut for sent, og at virkningene av en eventuell for sen utskriving ikke er ugyldighet. Privatpersonene anførte at dette ikke er første gang Oslo kommune skriver ut eiendomsskatt, og at skatten derfor ble utskrevet etter fristen. I anken til Høyesterett anførte privatpersonene at de som ikke har klaget kan få prøvd utskrivingsvedtakene.

Dersom lagmannsrettsdommen blir stående risikerer kommunen å måtte tilbakebetale flere hundre millioner skattekroner til disse privatpersonene.

Høyesterett skal også ta stilling til om selve skattemodellen er ulovlig. Privatpersonenes hovedpoeng er at bunnfradraget er satt så høyt at mange boliger i realiteten ikke får eiendomsskatt. Privatpersonene anfører at en eiendomsskatt som verner 8 av 10 boligenheter, ligger utenfor den beskatningskompetansen Stortinget har gitt kommunen etter eiendomsskatteloven og at den dermed er ulovlig. Kommunen på sin side anfører at bunnfradraget ikke er satt ulovlig høyt. Kommunen vant frem på dette punktet både i tingretten og lagmannsretten. Det gjenstår å se hvilket resultat Høyesterett kommer til.

Les mer

Faste advokater i Hammervoll Pind

Våre kolleger Madeléne Jordsjø og Liv-Torill Hellevang Lindgren har blitt forfremmet til faste advokater.

Liv-Torill Hellevang Lindgren startet i Hammervoll Pind i 2015, og er en viktig ressurs spesielt innenfor selskapsrett, samt plan- og bygningsrett.

Madelene Jordsjø begynte i Hammervoll Pind i 2014 og jobber først og fremst med restrukturering, samt selskapsrett og tvangsfullbyrdelse.

Vi gratulerer!

Les mer

Ny senioradvokat i Hammervoll Pind

Vi gleder oss over å ha forfremmet advokat Bente Ebbesvik frem til senioradvokat.

Bente Ebbesvik startet i Advokatfirmaet Hammervoll Pind i 2018, etter flere år som ansatt på Storbedriftsgruppen i Skatt vest. Bente jobber hovedsakelig med skatt, selskapsrett, kontraktsrett og offentlige anskaffelser. Hun har også arbeidet på kontraktsavdelingen i Forsvaret, hvor hun fikk betydelig erfaring med offentlige anskaffelser og forhandling av kontrakter.

Les mer

Ny partner i Hammervoll Pind

Det er svært hyggelig å presentere Petter Sverstad Eriksen som ny partner i HP.

Petter har bred forretningsjuridisk erfaring og bakgrunn, med særlig fokus på entreprise, næringseiendom og tvisteløsning. Petter kom fra stillingen som assosiert partner i Codex advokater, og har tidligere jobbet i både Ræder og Thommessen. Han har jobbet som advokat siden 2002 og har bistått eiendomsbesittere, entreprenører, leverandører og underentreprenører innenfor et bredt spekter av bygge-, infrastruktur- og eiendomsprosjekter. Petter bringer derfor med seg evnen til å forstå og forutse klientenes behov, enten de befinner seg på entreprenør, rådgiver eller byggherresiden og han holder også jevnlig kurs i NS-kontraktene. Petter vil ytterligere styrke HPs betydelige kompetanse på entrepriseområdet, og vil lede faggruppen entreprise ved vårt Oslokontor.

Vi er stolte av å få Petter på laget og ser fram mot et godt samarbeid.

Les mer

Regjeringen foreslår lettelser i skatteleggingen av personalrabatter og gaver i arbeidsforhold

Fra 1. januar 2019 trådte nye og skjerpede regler for skattlegging av ansattes mottak av naturalytelser og tredjepartsytelser i kraft. Etter ikrafttredelsen ble regjeringen utsatt for sterk kritikk fra både arbeidsgiver- og arbeidstakersiden. Etter en fornyet vurdering foreslås lettelser i reglene blant annet når det gjelder fribilletter, rabatter og gaver.

Regjeringen har ved en ny gjennomgang av reglene sett at det er behov for en justering av reglene for skattefrie personalrabatter og gaver slik at de tilpasses noen av de ordningene som benyttes i arbeidslivet. Finansministeren har gjennomført møter med LO, NHO og Virke i februar 2019 for å få innspill til de vurderingene som ligger til grunn for de foreslåtte endringer. Endringene vil blant annet gjøre det enklere for festivalarrangører som kompenserer frivilliges innsats med fribilletter.

Hovedtrekkene i de skjerpede reglene ligger fortsatt fast. I nyhetsbrev datert 31. januar 2019 presenterte vi de nye reglene.

De foreslåtte lettelser omtales nedenfor.

Personalrabatter

  • Grensen for maksimal rabatt ved personalrabatt endres fra 50 til 100 prosent. Endringen innebærer at også personalrabatter mellom 50 og 100 prosent kan gis skattefritt.
  • Øvre beløpsgrense for skattefrie personalrabatter økes fra 7 000 til 8 000 kroner. Vilkårene for øvrig videreføres, blant annet at skattefritaket bare gjelder varer og tjenester som omsettes i arbeidsgivers virksomhet.

Dette innebærer at festivalarrangører kan kompensere frivilliges innsats med festivalpass innenfor reglene for skattefri personalrabatt.

For personalrabatter på persontransporttjenester utsettes ikrafttredelsen av reglene som ble vedtatt i 2018, i seks måneder. Arbeidsgivere og arbeidstakere i disse virksomhetene får dermed tiden fram til 1. juli 2019 med å gjennomføre eventuelle endringer i ordningene med personalrabatt og frikort på persontransporttjenester.

Gjennom en overgangsbestemmelse vil personalrabatt på kort og billetter som kan benyttes til persontransporttjenester til og med 30. juni 2019 være en skattefri fordel. Fra 1. juli vil alle varer og tjenester, inkludert persontransporttjenester, bli behandlet i samsvar med de nye reglene for personalrabatter.

Gaver

  • Øvre beløpsgrense for skattefrie gaver i arbeidsforhold økes fra 1 000 til 2 000 kroner.

For gaver er det ikke et vilkår at gaven som skal gis skal omsettes i arbeidsgivers virksomhet.

Gavegrensen kommer i tillegg til hva som kan gis som skattefrie personalrabatter. Det innebærer at ansatte i bransjer som kan utnytte de nye reglene fullt ut, kan motta verdier inntil 10 000 kroner skattefritt fra arbeidsgiver i løpet av året.

Ikrafttreden

Forslag til endringer ble fremmet i statsråd fredag 8. mars 2019. Forutsatt at Stortinget gir sin tilslutning til endringene, vil Finansdepartementet gjennomføre forskriftsendringene umiddelbart etter at Stortingets vedtak foreligger.

Les mer

Hvordan lykkes med byggesaken

Plan- og bygningsloven omtales som JA –loven, men i praksis, hvis man ikke holder seg innenfor gjeldende rammer og krav, kan loven oppfattes som NEI-loven. De fleste som jobber med byggesaker har opplevd at byggesakene stopper opp, og det kan være flere årsaker til dette. I denne artikkelen ønsker vi å synliggjøre hvordan man kan få til en mer effektiv byggesaksprosess.

Trinn 1: Finn rammene for eiendommen

Første steg i prosessen er å kartlegge hvilke rammer som gjelder for eiendommen. For å oppleve plan- og bygningsloven som en JA-lov, må prosjektet holdes innenfor gjeldende rammer.

Rammene finnes i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, samt gjeldende reguleringsplaner, som fastsetter hvilken bruk som er tillatt på eiendommen, samt hva og hvor stort man kan bygge.

For uregulerte eiendom, det vil si eiendommer som ikke er detaljregulert, vil rammene kunne ligge i områdeplan, eller kommuneplanens arealdel. Men det kan også være krav i overordnede planer om at eiendommen må detaljreguleres før eiendommen kan realiseres – altså et plankrav.

Hvilke reguleringsplaner som gjelder for eiendommen finnes på kommunens hjemmeside. Det er også mulighet til å få hjelp til å finne gjeldende planer av plan- og bygningsmyndighetene eller rådgivere innenfor fagfeltet som for eksempel arkitekter, advokater, rådgivningsfirma etc.

Reguleringsplanene har særskilte bestemmelser som gjelder for eiendommen og som må ivaretas i planleggings- og prosjekteringsfasen. Dette gjelder for eksempel maksimal utnyttelsesgrad, byggegrenser, høydebegrensninger, krav til utendørs oppholdsareal, estetikk, strøkskarakter, trafikale forhold, forhold knyttet til vann, avløp og overvann.

I tillegg til formelle krav må det også vurderes hvordan tiltaket kan virke på omkringliggende naboer, og om det har en slik karakter at det vil kunne medføre vesentlige naboulemper.

Først når rammene for eiendommen er kartlagt bør arbeid med å tegne og plassere byggverket igangsettes.

Hvis tiltaket er prosjektert innenfor gjeldende rammer, har en estetisk utforming som kommunen vurderer å samsvare med estetikkbestemmelsen og ansvarlig søker sender en komplett søknad, har tiltakshaver et rettskrav på å få en tillatelse. Plan- og bygningsloven blir her JA-loven.

I noen tilfeller foreligger en klar forventning fra tiltakshaver/byggherre om hva som skal oppnås på eiendommen før rammene er tydelig kartlagt. Når tiltaket går utenfor tillatte rammer må ansvarlig søker gjøre en vurdering av om det er påregnelig at tiltaket likevel kan godkjennes, for eksempel ved hjelp av dispensasjonsbestemmelsen i pbl. § 19-2. Kommunen «kan» innvilge dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt, i tillegg må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Hvis tiltaket er avhengig av dispensasjon, er det svært viktig at ansvarlig søker utarbeider en godt begrunnet dispensasjonssøknad som viser at vilkårene i pbl. § 19-2 er oppfylt. Det foreligger ikke et rettskrav på å få innvilget dispensasjon. Alternativet til en dispensasjon er å gjennomføre en reguleringsendring, men dette er en tidkrevende prosess.

Trinn 2: Send inn en komplett søknad

Pbl. § 21-2 jfr. Byggesaksforskriften (SAK10) § 5-4 bestemmer hvilke opplysninger som skal gis ved søknad om tillatelse tiltak. Det må kunne forventes at en ansvarlig søker dokumenterer søknaden i tråd med gjeldende krav. Konsekvensen av en mangelfull søknad er at saksbehandler må supplere søknaden, noe som igjen fører til lengre saksbehandlingstid og avvik fra fremdriftsplan i prosjektet, som igjen kan medføre økonomisk tap.

Tips

Engasjer en ansvarlig søker som er proaktiv og opptatt av tidlig å avdekke hvilke utfordringer som vil kunne dukke opp i byggesaken. Det er viktig at ansvarlig søker kommuniserer tydelig til sin oppdragsgiver/tiltakshaver de rammer som gjelder for eiendommen og konsekvensen og risikoen for å gå utenfor rammene. Ansvarlig søker må også kommunisere godt med de prosjekterende foretak, slik at disse får mulighet til å levere riktig dokumentasjon på riktig tidspunkt.

Ansvarlig søker bør kontakte bygningsmyndighetene tidlig i prosessen. Forhåndskonferansen er et godt tilbud som gir tiltakshaver og ansvarlig søker mulighet til å møte saksbehandler og innhente informasjon om eiendommen.  I dialog med saksbehandler kan ansvarlig søker få svært gode råd, og da i en tidlig fase kunne anbefale tilpasninger i prosjektet i tråd med kommunens krav og tilbakemeldinger. Her bør tiltakshaver være villig til å tilpasse prosjektet.

Ved å ha en dialog med saksbehandler i tidlig fase blir saksbehandler kjent med saken. Saken får en identitet og den blir ikke bare en «sak i bunken».

Ansvarlig søker må også vurdere hvilke andre offentlige myndigheter som skal uttale seg i saken, og hvordan dette kan få betydning for tiltaket. Eksempelvis bør det vurderes om det kan være nyttig å trekke inn byantikvaren i tidlig fase for å kunne tilpasse arkitekturen i henhold deres anbefalinger. På denne måten kan risiko for avslag med hjemmel i estetikkbestemmelsen reduseres.

Byggesaksavdelingen er trent til å oppdage avvik fra innlevert søknad og gjeldende rammer, og et lite avvik fra for eksempel reguleringsplan – vil stort sett bli oppdaget. Det er derfor viktig å ikke ta for lett på vurderingen om det skal søkes om dispensasjon. Hvis det er avvik – må det søkes om dispensasjon for å få innvilget søknaden – alternativet er å omprosjektere.

Til slutt: Vær ryddig, send komplette søknader, kommuniser godt og ikke ta snarveier – disse vil på et tidspunkt bli oppdaget, noe som kan medføre byggestopp i en kritisk fase i prosjektet. Ikke la byggesaken forhindre ivaretagelse av fremdriftsplanen, og velg dine kamper med omhu.

Artikkelen ble først publisert i Optimisten

Les mer