Vi gratulerer!

Vi gratulerer Anne Sloot Bjøru med advokatbevilling!

Anne Sloot Bjøru jobber bredt innenfor Hammervoll Pind sine fagområder, med særlig fokus på prosedyre. Anne startet i HP våren 2019 og det er ekstra hyggelig at Anne var trainee hos oss i 2015 og senere har valgt HP som sin arbeidsgiver. Anne har variert erfaring som blant annet skipsbefal i Kystvakten og advokatfullmektig i Advokatfirmaet Elden DA før hun kom til HP.

Gratulerer, Anne!

Les mer

Vet du hva risikoopplysninger er?

Hva er risikoopplysninger og hva må kjøper vite om slike opplysninger når det er tegnet boligkjøperforsikring, bygningsforsikring og innboforsikring, og selger i tillegg har tegnet boligselgerforsikring (eierskifteforsikring)?

Hva er risikoopplysninger

Når man har kjøpt en bolig, er feil og mangler ved boligen det siste man håper å oppdage. Dersom man likevel oppdager feil eller mangler ved boligen, avvises ofte krav om utbedring eller kompensasjon i form av prisavslag eller erstatning med henvisning til at det er gitt risikoopplysninger.

En risikoopplysning er en opplysning som gis av selger i forbindelse med salget som kan gi antydninger eller hint om feil eller mangler, uten direkte å opplyse om mangelen. Det kan være tilstandsgrad 2 eller 3 i tilstandsrapporten, høy alder på bygningsdelen, opplysning om at noe er en risikokonstruksjon, at arbeidet er utført av folk uten fagkompetanse eller en mer konkret opplysning.

Eksempel: En opplysning om en sprekk i et tak, kan være en risikoopplysning. Sprekken kan være en indikasjon på at noe kan være feil med takkonstruksjonen – men opplysningen trenger ikke å bety det. Det kan også bare være en svinnsprekk eller maling som har sprukket fordi den har tørket for raskt.

Hvorfor trenger du å kjenne til dette? Det er fordi risikoopplysninger kan påvirke mangelvurderingen på flere måter, og kan få stor betydning for ditt eventuelle krav på erstatning eller utbedring. Noen sentrale vurderingspunkter i denne forbindelse vil være:

  • Er det tilstrekkelig opplyst om mangelen eller risiko for den, så foreligger ikke mangel
  • En risikoopplysning kan gi deg som kjøper en særskilt (ekstra) undersøkelsesplikt
  • Det kan tenkes at mangelen ikke ville være egnet til å virke inn på avtalen
  • Boligen er på bakgrunn av risikoopplysningen ikke i dårligere stand (fordi standarden er innenfor det kjøper måtte forvente)
  • Risikoopplysningen kan gi redusert utmåling av kompensasjonen for mangelen

Det rettslige utgangspunktet for en vurdering av risikoopplysningers innvirkning på et kjøp, finnes i Rt. 2002 s. 1425. Her kom Høyesterett frem til at en opplysning om «vanninntrenging som skyldtes feil på dreneringen», avskår kjøpers krav mot selger, nettopp fordi kjøperne ikke foretok nærmere undersøkelser eller tok forbehold om opplysningens riktighet ved inngåelsen av kontrakten. Når det senere viste seg at årsaken til vanninntrengningen var mer alvorlig enn det som var opplyst av selger, ble det lagt til grunn at dette var en risiko kjøper hadde overtatt i lys av den risikoopplysningen som var gitt av selger.

Hva er så den praktiske utfordringen?

I de tilfellene der selger har kjent til en feil ved boligen, så vil en fullstendig opplysning om dette kunne påvirke en salgssum negativt. Mange kvier seg derfor for å gi det fulle opplysningsbildet og kommuniserer ikke eventuelle feil.

Eksempel: Selger kjenner til at det har vært fukt i kjelleren og har hatt fagfolk til å undersøke hva som er årsaken. De har konkludert at årsaken er mangler ved dreneringen. Hvis selger kun gir informasjon om «noe fukt i kjeller», blir feilen underkommunisert. Dette er en vanskelig problemstilling fordi bare deler av mangelen er opplyst.

Rettsavgjørelser for slike saker varier. Retten står ofte overfor vanskelige bevistemaer. I flere tilfeller blir sympatiene avgjørende for vurderingen, slik at selger blir dømt til å betale et prisavslag. Kjøper må belage seg på et standardhevingsfradag – en avkorting av erstatningen. Standardhevingsfradrag trekkes fordi man får utbedret noe som delvis var opplyst om ved salget.

Forklaring på de ulike forsikringene

Ovenfor har vi nevnt ulike forsikringer, og skal her forklare hva som ligger i de ulike typene forsikring.

Boligkjøperforsikring er kun en advokatforsikring som gir den forsikrede krav på advokatbistand for å fremme krav mot selger. Det er altså ikke en forsikring som gir noen rett på utbedring av feil eller mangler ved boliger.

Bygningsforsikring og innboforsikring krever at feil eller mangler må være oppstått uventet i kjøpers forsikringsperiode – altså etter overtakelse av boligen. Hvis flere feil har utviklet seg over tid og stammer fra en tidligere eiers tid, vil det ikke være dekket under disse forsikringene.

Boligselgerforsikringen forsikrer selgers ansvar for feil og mangler. Den vil i de fleste tilfeller være en korrekt adressat for et mangelskrav.

Hva må du huske på

Hvordan skal du i lys av dette forholde deg når du foretar kjøp av bolig?

Det viktigste er at du er oppmerksom på den opplysninger som vi har gitt eksempler på i denne artikkelen. Samtidig å være klar over at disse opplysningene kan få store økonomiske konsekvenser for deg dersom du ikke tar grep for å undersøke nærmere eller får rådgivningen knyttet til hvordan kjøpekontrakten må utformes for å ta høyde for eventuell risiko som ligger i de forskjellige opplysningene.

Det er viktig at du spør selger og megler, før du inngir et eventuelt bud, dersom du har mistanke for en potensiell risikoopplysning.

Advokatfirmaet Hammervoll Pind har advokater som er spesialister på mangelsaker. Har du kjøpt bolig og oppdaget at den ikke er slik du forventet, eller har du solgt en bolig som kjøper klager på, kan du ta kontakt med en av våre advokater og få en vurdering.

Les mer

Breakfast roundtable: Don’t waste precious time and money on disputes

The International Institute for Conflict Prevention & Resolution (CPR) and Advokatfirmaet Hammervoll Pind are pleased to invite you to the following breakfast roundtable Don’t waste precious time and money on disputes on Thursday 19 September 2019.

At this breakfast seminar, participants will discuss innovative solutions to the challenges of commercial dispute prevention and resolution and how corporate counsel can play a leading role in resolving commercial disputes efficiently and cost-effectively.

Program  

08:00-08:30  Welcome and networking, breakfast provided

08:30-09:10   Overview of CPR and CPR’s Dispute Resolution Services

09:10-09:40   The Wärtsilä Legal Affairs department’s journey from a trusted support function to a value-adding, in-house business partner Ralf Lindbäck, Managing Counsel, Asset, Dispute and Trade Management, Marine at Wärtsilä Corporation

09:40-10:20   Panel / roundtable discussion open for participation from the audience

10:20-10:30   Sum up and closure

For registration, please send an e-mail to paamelding@hammervollpind.no

Topics for discussion will include:

  • Domestic vs International disputes
  • The role of In-house counsel when handling disputes
  • New technologies in dispute resolution

The International Institute for Conflict Prevention & Resolution (CPR) was created over 40 years ago by General Counsel at Fortune 100 companies to promote efficiency and cost-effectiveness in commercial dispute prevention and resolution. Participants will learn about CPR’s thought leadership initiatives, its non-administered and administered arbitration rules, as well as its international mediation procedure.

Participants will also have an opportunity to discuss with a panel of distinguished speakers:

Olivier P. André, Senior Vice President, International at CPR

Olivier started his legal career at Shearman & Sterling L.L.P. and at the ICC Court of International Arbitration in Paris. He is a CPR and CEDR trained mediator and studied law in France, Germany and in the U.S.  Olivier recently contributed to the drafting of the CPR European Mediation and ADR Practical Guide for Corporates, the CPR Administered and Non-Administered Arbitration Rules, and the CPR International Mediation Procedure.

Olivier is based in New York and frequently speaks at conferences and is the author of a number of articles and publications within the area of ADR. He holds a number of positions in various boards and committees.

Ralf Lindbäck, Managing Counsel, Asset, Dispute and Trade Management, Marine at Wärtsilä Corporation.

Ralf is based in Finland and has successfully followed a career specializing in legal matters relating to complex international transactions in the energy sector, and in particular the maritime and offshore industry. Working with foreign administrations and global clients has further broadened Ralf’s understanding of different legal systems, while also enhancing his reputation and track record in international dispute resolution.

His curriculum includes postgraduate studies in maritime law as well as oil and gas law (University of Oslo), management (IMD) and international dispute resolution (University of Geneva). Ralf was a member of Wärtsilä’s award winning team in Financial Times Innovative Lawyers, Europe 2018.

Allen Waxman, President & CEO of the International Institute for Conflict Prevention & Resolution (CPR).

Prior to joining CPR, Mr. Waxman served as General Counsel of Pfizer, at Eisai Inc – the North American affiliate of the Japanese-based pharmaceutical company, Eisai Co Ltd – where also led the Market Access business unit. He later on joined Kaye Scholer LLP (now Arnold & Porter Kaye Scholer) in New York as a partner.  He led the firm’s multidisciplinary Life Sciences Group, while also developing and executing on resolution strategies for clients.

The seminar will be held at Advokatfirmaet Hammervoll Pinds’ offices in Oslo: Wergelandsveien 7 0167, Oslo.

Les mer

Faste advokater i Hammervoll Pind

Våre kolleger Madeléne Jordsjø og Liv-Torill Hellevang Lindgren har blitt forfremmet til faste advokater.

Liv-Torill Hellevang Lindgren startet i Hammervoll Pind i 2015, og er en viktig ressurs spesielt innenfor selskapsrett, samt plan- og bygningsrett.

Madelene Jordsjø begynte i Hammervoll Pind i 2014 og jobber først og fremst med restrukturering, samt selskapsrett og tvangsfullbyrdelse.

Vi gratulerer!

Les mer

Ny partner i Hammervoll Pind

Det er svært hyggelig å presentere Petter Sverstad Eriksen som ny partner i HP.

Petter har bred forretningsjuridisk erfaring og bakgrunn, med særlig fokus på entreprise, næringseiendom og tvisteløsning. Petter kom fra stillingen som assosiert partner i Codex advokater, og har tidligere jobbet i både Ræder og Thommessen. Han har jobbet som advokat siden 2002 og har bistått eiendomsbesittere, entreprenører, leverandører og underentreprenører innenfor et bredt spekter av bygge-, infrastruktur- og eiendomsprosjekter. Petter bringer derfor med seg evnen til å forstå og forutse klientenes behov, enten de befinner seg på entreprenør, rådgiver eller byggherresiden og han holder også jevnlig kurs i NS-kontraktene. Petter vil ytterligere styrke HPs betydelige kompetanse på entrepriseområdet, og vil lede faggruppen entreprise ved vårt Oslokontor.

Vi er stolte av å få Petter på laget og ser fram mot et godt samarbeid.

Les mer

Regjeringen foreslår lettelser i skatteleggingen av personalrabatter og gaver i arbeidsforhold

Fra 1. januar 2019 trådte nye og skjerpede regler for skattlegging av ansattes mottak av naturalytelser og tredjepartsytelser i kraft. Etter ikrafttredelsen ble regjeringen utsatt for sterk kritikk fra både arbeidsgiver- og arbeidstakersiden. Etter en fornyet vurdering foreslås lettelser i reglene blant annet når det gjelder fribilletter, rabatter og gaver.

Regjeringen har ved en ny gjennomgang av reglene sett at det er behov for en justering av reglene for skattefrie personalrabatter og gaver slik at de tilpasses noen av de ordningene som benyttes i arbeidslivet. Finansministeren har gjennomført møter med LO, NHO og Virke i februar 2019 for å få innspill til de vurderingene som ligger til grunn for de foreslåtte endringer. Endringene vil blant annet gjøre det enklere for festivalarrangører som kompenserer frivilliges innsats med fribilletter.

Hovedtrekkene i de skjerpede reglene ligger fortsatt fast. I nyhetsbrev datert 31. januar 2019 presenterte vi de nye reglene.

De foreslåtte lettelser omtales nedenfor.

Personalrabatter

  • Grensen for maksimal rabatt ved personalrabatt endres fra 50 til 100 prosent. Endringen innebærer at også personalrabatter mellom 50 og 100 prosent kan gis skattefritt.
  • Øvre beløpsgrense for skattefrie personalrabatter økes fra 7 000 til 8 000 kroner. Vilkårene for øvrig videreføres, blant annet at skattefritaket bare gjelder varer og tjenester som omsettes i arbeidsgivers virksomhet.

Dette innebærer at festivalarrangører kan kompensere frivilliges innsats med festivalpass innenfor reglene for skattefri personalrabatt.

For personalrabatter på persontransporttjenester utsettes ikrafttredelsen av reglene som ble vedtatt i 2018, i seks måneder. Arbeidsgivere og arbeidstakere i disse virksomhetene får dermed tiden fram til 1. juli 2019 med å gjennomføre eventuelle endringer i ordningene med personalrabatt og frikort på persontransporttjenester.

Gjennom en overgangsbestemmelse vil personalrabatt på kort og billetter som kan benyttes til persontransporttjenester til og med 30. juni 2019 være en skattefri fordel. Fra 1. juli vil alle varer og tjenester, inkludert persontransporttjenester, bli behandlet i samsvar med de nye reglene for personalrabatter.

Gaver

  • Øvre beløpsgrense for skattefrie gaver i arbeidsforhold økes fra 1 000 til 2 000 kroner.

For gaver er det ikke et vilkår at gaven som skal gis skal omsettes i arbeidsgivers virksomhet.

Gavegrensen kommer i tillegg til hva som kan gis som skattefrie personalrabatter. Det innebærer at ansatte i bransjer som kan utnytte de nye reglene fullt ut, kan motta verdier inntil 10 000 kroner skattefritt fra arbeidsgiver i løpet av året.

Ikrafttreden

Forslag til endringer ble fremmet i statsråd fredag 8. mars 2019. Forutsatt at Stortinget gir sin tilslutning til endringene, vil Finansdepartementet gjennomføre forskriftsendringene umiddelbart etter at Stortingets vedtak foreligger.

Les mer

Hvordan lykkes med byggesaken

Plan- og bygningsloven omtales som JA –loven, men i praksis, hvis man ikke holder seg innenfor gjeldende rammer og krav, kan loven oppfattes som NEI-loven. De fleste som jobber med byggesaker har opplevd at byggesakene stopper opp, og det kan være flere årsaker til dette. I denne artikkelen ønsker vi å synliggjøre hvordan man kan få til en mer effektiv byggesaksprosess.

Trinn 1: Finn rammene for eiendommen

Første steg i prosessen er å kartlegge hvilke rammer som gjelder for eiendommen. For å oppleve plan- og bygningsloven som en JA-lov, må prosjektet holdes innenfor gjeldende rammer.

Rammene finnes i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, samt gjeldende reguleringsplaner, som fastsetter hvilken bruk som er tillatt på eiendommen, samt hva og hvor stort man kan bygge.

For uregulerte eiendom, det vil si eiendommer som ikke er detaljregulert, vil rammene kunne ligge i områdeplan, eller kommuneplanens arealdel. Men det kan også være krav i overordnede planer om at eiendommen må detaljreguleres før eiendommen kan realiseres – altså et plankrav.

Hvilke reguleringsplaner som gjelder for eiendommen finnes på kommunens hjemmeside. Det er også mulighet til å få hjelp til å finne gjeldende planer av plan- og bygningsmyndighetene eller rådgivere innenfor fagfeltet som for eksempel arkitekter, advokater, rådgivningsfirma etc.

Reguleringsplanene har særskilte bestemmelser som gjelder for eiendommen og som må ivaretas i planleggings- og prosjekteringsfasen. Dette gjelder for eksempel maksimal utnyttelsesgrad, byggegrenser, høydebegrensninger, krav til utendørs oppholdsareal, estetikk, strøkskarakter, trafikale forhold, forhold knyttet til vann, avløp og overvann.

I tillegg til formelle krav må det også vurderes hvordan tiltaket kan virke på omkringliggende naboer, og om det har en slik karakter at det vil kunne medføre vesentlige naboulemper.

Først når rammene for eiendommen er kartlagt bør arbeid med å tegne og plassere byggverket igangsettes.

Hvis tiltaket er prosjektert innenfor gjeldende rammer, har en estetisk utforming som kommunen vurderer å samsvare med estetikkbestemmelsen og ansvarlig søker sender en komplett søknad, har tiltakshaver et rettskrav på å få en tillatelse. Plan- og bygningsloven blir her JA-loven.

I noen tilfeller foreligger en klar forventning fra tiltakshaver/byggherre om hva som skal oppnås på eiendommen før rammene er tydelig kartlagt. Når tiltaket går utenfor tillatte rammer må ansvarlig søker gjøre en vurdering av om det er påregnelig at tiltaket likevel kan godkjennes, for eksempel ved hjelp av dispensasjonsbestemmelsen i pbl. § 19-2. Kommunen «kan» innvilge dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt, i tillegg må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Hvis tiltaket er avhengig av dispensasjon, er det svært viktig at ansvarlig søker utarbeider en godt begrunnet dispensasjonssøknad som viser at vilkårene i pbl. § 19-2 er oppfylt. Det foreligger ikke et rettskrav på å få innvilget dispensasjon. Alternativet til en dispensasjon er å gjennomføre en reguleringsendring, men dette er en tidkrevende prosess.

Trinn 2: Send inn en komplett søknad

Pbl. § 21-2 jfr. Byggesaksforskriften (SAK10) § 5-4 bestemmer hvilke opplysninger som skal gis ved søknad om tillatelse tiltak. Det må kunne forventes at en ansvarlig søker dokumenterer søknaden i tråd med gjeldende krav. Konsekvensen av en mangelfull søknad er at saksbehandler må supplere søknaden, noe som igjen fører til lengre saksbehandlingstid og avvik fra fremdriftsplan i prosjektet, som igjen kan medføre økonomisk tap.

Tips

Engasjer en ansvarlig søker som er proaktiv og opptatt av tidlig å avdekke hvilke utfordringer som vil kunne dukke opp i byggesaken. Det er viktig at ansvarlig søker kommuniserer tydelig til sin oppdragsgiver/tiltakshaver de rammer som gjelder for eiendommen og konsekvensen og risikoen for å gå utenfor rammene. Ansvarlig søker må også kommunisere godt med de prosjekterende foretak, slik at disse får mulighet til å levere riktig dokumentasjon på riktig tidspunkt.

Ansvarlig søker bør kontakte bygningsmyndighetene tidlig i prosessen. Forhåndskonferansen er et godt tilbud som gir tiltakshaver og ansvarlig søker mulighet til å møte saksbehandler og innhente informasjon om eiendommen.  I dialog med saksbehandler kan ansvarlig søker få svært gode råd, og da i en tidlig fase kunne anbefale tilpasninger i prosjektet i tråd med kommunens krav og tilbakemeldinger. Her bør tiltakshaver være villig til å tilpasse prosjektet.

Ved å ha en dialog med saksbehandler i tidlig fase blir saksbehandler kjent med saken. Saken får en identitet og den blir ikke bare en «sak i bunken».

Ansvarlig søker må også vurdere hvilke andre offentlige myndigheter som skal uttale seg i saken, og hvordan dette kan få betydning for tiltaket. Eksempelvis bør det vurderes om det kan være nyttig å trekke inn byantikvaren i tidlig fase for å kunne tilpasse arkitekturen i henhold deres anbefalinger. På denne måten kan risiko for avslag med hjemmel i estetikkbestemmelsen reduseres.

Byggesaksavdelingen er trent til å oppdage avvik fra innlevert søknad og gjeldende rammer, og et lite avvik fra for eksempel reguleringsplan – vil stort sett bli oppdaget. Det er derfor viktig å ikke ta for lett på vurderingen om det skal søkes om dispensasjon. Hvis det er avvik – må det søkes om dispensasjon for å få innvilget søknaden – alternativet er å omprosjektere.

Til slutt: Vær ryddig, send komplette søknader, kommuniser godt og ikke ta snarveier – disse vil på et tidspunkt bli oppdaget, noe som kan medføre byggestopp i en kritisk fase i prosjektet. Ikke la byggesaken forhindre ivaretagelse av fremdriftsplanen, og velg dine kamper med omhu.

Artikkelen ble først publisert i Optimisten

Les mer

Vi gratulerer!

Marie Swift Hammervoll og Majken E. Bie har fått bevilling.

Marie har inngående kompetanse innenfor plan- og bygningsrett fra kommunal sektor, og da særlig problemstillinger knyttet til byggesaksbehandling. Hun har opparbeidet seg god kompetanse innen generell forvaltningsrett, kommune- og reguleringsplanverk, markalovgivningen, søknad- og ansvarsrettssystemet.

Majken jobber med offentlige anskaffelser, bygge- og entrepriserett, kontraktsrett, tvisteløsning og prosedyre. Hun har spisskompetanse innen regelverket for offentlige anskaffelser, og bistår både offentlige og private aktører i alle stadier av anskaffelsesprosessen.

Les mer om Marie og Majken på deres profil.

Vi gratulerer!

Les mer

Skjerpede skatteregler for arbeidsgivere fra 1. januar 2019

Fra 1. januar 2019 er det innført endringer for naturalytelser hvor arbeidsgiveres krav er skjerpet. Dette gjelder flere forhold, blant annet skattlegging og rapportering av tips, tredjepartsytelser, bonuspoeng og rabatter som har tilknytning til arbeidsforholdet. Nedenfor følger en gjennomgang av de nye reglene.

Skattlegging av naturalytelser og tredjepartsytelser

Enhver økonomisk fordel mottatt i arbeidsforhold er skattepliktig, med mindre det er gitt særskilt skattefritak. Rabatter den ansatte mottar som følge av arbeidsforholdet er derfor i utgangspunktet skattepliktig. Når en ansatt mottar rabatt fra andre enn arbeidsgiveren (fra en tredjepart) er utgangspunktet for vurderingen av skatteplikt om det foreligger tilstrekkelig sammenheng mellom den mottatte (rabatterte) ytelsen og arbeidsforholdet.

Fra og med 1. januar 2019 har arbeidsgiver ansvar for å innrapportere, foreta forskuddstrekk og betale arbeidsgiveravgift for alle naturalytelser den ansatte mottar enten det gjelder direkte i arbeidsforholdet eller fra en tredjepart.

Hvilke rabatter som skal fordelsbeskattes

Ytelser fra en tredjepart som den ansatte mottar som følge av ansettelsesforholdet anses som en skattepliktig fordel. Dette vil for eksempel gjelde private reiser eller andre ytelser gitt fra forretningspartnere. Fordeler i form av bonuspoeng, kickbacks osv som tilfaller arbeidstakeren fordi kjøpet er foretatt i arbeidstakers navn/betalingskort, skal anses som skattepliktig fordel vunnet ved arbeid, forutsatt at fordelen benyttes privat.

Rabatter fra andre enn forretningspartnere er også skattepliktige dersom arbeidsgiveren gir noe tilbake til tredjeparten for at ansatte skal få prisavslag (bytteforhold). Det er ikke skatteplikt dersom arbeidsgiveren kun formidler et rabattilbud.

Dersom disse ytelsene representerer en fordel man mottar som følge av arbeidsforholdet, vil ytelsen være skattepliktig fra første krone, med mindre skattefritaket for personalrabatter kommer til anvendelse, jf mer om dette nedenfor. Dette kan være aktuelt for rabatter fra visse forretningspartnere.

Dersom det er etablert ordninger med rabatter gjennom ansettelsesforholdet fra andre enn arbeidsgiver, må arbeidsgiver sikre at han får tilgang til informasjon om de rabattene som gis.

Skattefritak for personalrabatt

Det er fra 1. januar 2019 innført klarere regler for skattefritaket for personalrabatter. Personalrabatter er skattefrie inntil en verdi på kr 7 000 i året, såfremt rabatten ikke overstiger 50 prosent av omsetningsverdien i sluttbrukermarkedet for den enkelte varen eller tjenesten. Beløpsgrensen gjelder per arbeidsgiver.

Rabatt hos kunder eller leverandører kan omfattes av reglene om personalrabatt hvis varen eller tjenesten omsettes i arbeidsgivers virksomhet. Rabatter som gis ansatte innen samme konsern behandles etter reglene om personalrabatter. Samlet personalrabatt som overstiger beløpsgrensen er skattepliktig med overskytende beløp.

Rapporteringsplikt

Arbeidsgivere har plikt til å rapportere, innberette forskuddstrekk og betale arbeidsgiveravgift av alle fordeler i arbeidsforholdet, uavhengig av om fordelen mottas direkte fra arbeidsgiver, gjennom arbeidsgivers forretningspartner eller en tredjepart.

Det må trekkes en grense mot tilfeller der det foreligger en arbeidsavtale også mellom arbeidstakeren og den tredjeparten som gir ytelsen.

Arbeidsgiveren må få opplysningene om ytelser de ansatte mottar enten fra tredjemann eller fra arbeidstakeren selv. Arbeidsgiveren må ha rutiner som sikrer denne informasjonsflyten. Dersom arbeidsgiveren ikke har relevant informasjon til å oppfylle rapporteringsplikten, må verdien fastsettes ved skjønn basert på de opplysningene arbeidsgiver har.

Det vil ikke pålegges reaksjoner eller sanksjoner for brudd på rapporteringsplikten dersom arbeidsgiveren har gjort det som med rimelighet kan forventes for å få informasjon fra arbeidstakeren. Den pliktige innrapporteringen skal som hovedregel skje når beløpet utbetales eller ytelsen gis. Rapporteringsplikten er utsatt med to måneder for rabatter via forretningspartnere slik at arbeidsgiver får tilstrekkelig tid til å fremskaffe opplysninger for å vurdere skatteplikt, verdsetting, tidfesting, beregne forskuddstrekk og betale arbeidsgiveravgift.

Særlig om privat bruk av bonuspoeng

Bonusytelser fra flyselskap mv som er opptjent i jobbsammenheng er tredjepartsytelser som er skattepliktig som fordel vunnet ved arbeid når poengene benyttes privat. Fordelen skal verdsettes til det den samme reisen eller oppholdet ville kostet på samme tidspunkt uten bruk av bonuspoeng. Prisen på bestillingstidspunktet skal legges til grunn.

Fra og med 1. januar 2019 er arbeidsgiver ansvarlig for innrapportering av privat uttak av bonuspoeng. For bonuspoeng opptjent før 1. januar 2019 har arbeidsgiver ingen rapporteringsplikt. Den ansatte må selv ta dette med i skattemeldingen som før.

Ved skifte av jobb skal bonusytelser som er opptjent hos tidligere arbeidsgiver rapporteres av denne når poengene benyttes privat. Bakgrunnen for det er at rapporteringsplikten er knyttet til den som yter fordelen.

Bonuspoeng kan benyttes til kjøp av varer og tjenester i tillegg til reisen. Man kan også oppnå en rekke fordeler dersom man eier sølvkort/gullkort uten å betale for det. Fordeler som ikke kommer som følge av betaling eller bruk av bonuspoeng (oppgradering av flybilletter eller hotellrom, mat, inngang til lounge, «fast track» mv) kan i mange tilfeller ikke angis i kroneverdi fordi fordelen kun kan kjøpes med bonuspoeng eller ved bruk av særskilte kort. Slike fordeler skal av praktiske årsaker ikke innrapporteres eller skattlegges. Heller ikke kjøp av tilleggsytelser og tilleggstjenester til reisen slik som «fast track» og adgang til lounge, skal innrapporteres når dette kjøpes først på reisetidspunktet.

Dersom en både har opptjent bonuspoeng privat og gjennom jobb, har skatteetaten lagt til grunn at privat opptjente bonuspoeng benyttes først, eventuelt at det skal foretas en forholdsmessig fordeling.

I praksis antas at mange arbeidsgivere ikke vil tillate at det opptjenes bonuspoeng på jobbreiser. Dette for å unngå den praktiske og administrative oppfølgningen ved verdsettelse og innrapportering.

Endringer i reglene for enkelte skattefritak

Det er foretatt endringer og moderniseringer av reglene for enkelte skattefritak, blant annet gaver, overtidsmat og fri avis.

  • Gaver mottatt i arbeidsforhold er i utgangpunktet skattepliktig. Gaver gitt i spesielle anledninger vil være skattefrie innenfor fastsatte beløpsgrenser. Det er fra 2019 gjort justeringer på de skattefrie beløpene. I tillegg vil vilkårene for å motta gaver også gjelde for gaver fra tredjepart.
  • Fra 2019 kan arbeidstaker få ett måltid skattefritt innenfor en bestemt sats dersom vedkommende arbeider minst 10 timer sammenhengende. Tidligere var det fravær fra hjemmet som var det avgjørende. Den skattefrie satsen er satt til kr 200.
  • Reglene knyttet til fri avis har fra 2019 blitt endret til at det stilles som vilkår at ansatte som har «tjenstlig behov» for ett eller flere abonnementer eller nyhetstjenester skal få dette dekket av arbeidsgiver. Det er ikke lenger krav om at den ansatte selv må abonnere på minst én dagsavis.
  • Skattefritaket for arbeidsgivers dekning av barnehageutgifter er opphevet.

Tips skal innrapporteres og beskattes

Tips er skattepliktig inntekt for mottakeren. Arbeidsgiver er fra 1. januar 2019 pliktig til å innrapportere, foreta forskuddstrekk og betale arbeidsgiveravgift av tips som den ansatte mottar. Dette innebærer i praksis at arbeidsgiver må ha oversikt over all tips som mottas fra kundene, og hvordan tips fordeles mellom de ansatte. Rapportering skjer som ved ordinær lønn via a-meldingen.

Kostdekning ved yrkes- og tjenestereiser

Når det gjelder yrkes- og tjenestereiser innenlands og utenlands vil Skattedirektoratet fastsette skattefrie satser avhengig av fremforhandlede godtgjørelsesatser i statens særavtaler, og de skattefrie satsene gjelder likt for reiser innad i Norge og utenlands. Dette innebærer at dersom godtgjørelsen følger statens særavtaler, vil en del av godtgjørelsen kunne bli skattepliktig.

På dagsreiser i 2019 er de skattefrie satsene 200 kroner for reiser mellom 6-12 timer, og 400 kroner for reiser over 12 timer.

For reiser med overnatting på hotell er skattefri kostsats kr 578, ved overnatting på pensjonat mv. uten kokemulighet kr 161. Dersom man overnatter privat eller på hybel/brakk med kokemulighet er kostsatsen kr 89.

Særlig for pendlere

Fradragsrett for merkostnader til kost og losji ble i 2018 opphevet for pendlere med muligheter til å oppbevare og tilberede mat i pendlerboligen. Dersom arbeidsgiver dekker slike merkostnader til kost og losji, skal altså dekningen skattlegges som lønn. Dersom det ikke er mulig å tilberede og oppbevare mat i pendlerboligen vil det være fradragsrett, men fradraget er i så fall tidsbegrenset til 24 måneder.

For pendlere som kun kan motta skattefri kostdekning for opphold i pendlerbolig uten kokemuligheter, gjelder satser på hhv kr 578 ved overnatting på hotell og kr 161 ved overnatting på pensjonat mv fra 2019.

Det er viktig at arbeidsgivere har gode rutiner

De nye reglene innebærer merarbeid for arbeidsgivere som enten tilbyr rabattordninger til de ansatte, eller har ansatte som mottar ytelser fra tredjeparter. Også arbeidsgivere i servicenæringen vil få merarbeid med innrapportering mv. av tips de ansatte mottar fra kundene. Det er derfor viktig å innarbeide gode rutiner for hvordan arbeidsstedet skal håndtere rabattordninger, i tillegg til å ha god oversikt over hvilke rabattordninger som tilbys.

Arbeidsgivere bør etablere rutiner for hvordan ansatte skal melde fra om bruk av rabattordninger eller mottak av ytelser fra tredjemenn. Dette kan for eksempel inntas i personalhåndbok og/eller innarbeides i arbeidsavtaler. Endring av arbeidsavtalen krever samtykke fra de ansatte.

Arbeidsgivere må videre ha rutiner for selve innrapporteringen av arbeidstakernes fordeler. Dette er viktig for å unngå sanksjoner for brudd på rapporteringsplikten.

Les mer

Nye skatteregler for aksjeselskaper og aksjonærer

Nye regler er trådt i kraft fra 1. januar 2019. Nedenfor følger de viktigste nye reglene som aksjeselskaper bør være klar over.

Ny skattesats

Selskapsskattesatsen er redusert fra 23 prosent til 22 prosent fra 1. januar 2019.

Utdelinger til personlig aksjonær

I skatteforliket, inngått mellom regjeringspartiene og opposisjonen i 2016, var det lagt inn som en forutsetning at den samlede marginalskattesatsen på utbytte skulle opprettholdes om lag på 2015-nivå når selskapsskatt og personlig utbytteskatt ble sett i sammenheng (ca. 46,6 prosent). Det innebærer at når selskapsskatten reduseres fra 23 til 22 prosent, vil skattesatsen på aksjeinntekter gå opp. Dette skjer rent teknisk ved at aksjeinntekten (utbytte/gevinst/tap) utover skjermingsfradraget oppjusteres med et faktortall. Oppjusteringsfaktoren for utdelinger til personlig aksjonær er fra 1. januar 2019 økt til 1,44. Det innebærer en effektiv skattesats på 31,68 prosent. Den totale skattebelastningen selskap og aksjonær sett under ett, blir derfor tilnærmet uendret (46,7 prosent).

Eksempel som viser samlet skatt som følge av endringene i skattesats og oppjusteringsfaktor:

Aksjeselskapet har en alminnelig skattepliktig inntekt på      kr 100 000

Betalbar skatt (22%)                                                                     kr    22 000

Resultat etter skatt (disponibelt for utbytte)                             kr    78 000

Aksjonæren mottar 78 000 kroner i utbytte (forutsetter ingen skjerming)

Alminnelig inntektsskatt på utbytte (78 000 kr*1,44 = 112 320*22%=)          kr 24 710

Aksjonærens inntekt etter skatt (78 000–24 710=)                                            kr  53 290

Samlet skatt på skattepliktig inntekt fra aksjeselskapet (22 000­+24 710=)     kr 46 710

Dette tilsvarer en marginal skattesats på (46 710/100 000=) 46,7%. Tilsvarende marginal skattesats i 2018 var 46,6%.

Skjermingsrente

Utbytte og gevinster ut over et skjermingsfradrag beskattes. Tap ved realisasjon av aksjer er på tilsvarende måte fradragsberettiget. Skjermingsfradraget settes til et skjermingsgrunnlag multiplisert med en skjermingsrente. Skjermingsgrunnlaget vil i hovedsak være lik inngangsverdien på aksjene, tillagt eventuelt ubenyttet skjermingsfradrag fra tidligere år.

Skjermingsrenten blir fastsatt av Skattedirektoratet i januar året etter inntektsåret, det vil si at skjermingsrenten for 2018 først blir fastsatt i januar 2019. Skjermingsrenten fastsettes på bakgrunn av gjennomsnittlig 3-måneders rente på statskasseveksler. Skjermingsrenten for inntektsåret 2018 er beregnet til 0,8 prosent. Skjermingsrenten for 2019 fastsettes i januar 2020.

Utdelinger til selskapsaksjonær

Det er ingen vesentlige endringer i reglene for aksjonærer som er juridiske personer (selskapsaksjonærer). Selskapsaksjonærer er i stor grad fritatt for skatt på aksjeutbytte og gevinst ved realisasjon av aksjer på grunn av fritaksmetoden. På tilsvarende måte er tap ved realisasjon av aksjer i utgangspunktet heller ikke fradragsberettiget. Fritaksmetoden gjelder for norske selskaper (selskaper skattemessig hjemmehørende i Norge) og i utgangspunktet for selskaper som tilsvarer aksjeselskaper og som er hjemmehørende i annet EØS-land.  Dersom visse vilkår er oppfylt kan også selskaper utenfor EØS være omfattet av fritaksmetoden.

Aksjeutbytte utdelt til selskapsaksjonærer som faller inn under fritaksmetoden skal som hovedregel skattlegges med 3 prosent. Det innebærer en effektiv skattesats på 0,66 prosent. Selskaper som er del av et skattekonsern (morselskap må eie mer enn 90 prosent av aksjene i et eller flere datterselskap), skal ikke betale skatt på aksjeutbytte.

Dokumentasjonskrav for redusert kildeskatt på utbytte til utenlandske aksjonærer

Skattytere som er bosatt eller hjemmehørende i utlandet og mottar utbytte fra selskaper hjemmehørende i Norge, er skattepliktig til Norge for utbytte etter reglene om begrenset skatteplikt (kildeskatt). Den utenlandske aksjonæren kan være en fysisk person eller et selskap. Det er det norske utbytteutdelende selskapet som er ansvarlig for å trekke kildeskatt, i utgangspunktet med 25 prosent. Det finnes unntak fra kildeskatt, helt eller delvis. Selskap som er omfattet av fritaksmetoden kan være fritatt fra kildeskatt. Skatteavtalene kan videre ha bestemmelser som medfører redusert kildeskattesats.

Fra 1. januar 2019 gjelder nye regler for når det kan trekkes lavere kildeskatt enn den ordinære satsen på 25 prosent på utbytte fra norske selskaper til utenlandske aksjonærer, og hvilken dokumentasjon som må fremlegges for å få en lavere kildeskattesats. Skatteavtalene inneholder ofte bestemmelser om redusert kildeskattesats.

Rentebegrensningsreglene 

Rentebegrensningsreglene er fra 1. januar 2019 utvidet ved at også fradrag for eksterne renter kan avskjæres for selskap i konsern. Samtidig er det innført en unntaksregel for å skjerme ordinære låneforhold. Selskap, eller alternativt norsk del av konsern, med en egenkapitalandel som er tilnærmet lik eller høyere enn egenkapitalandelen i konsernet globalt er også unntatt. Terskelbeløpet er hevet fra 10 millioner kroner til 25 millioner kroner. Konsern med rentekostnader i Norge under 25 millioner kroner omfattes derfor ikke av endringen.

Aksjonærregisteroppgave

Fristen for å levere aksjonærregisteroppgave (skjema RF-1086) for 2018, er 31. januar 2019.

I år som i fjor vil selskaper som ikke leverer oppgaven innen fristen ilegges daglig løpende tvangsmulkt frem til oppgaven blir levert. Mulkten utgjør 1 rettsgebyr per dag og kan ikke overstige 50 rettsgebyr. Gjeldende sats for rettsgebyr (per 1. november 2018) er 1 130 kroner per dag, og etter gjeldende satser vil tvangsmulkten maksimalt utgjøre 56 500 kroner.

I aksjonærregisteroppgaven for 2018 er det kommet inn en ny post 7 kalt «Total formuesverdi for selskapet». Ifølge veiledningen skal posten kun fylles ut dersom selskapet i 2018 har forhøyet eller satt ned aksjekapitalen ved innbetaling fra eller utbetaling til aksjonærene. I posten skal selskapets samlede skattemessige formuesverdi per 1. januar 2019 føres inn.

Bakgrunnen for posten er at i tilfeller det har vært kapitalendringer i aksjeselskapet, skal formuesverdien av aksjene settes til verdien 1. januar i skattefastsettingsåret, sammenlignet med den ordinære regelen om at formuesfastsettelsen skjer på bakgrunn av formuesverdien 1. januar i året før skattefastsettingsåret. Siden formuesverdien i kapitalendringstilfellene ikke er kjent på tidspunktet for produksjonen av skattemeldingen for personlige skattytere, blir ikke posten forhåndsutfylt. For at skattyter skal få forhåndsutfylt riktig beløp i sine skattemeldinger i kapitalendringstilfellene, må selskapene sende inn formuesverdien av aksjene innen fristen for innsending av aksjonærregisteroppgaven.

Revisorforeningen har tatt opp med Skatteetaten at det vil være vanskelig for mange selskaper å fremskaffe formuesverdiene innen leveringsfristen 31. januar 2019. Revisorforeningen har fått bekreftet av Skatteetaten at posten ikke er obligatorisk. Den må altså ikke fylles ut dersom selskapet ikke har denne tilgjengelig på det tidspunkt oppgaven skal leveres.

De opplysninger som fremkommer i aksjonærregisteroppgaven er grunnlag for innholdet i skjemaet Aksjeoppgave (RF-1088), som sendes ut fra skatteetaten til aksjonærer i forbindelse med leveringen av skattemeldingen det enkelte år. Av aksjeoppgaven fremkommer opplysninger om den enkelte aksje sin inngangsverdi, skjermingsgrunnlag, skjermingsfradrag, ubenyttet skjermingsfradrag, skattepliktig utbytte/gevinst/tap og formuesverdi. Er oppgaven ikke riktig, må aksjonæren selv melde fra om endringer til skatteetaten. Endringer kan skje gjennom levering av skjemaet RF-1088 i Altinn.

Forenklinger i aksjeloven

Fra 1. januar 2019 er følgende endringer i aksjeloven innført:

  • Det er ikke lenger plikt til å angi forretningskommune i vedtektene.
  • Styret skal stå for den daglige ledelse av selskapet, dersom selskapet ikke har ansatt egen daglig leder.
  • Ved avvikling av selskapet, skal sittende styre forestå avviklingen. Avviklingsstyret som eget selskapsorgan fjernes. For aksjeselskaper som har valgt bort revisjon er kravet om revidert avviklingsregnskap opphevet.

Fra 1. mars 2019 vil aksjeselskaper som har valgt bort revisjon også få unntak fra kravene til revisjon av avviklingsbalansen, oversikten over selskapets eiendeler med videre og sluttoppgjøret.

Les mer

Boligkjøperens instruksjonsrett over kjøpesummen

I tilfeller der oppgjøret ved boligsalg skjer gjennom eiendomsmegler, vil kjøpesummen være på meglers klientkonto en periode før utbetaling finner sted. Ved tvist om oppgjøret mellom kjøper og selger, hender det at kjøperen instruerer megler om å tilbakeføre kjøpesummen til seg selv. Selgeren vil typisk bestride at megler har adgang til å foreta en slik tilbakebetaling. I denne artikkelen ser vi nærmere på innholdet i kjøpers såkalte instruksjonsrett.

Hva er instruksjonsrett?

En eiendomsmegler har aldri rett til å råde over kjøpesum som ligger på klientkonto. Dette følger av eiendomsmeglingsloven § 3-2. Megleren sitter utelukkende med pengene på vegne av enten kjøper eller selger. Kjøpers instruksjonsrett er en naturlig konsekvens av dette. Instruksjonsretten går ut på at kjøperen kan bestemme hvordan megleren skal disponere pengene så lenge megleren sitter med pengene på vegne av kjøper.

Instruksjonsretten er en forutsetning for å utøve tilbakeholdsrett

Instruksjonsretten må ses i sammenheng med kjøperens tilbakeholdsrett. Tilbakeholdsretten går i korte trekk ut på at kjøperen kan holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen som sikkerhet for krav som måtte oppstå som følge av mangler eller forsinkelse fra selgers side. For en nærmere redegjørelse for boligkjøperens tilbakeholdsrett, se vår artikkel om tilbakeholdsrett i denne lenken.

I tilfeller der kjøperen har innbetalt kjøpesummen til megler, er det en forutsetning for å utøve tilbakeholdsrett at kjøperen har instruksjonsretten i behold. Kjøperen kan ikke instruere megler om å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen dersom kjøperen ikke lenger har rådighet over pengene. Spørsmålet som oppstår er dermed på hvilket tidspunkt kjøperen anses for å ha mistet rådigheten over kjøpesummen når kjøpesummen er på meglers klientkonto.

Instruksjonsrettens bortfall – når har kjøperen mistet rådighet over kjøpesummen?

Spørsmålet om når kjøperen anses for å ha mistet rådigheten over kjøpesummen, må avgjøres etter reglene i avhendingsloven (ved salg av brukte boliger) eller bustadoppføringslova (ved salg av nyoppførte boliger). Instruksjonsretten faller bort på det tidspunktet selgeren har oppfylt sin del av avtalen og dermed har krav på betaling.

Etter avhendingsloven har selgeren krav på betaling idet kjøperen har fått overta boligen, med mindre et annet tidspunkt er avtalt mellom partene. Dette innebærer at penger som er innbetalt på meglers konto, er utenfor kjøpers rådighet idet overtakelsen er gjennomført. Etter bustadoppføringslova har selgeren derimot først krav på betaling idet kjøperen har fått tinglyst skjøtet på seg (forutsatt at tomteoverdragelse inngår i avtalen). Frem til dette tidspunktet har selgeren instruksjonsretten i behold.

Eksempel fra Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester

Som illustrasjon kan det vises til en klagesak for Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester (klagesak nr. 2017002). I saken hadde klageren kjøpt en enebolig som skulle seksjoneres. I overtakelsesprotokollen erklærte kjøperen tilbakehold av kr 300 000 som følge av mangler. Etter overtakelsen ble megleren instruert om å øke det tilbakeholdte beløpet til kr 400 000. Begrunnelsen var at overtakelsen ikke kunne anses gjennomført før boligen var seksjonert og kjøper dermed hadde fått skjøte.

I saken bemerker Reklamasjonsnemda at avhendingsloven og bustadoppføringslova angir ulike skjæringstidspunkt for bortfall av kjøpers instruksjonsrett. I dette konkrete tilfellet var det avhendingslova som kom til anvendelse. Megleren hadde dermed opptrådt korrekt da han ikke aksepterte kjøpers instruks om å øke det tilbakeholdte beløpet. Kjøpers instruksjonsretten hadde falt bort ved overtakelsen. Avgjørelsen samsvarer godt med vår redegjørelse ovenfor.

Hvilke plikter har megler?

Megleren kan ofte komme i en «skvis» når kjøperen instruerer megleren om å holde tilbake kjøpesum som er innbetalt på meglers konto. Ofte hevder selgeren at kjøperens tilbakeholdskrav er uberettiget, og at megleren dermed må utbetale beløpet til selger.

Megleren skal ikke ta standpunkt i en tvist om hvorvidt kjøpers tilbakehold er berettiget. Megleren må etterleve kjøperens instruks selv om det etter meglers vurdering fremstår klart at det ikke foreligger noen mangel ved boligen. Det er altså kjøper, og ikke megleren, som har risikoen for at det var adgang til å holde tilbake pengene.

Imidlertid plikter megleren å vurdere om kjøperen har instruksjonsrett på tidspunktet instruksen fremsettes. Megleren må altså avgjøre hvorvidt det er kjøper eller selger som har rådighet over kjøpesummen idet instruksjonen fremsettes. Feilvurderinger kan medføre at megleren kommer i erstatningsansvar.

Dersom megleren på den ene siden ikke følger kjøperens instruks, og det viser seg at kjøperen hadde instruksjonsrett, kan megleren måtte erstatte økonomisk tap kjøperen lider som følge av dette. Og på den andre siden – dersom megleren holder tilbake penger på vegne av kjøper etter at instruksjonsretten har falt bort, risikerer megleren erstatningsansvar overfor selger, eventuelt reduksjon i vederlaget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Artikkelen ble først publisert i tidsskriftet «Eiendomsmegleren» utgave 6/2018, som utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund.

Les mer

Kurt Elvevoll er oppnevnt som medlem av Advokatforeningens lovutvalg for bygningsrett og reguleringsspørsmål

Vi er stolte over å meddele at advokat og partner Kurt Elvevoll for andre gang er oppnevnt som medlem av Advokatforeningens lovutvalg for bygningsrett og reguleringsspørsmål.

Lovutvalgene består av medlemmer med særlige kunnskaper innenfor det enkelte utvalgs fagfelt. Utvalgene følger med i lovgivningsarbeidet, og kommer med råd og svarer på pressehenvendelser innenfor sitt fagområde.

Se listen over lovutvalgene her!

Les mer

Vi gratulerer!

Marianne Marny Borge Brogård begynte som advokatfullmektig i Hammervoll Pind i 2017. Nå har hun fått advokatbevilling.

Marny jobber med et bredt saksfelt innen kontraktsrett; primært innen arbeidsrett, husleierett og avhending. Hun har også solid erfaring innen generell forvaltningsrett.

Gratulerer!

Les mer

Advokatfirmaet Hammervoll Pind på Domkirkeplassen

Hammervoll Pind har flyttet inn i Stavangers mest ikoniske bygg, som er kåret til å være blant Norges 12 viktigste byggverk fra etterkrigstiden.

– Som eneste advokatfirmaet i Stavanger spesialisert innen eiendom, entreprise, restrukturering og maritime næringer, passer dette ikoniske bygget perfekt til vårt advokatfirma, sier en fornøyd Sindre Aaserød, partner ved vårt kontor i Stavanger.

Vi kommer til å dele hus med entreprenørsjelene Hanne og Tom i Ostehuset, og byggets eier Camar som har våget å satse stort. Dette er vi stolte over!

Vi ønsker eksisterende og nye samarbeidspartnere velkommen til våre nye lokaler.

Ny adresse er Domkirkeplassen 3, 4006 Stavanger.

Les mer

Velkommen til frokostseminar i Stavanger – Opsjonsavtaler som verktøy i eiendomsutvikling

Onsdag 31.oktober inviterer Hammervoll Pind til frokostseminar i Stavanger om opsjonsavtaler som verktøy i eiendomsutvikling. 

Seminaret passer for eiendomsbesittere og -utviklere, samt andre som har befatning med eiendomsutvikling. Vi vil også se på skattemessige konsekvenser som bør hensyntas.  Advokat og partner Per Christian Grant-Carlsen holder presentasjonen.

Seminaret er gratis og avholdes i våre lokaler i Bergelandsgata 13, Stavanger. 

 Frokost og mingling fra kl. 08:15, seminaret starter kl. 8.30.

 

Vi ser frem til å se deg – vel møtt!

 

Les mer

Velkommen til frokostseminar i Bergen – Opsjonsavtaler som verktøy i eiendomsutvikling

Velkommen til frokostseminar om opsjonsavtaler som verktøy i eiendomsutvikling – hva, hvorfor og hvordan?

Tirsdag 30.oktober inviterer Hammervoll Pind til frokostseminar om opsjonsavtaler som verktøy i eiendomsutvikling. 

Seminaret passer for eiendomsbesittere og -utviklere, samt andre som har befatning med eiendomsutvikling. Vi vil også se på skattemessige konsekvenser som bør hensyntas. Advokat og partner 
Per Christian Grant-Carlsen holder presentasjonen.

 

Seminaret er gratis og avholdes i våre lokaler på Bryggen 3-5 i Bergen.

 

 Frokost og mingling fra kl. 08:00, seminaret starter kl. 8.30.

 

Vi ser frem til å se deg – vel møtt!

MELD DEG PÅ HER

Les mer

Tone Kaarbø i regjeringens ekspertutvalg

Regjeringen har i dag oppnevnt et ekspertutvalg som skal gjøre en helhetlig vurdering av kraftverksbeskatningen. Det er alltid gledelig når våre advokater anerkjennes på denne måten og kan bidra til utvalgets viktige arbeid. Hovedoppgaven til utvalget er å vurdere om dagens vannkraftbeskatning hindrer samfunnsøkonomisk lønnsomme tiltak i vannkraftsektoren.

Se nyhetssaken på regjeringens sider her.

Les mer

Forvaltningens plikt til å dekke partens sakskostnader når vedtak blir endret

Forvaltningsloven inneholder en rekke bestemmelser som har som formål at forvaltningen skal treffe korrekte vedtak. Blant annet må forvaltningen ved sin saksbehandling gi nødvendig veiledning til parter og andre interesserte, jf. forvaltningsloven § 11, og sørge for at saken er godt nok opplyst før den avgjøres, jf. forvaltningsloven § 17.

En part som er misfornøyd med forvaltningens vedtak kan gjennom reglene om klage og omgjøring forsøke å få vedtaket endret.

Dersom vedtaket blir endret til gunst for parten, er hovedregelen at parten har et rettskrav på å få dekket vesentlige kostnader som var nødvendige for å få endret vedtaket, jf. forvaltningsloven § 36 første ledd:

«Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, med mindre endringen skyldes partens eget forhold eller forhold utenfor partens og forvaltningens kontroll, eller andre særlige forhold taler mot det.»

Det typiske anvendelsesområde for bestemmelsen er krav om dekning av advokatkostnader.

Bestemmelsen sier ingenting om partens eget arbeid kan kreves dekket. Rettskildene på området tilsier at det vanskelig vil kunne kreves dekke vederlag for eget arbeid, dersom dette ikke har medført et økonomisk tap for parten. Derimot vil parten stå sterkere ved et krav om dekning for tapt arbeidsfortjeneste. For en juridisk person kan dette være aktuelt dersom for eksempel ansatte eller styremedlemmer har utført arbeid med saken og alternativet hadde vært å kjøpe inn tilsvarende tjenester.

Sivilombudsmannen har avsagt en rekke uttalelser om bestemmelsen, som belyser sammenhengen mellom forvaltningens plikt til veiledning og utredning og rimeligheten av at forvaltningen dekker partens sakskostnader ved brudd på denne plikten. Noen av uttalelsene nevnes nedenfor.

I sak 2015/2936 uttalte Sivilombudsmannen at spørsmålet om hvor mye arbeid som er nødvendig å legge i klagen, må vurderes i lys av forvaltningens plikt til å sørge for at saken er godt nok opplyst før den avgjøres. Sivilombudsmannen uttalte at temaet typisk vil være relevant der parten har pådratt seg sakskostnader for å fremskaffe opplysninger som faller inn under forvaltningens utredningsplikt.

I sak 2016/2523 var temaet om parten kunne kreve dekket sine sakskostnader ved ny behandling i førsteinstansen etter at klageinstansen hadde opphevet et vedtak, og sendt det tilbake til førsteinstansen for ny vurdering. Sivilombudsmannen uttalte at også slike  sakskostnader er omfattet av bestemmelsen, dersom parten ved den fornyede behandling oppnår en bedre rettsstilling sammenlignet med det første vedtaket. Dette selv om parten også hadde fått dekket sakskostnader i forbindelse med opphevelsen i klageinstansen.

I en fersk uttalelse fra Sivilombudsmannen i sak 2017/2893 var temaet om forvaltningen kunne avslå krav på dekning av sakskostnader, under henvisning til at endringen av vedtaket hadde skjedd som følge av at parten først for klageinstansen hadde lagt frem nye opplysninger og dokumentasjon, når parten kunne ha lagt frem dette tidligere. Sivilombudsmannen fant at siden det var foretatt manglende saksutredning i førsteinstansen, kunne kravet om dekning av sakskostnader ikke lovlig avslås på dette grunnlag.

Det hender at forvaltningen trår feil også i saker som gjelder krav på sakskostnader etter forvaltningsloven § 36, og et vedtak om avslag på sakskostnader kan som hovedregel påklages til overordnet organ.

Fører ikke klagen frem, kan det i enkelte tilfeller også være grunn til å be om Sivilombudsmannens uttalelse, noe ovennevnte uttalelser viser.

Les mer

Velkommen til frokostseminar i Oslo!

Opsjonsavtaler som verktøy i eiendomsutvikling – hva, hvorfor og hvordan?

Torsdag den 14. juni holder Tone Kaarbø og Per Christian Grant-Carlsen seminar om opsjonsavtaler som verktøy i eiendomsutvikling. De vil også gjennomgå skattekonsekvenser man må ta hensyn til.

Seminaret passer for eiendomsbesittere, eiendomsutviklere og andre som har befatning med eiendomsutvikling.

Det serveres frokost fra klokken 08:00. Seminaret starter 08:30.

Seminaret er gratis.

Meld deg på her.

Les mer

Fra Bjørvika til Fredrikstad

Etter 18 år med utvikling av Bjørvika, skal Eva Hagen nå kombinere sin jobb hos oss i Hammervoll Pind med et verv som arbeidende styreleder i det nyopprettede selskapet Fredrikstad kommune eiendomsutvikling AS. Som arbeidende styreleder vil Eva få god bruk både for sin omfattende erfaring med eiendomsutvikling og sin juridiske bakgrunn.

Som styreleder skal Hagen være med på å utvikle de kommunale eiendommene kommersielt. Med seg på laget får hun styremedlemmene Lars Erik Kirkeng (Kirkeng Eiendom AS) og Thor Olaf Askjer (Norsk Eiendom).

– Jeg ser frem til å bruke mine erfaringer fra utviklingen av Bjørvika i Fredrikstad, sier Eva Hagen

Eiendomsmassen til Fredrikstad kommune eiendomsutvikling AS består av 27 eiendommer og er taksert til 366 millioner kroner. Som jurist og tidligere eiendomssjef i Oslo Havn KS og administrerende direktør i HAV Eiendom AS har Eva erfaring med både kommunal og privat eiendomsutvikling. I tillegg arbeider Eva for Bodø kommune med byutviklingen av det gamle flyplassområdet.

Vi i Hammervoll Pind er stolte av at Eva har fått dette oppdraget etter en grundig rekrutteringsprosess, og vi er sikre på at hun kommer til å løse dette på best mulig vis.

Eva selv ser frem til å tiltre som arbeidende styreleder:

– Jeg gleder meg til å være en bidragsyter i arbeidet med å utvikle mange flotte eiendommer i Fredrikstad for årene som kommer! sier hun.

Les mer

Er veterinæren erstatningsansvarlig for skade som oppstår på dyr under behandling?

En undersøkelse eller behandling ved veterinæren går ikke alltid som planlagt. Vi har fra redaksjonen i Bondevennen blitt presentert et forhold der en kalv døde i tilknytning til avhorning (avhorning skal skje før kalven er 6 uker. Avhorning av eldre dyr betinger dispensasjon fra Mattilsynet).  Kalven var plassert i et bur/innhegning. Fordi kalven var større enn det som er vanlig ved avhorning, ble den fiksert og deretter lokalbedøvet av veterinæren. Mens bedøvelsen «satt seg», brukte bonde og veterinær tiden på å drektighetskontrollere andre dyr i besetningen. Den bedøvede kalven ble sløv, la seg, fikk halsen i klem og ble kvalt. Bonden lurer på hvem som har ansvaret for at skaden inntraff.  Kan krav fremmes mot veterinæren?  Hvilke krav kan vi stille til veterinæren?

Veterinæren kan bli erstatningsansvarlig
Vi kan alle bli erstatningsansvarlige for våre handlinger, også veterinærer. For å bli erstatnings-ansvarlig må man ha handlet «uaktsomt» – handlingen må være i strid med det man normalt må forvente av personen i den gitte situasjon. I tillegg må den aktuelle handlingen ha påført den som rammes et økonomisk tap.

Besetningen på gården representerer klart en økonomisk verdi for bonden. Bonden lider derfor normalt et økonomisk tap dersom dyr blir skadet eller dør. Veterinæren blir under sitt opphold i driftsbygningen presentert for ulike problemstillinger knyttet til dyrs velferd. Problemstillinger han må ta standpunkt til der og da.  Veterinærens beslutninger og handlinger har normalt konsekvenserDyr kan dø som følge av feilmedisinering, eller veterinæren kan foreta en feilvurdering og beslutte avliving av dyr.

Det relevante spørsmålet blir da om behandlingen var i strid med det man kan forvente av en profesjonell veterinær i tilsvarende situasjon, mao en objektivisering av situasjonen.

Forsvarlig handling?
Hva kan vi så forvente av veterinæren? Foreligger det en type kjøreregler for veterinærens opptreden? Svaret er klart ja.  Dyrehelsepersonelloven stiller krav om at veterinæren utøver jobben sin på forsvarlig måte. Veterinæren plikter å holde sine faglige ferdigheter og kunnskaper oppdatert, være bevisst egne begrensninger, og om nødvendig henvise dyreeieren til annet dyrehelsepersonell med bedre kvalifikasjoner eller utstyr.

Ved spørsmål om økonomisk ansvar for veterinæren, er det avgjørende om han/hun har handlet innenfor disse rammene. Praksis viser at veterinæren tillates å gjøre noen feilvurderinger uten å bli holdt ansvarlig, så lenge vurderingen lå innenfor et «forsvarlig skjønn». Rent slarv vil derimot raskt lede til ansvar.

Mot hvem retter bonden kravet?
Veterinæren som driver sin virksomhet som et enkeltpersonforetak og handler uaktsomt, blir personlig ansvarlig for dyreeiernes tap.

Dersom veterinæren er ansatt i et aksjeselskap eid av ham/henne selv eller av andre, vil det etter skadeerstatningsloven være selskapet som arbeidsgiver som hefter for erstatningskravet. Forutsetningen er at veterinæren har opptrådt slik at vilkårene for ansvar er oppfylt.  Arbeidsgiver hefter mao for de tabbene den ansatte gjør.

Dyreeieren kan i prinsippet velge om erstatningskravet skal rettes mot den ansatte veterinæren og/eller vedkommendes arbeidsgiver (§ 5-3).  Den ansatte og arbeidsgiveren er solidarisk ansvarlige for erstatningskravet. Det vanlige er likevel å fremme kravet mot arbeidsgiver.

Avkortning av kravet?
Uavhengig av om det er veterinæren eller veterinærkontoret som er erstatningsansvarlig for bondens økonomiske tap, kan han som dyreeier risikere selv å måtte bære noe av tapet.  Bonden ventet eksempelvis for lenge med å søke veterinærbistand, eller unnlot å følge de råd veterinæren gav ham. Konstateres det at bonden selv handlet uforsvarlig, og handlingen fikk konsekvenser i forhold til skaden, risikerer han/hun at erstatningskravet helt eller delvis kan bortfalle.

Hvem avgjør saken?
Det veterinærmedisinske rettsråd kan avgi uttalelser i saker bl.a. om dyrehelsepersonells ansvar. Rådet er et offentlig rådgivningsorgan oppnevnt av Landbruks- og matdepartementet. Både dyreeier, veterinæren, veterinærkontoret eller veterinærens forsikringsselskap kan be om uttalelse i en aktuell sak. Hovedtyngden av sakene som behandles for rettsrådet, gjelder nettopp veterinærens ansvar i forbindelse med erstatningskrav fra dyreeier.

Rettsrådet kan derimot ikke pålegge veterinæren/veterinærkontoret å betale bonden erstatning – kun uttrykke sin oppfatning av saksforhold/ansvar.  Dersom veterinæren nekter å forholde seg til rådets uttalelse som konstaterer at han har opptrådt uaktsomt, må bonden som skadelidt reise sak for domstolene. I den situasjonen vil rådets uttalelse være et naturlig bilag til stevningen.

Dersom veterinærmedisinske rettsråd skulle konkludere med at veterinæren under sitt arbeid har utvist grov uforstand, kan veterinæren risikere sanksjoner i form av formelle advarsler eller tilbakekall/suspensjon av autorisasjon. I verste fall risikerer veterinæren politianmeldelse. Slike saker avgjøres av Mattilsynet.

Hva så med kalven som døde?
Er veterinæren erstatningsansvarlig for kalven som døde? Eller inntraff uheldige omstendigheter som vanskelig kan lede til ansvar? Burde veterinæren blitt værende for å observere kalven mens bedøvelsen satte seg, og unnlatt å følge bonden til andre dyr i besetningen?

Vi kan ikke uten videre konstatere ansvar i en slik sak. Avgjørende er om veterinæren utviste et «forsvarlig skjønn» da han sammen med bonden forlot kalven. Uten fiksering ville neppe skaden inntruffet. Det er av den grunn naturlig å stille spørsmål ved hvordan fikseringen ble utført. En konklusjon vil følgelig måtte baseres på en konkret vurdering av en rekke detaljer som bare de tilstedeværende er kjent med. At veterinæren midlertidig forlater et bedøvet dyr, er neppe i seg selv grunnlag for å konstatere ansvar.

Denne artikkelen ble først publisert i Bondevennen.

Les mer

Tidligere daglig leder frifunnet fra erstatningskrav på inntil 44 millioner

Maritime Construction Solutions AS saksøkte i november 2016 tidligere daglig leder/styreleder i Bergen Group Hanøytangen AS, med krav om erstatning på inntil 44 millioner kroner. Stavanger tingrett avsa dom i saken 11. mai 2018, og frifant daglig leder/styreleder for erstatningskravet.

Sakens bakgrunn

Bergen Group Hanøytangen AS drev frem til våren 2015 et verft på Hanøytangen utenfor Bergen, hovedsakelig rettet mot servicearbeider for offshore fartøyer.

Bakgrunnen for saken er at Bergen Group Hanøytangen AS og riggselskapet Borgland Dolpin Pte Limited høsten 2014 inngikk en avtale om at verftet skulle utføre arbeider på boreriggen Borglund Dolphin. Maritime Construction Solutions AS ble engasjert som underleverandør, og skulle blant annet stå for sveisearbeidene.

Underleverandøravtalen mellom Bergen Group Hanøytangen AS og Maritime Construction Solutions AS var inngått på såkalt «back to back» basis, det vil si at kontraktbetingelsene i hovedavtalen mellom verftet og riggeieren ble videreført i underleverandøravtalen. I tillegg var det i underleverandøravtalen tatt inn et vilkår av typen «paid if and when paid», som innebar at underleverandørens rett til betaling var avhengig av når og i hvilket omfang verftet fikk betalt fra riggeier for de aktuelle arbeidene.

Det ble ikke stilt noen form for sikkerhet for verftets betalingsforpliktelser til underleverandøren, hverken i form av bankgaranti eller morselskapsgaranti.

Problemer i prosjektet

Det oppsto raskt problemer med gjennomføringen av prosjektet. Verftet mente at Maritime Construction Solutions AS manglet vilje og evne til å gjennomføre sine forpliktelser etter underleverandøravtalen, og verftet vurderte å avbestille deler av arbeidene. Samtidig kritiserte Maritime Construction Solutions AS verftet for å ikke følge opp endringsordrekrav, og underleverandøren valgte etter en stund å stanse arbeidene helt i påvente av godkjenning av endringsordrekravene.

Bergen Group Hanøytangen AS mente at å stanse arbeidene i påvente av godkjenning av endringsordrekrav var et brudd på den såkalte «hoppeplikten», som innebærer at en underleverandør skal iverksette arbeider som er instruert av verftet selv om det ikke er oppnådd enighet om de pålagte arbeidene er endringsarbeid eller ikke, og pris og andre vilkår for endringsarbeidene. På denne bakgrunn besluttet Bergen Group Hanøytangen AS å heve underleverandøravtalen med Maritime Construction Solutions AS i begynnelsen av desember 2014. Samtidig engasjerte verftet Radøygruppen AS til å sluttføre arbeidene som Maritime Construction Solutions AS skulle foretatt

Konkurs i Bergen Group Hanøytangen AS

Etter at arbeidene på riggen var fullført og riggen hadde forlatt verftet oppsto det tvist mellom verftet og riggeieren om betaling for arbeidene. Riggeieren aksepterte blant annet ikke krav om betaling for tilleggsarbeider. På bakgrunn av manglende betaling fra riggeieren, og en kritisk økonomisk situasjon både hos Bergen Group Hanøytangen AS og i Bergen Group-konsernet, måtte Bergen Group Hanøytangen AS melde oppbud og selskapet ble tatt under konkursbehandling høsten 2015.

Maritime Construction Solutions AS hadde ikke mottatt noen betaling fra verftet forut for hevingen, og grunnet konkursen ble det klart at selskapet kun ville motta dividende på mellom 25 % og 35 % av fra konkursboet.

Søksmålet

Maritime Construction Solutions AS gikk 11. november 2016 til søksmål mot daglig leder i Bergen Group Hanøytangen AS, med påstand om at han var erstatningsansvarlig for Maritime Construction Solutions AS sitt tap. Erstatningskravet var satt til et beløp på inntil kr. 44 000 000, med tillegg av forsinkelsesrenter. Erstatningskravet ble under saksforberedelsen justert til kr. 28 437 500 grunnet utbetalinger fra boet.

Maritime Construction Solutions AS hevdet at daglig leder var ansvarlig som følge av uaktsomhet og illojalitet ved inngåelse av underleverandøravtalen. Dette bl.a. fordi han kjente til at verftet hadde en vanskelig økonomisk situasjon ved inngåelsen av underleverandøravtalen, og at Maritime Construction Solutions AS ikke ville ha inngått avtalen om selskapet hadde kjent til verftets situasjon.

Maritime Construction Solutions AS hevdet videre at daglig leder var erstatningsansvarlig for urettmessig heving av underleverandøravtalen. Maritime Construction Solutions AS mente at selskapet hadde levert kontraktsmessig, og at det var forhold på verftets side som medførte forsinkelser og andre problemer i prosjektet. Videre hadde volumet på endringsordrer i prosjektet blitt så stort at underleverandøren ikke var pliktig til å påta seg tilleggsarbeidene uten betaling eller sikkerhet for betaling fra verftet.

Daglig leder gjorde på sin side gjeldende at han at ikke hadde utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, verken forut for kontraktsinngåelsen eller under kontrakten, og han påsto seg frifunnet for erstatningskravet.

Rettsaken ble avholdt i Stavanger tinghus over 15 dager i januar/februar 2018. Partene avga forklaring, og det ble hørt 17 vitner. I tillegg ble en omfattende menge dokumenter gjennomgått. Dommen er på 58 sider, og er både grundig og velskrevet. Kun noen hovedmomenter fra dommen vil bli presentert her.

Rettens vurdering av uaktsomhet og illojalitet ved inngåelsen av underleverandøravtalen

Retten kommer til at daglig leder hadde nødvendig innsikt i Bergen Group Hanøytangen AS sin økonomiske situasjon ved tiden for inngåelse av underleverandøravtalen. Retten mener også at vurderingene knyttet til om det var grunnlag for fortsatt drift, slik det fremkom i selskapets årsberetninger, var forsvarlige.

Retten kommer videre til at de vurderinger daglig leder og hans medarbeidere gjorde knyttet til om verftet ville kunne oppfylle sine forpliktelser ved å påta seg riggprosjektet var forsvarlige.

Retten er av den oppfatning at Maritime Construction Solutions AS var kjent med verftets økonomiske situasjon ved avtaleinngåelsen. Retten skriver at «realiteten i saken er i bunn og grunn at MCS har valgt å inngå en underleverandøravtale med verftet, med grunnleggende kunnskap om verftets lave egenkapital og svake likviditet, uten å kreve konserngarantier eller bankgarantier for rettidig betaling fra verftets side. MCS kan i lys av dette ikke se at det etableres ansvar for [daglig leder] for informasjonssvikt ved kontraktsinngåelsen for det som reelt er konsekvenser av en uheldig utvikling av kontraktsforholdet».

Rettens vurdering av uaktsomhet ved beslutningen om å heve underleverandøravtalen

Retten kommer til at daglig leders samtykke til at underleverandøravtalen skulle heves var basert på en forsvarlig saksbehandling, hvor han mottok informasjon fra sine egne og riggselskapets medarbeidere, og han fikk en vurdering fra verftets juridiske rådgivere.

Retten tar ikke direkte stilling til om beslutningen om å heve var rettmessig. Men det fremheves i dommen at det ikke er direkte sammenheng mellom verftets ansvar for en urettmessig heving og det personlige ansvaret verftets tillitpersoner kan ilegges. Når det gjelder et mulig ansvar for verftet må verftet identifiseres med sine arbeidstakere og kontrakthjelpere, og bære risikoen for om disse kan ha en uriktig oppfatning av fakta og forståelsen av kontraktsvilkår. Når det gjelder et personlig ansvar for daglig leder vil et ansvar utelukkende knyttes til hans egne handlinger eller unnlatelser. Det innebærer at selv om informasjonen han mottar er feilaktig, vil han være ansvarsfri om hans vurdering av denne informasjonen etter forholdene er forsvarlig.

Retten vurderer særskilt betydningen av at verftet bestemte seg for å heve underleverandøravtalen fremfor å terminere (avbestille) den. Ved en terminering ville Maritime Construction Solutions AS ha krav på oppgjør på et mye tidligere tidspunkt enn ved en heving.

Retten påpeker at dersom verftet mente at det var grunnlag for heving, vil det være opp til verftet å avgjøre om en vil gå for denne kontraktsanksjonen fremfor en avbestilling av kontrakten, og at denne vurderingen ikke kan overprøves av retten. Dette gjelder selv om det var åpenbart at valget av hevingsformen ville innebære en fordel for verftets likviditet opp mot utbetalingene fra riggeieren.

Oppsummering

Selv om muligheten for personlig ansvar for et selskaps kontraktsbrudd er en realitet, understreker dommen noen viktige utgangspunkter:

  • Et aksjeselskap er en juridisk person, og en kontraktspart kan ikke påregne dekning i annet enn selskapets eiendeler for sine krav
  • Om selskapets daglige leder fatter en beslutning som medfører at selskapet begår kontraktsbrudd er det ikke ensbetydende med at den daglige lederen kan holdes personlig ansvarlig for tap kontraktsparten påføres ved kontraktsbruddet
  • Dersom et selskap kan velge mellom ulike rettmessige sanksjoner ved et kontraktsbrudd, kan ikke domstolene overprøve valget av sanksjon
  • Profesjonelle parter må selv ta ansvar for den risiko som følger av inngåtte kontraktbestemmelser. Dersom risikoen slår til kan man ikke forlange at kontraktsmotparten skal avhjelpe dette ved å avstå fra å utnytte sine kontraktsmessige posisjon.
  • Dersom en profesjonell part ikke ønsker å påta seg en risiko som følger av foreslåtte kontraktbestemmelser må parten selv ta ansvar for å redusere eller fjerne risikoen, for eksempel ved å kreve bankgaranti for å sikre seg mot betalingsmislighold.

Det blir spennende å se om dommen vil bli anket.

Vurderingene av om det var forsvarlig grunnlag for verftet til å påta seg riggprosjektet, herunder om det var grunnlag for fortsatt drift slik det ble kommunisert til kontraktsparter og omverdenen gjennom selskapets årsregnskaper, er skjønnsmessige. Lagmannsretten kan komme til en annen konklusjon enn tingretten. Dette vil ha betydning for spørsmålet om daglig leder burde ha kommunisert verftets økonomiske stilling tydeligere i forbindelse med inngåelsen av underleverandøravtalen.

Videre kan lagmannsretten ha en annen oppfatning av balansepunktet mellom kontraktsparters ansvar for egen risiko og lojalitetshensyn overfor kontraktsmotpart, og derav om daglig leder i større grad skulle hensyntatt virkningene for kontraktsmotparten da det ble besluttet å heve underleverandøravtalen.

Les mer

Vestliakonferansen 2018

Forum for Plan- og bygningsrett sin vårkonferanse, Vestliakonferansen, gikk av stabelen for 14. året på rad den 18.-20. april på Geilo.

Programkomiteen hadde satt sammen et bredt program som skapte engasjement og god dialog mellom innledere og salen. Salen, som bestod av ca. 160 mennesker, fikk høre om blant annet maktforholdet mellom stat og kommune i plan- og bygningsretten, rettslige muligheter og skranker når klimautfordringer skal løses med plan- og bygningsloven, endringer i eierseksjonsloven og andre relevante temaer. Moderatorer og møteledere var professor, dr. juris Ørnulf Rasmussen (UiB) og advokat Terje Pedersen (Advokatfirmaet Kluge). Se hele programmet her.

Hammervoll Pind, ved Eva Hagen og Erik Greipsland, ble invitert til å holde et innlegg om hvorvidt tinglyste avtaler er adekvate verktøy for planmyndigheter i en reguleringsprosess.

Innlegget hadde fokus på hvorvidt det å sikre allmennhetens tilgang og bruk gjennom tinglyste erklæringer blir et substitutt for å regulere til offentlige formål.

Eva og Erik påpekte blant annet mangelen på materielle og prosessuelle krav rundt bruken av tinglyste avtaler, og argumenterte for at det er viktig med større bevissthet rundt innholdet av erklæringene. De gjorde også et poeng ut av at eventuell bruk av slike avtaler må komme så tidlig som mulig i planprosessen. Det ble en god faglig debatt i etterkant og flere engasjerte deltakere bidro til interessant dialog.

Vi ønsker å takke programkomiteen for invitasjonen og for to svært godt gjennomførte og interessante fagdager på Geilo.

Les mer

Seminar om skattemessige fallgruver ved kjøp/utvikling av eiendom

Hva bør du vite om skattemessige fallgruver ved kjøp/utvikling av eiendom?

Torsdag 12. april inviterer vi til frokostseminar i Stavanger. Advokat og partner Tone Kaarbø vil presentere forskjellige skattemessige forhold du bør være klar over ved kjøp og utvikling av eiendom. Seminaret passer for deg som eier eller vurderer å kjøpe eiendom, for meglere som bistår ved kjøp og salg av eiendom og for regnskapsfører/revisor som er rådgivere i eiendomsforhold.

Mer informasjon og påmelding her.

Les mer

Vi søker advokat eller advokatfullmektig i Stavanger

Advokatfirmaet Hammervoll Pind AS er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss. Vi er representert med kontorer i Oslo, Bergen, Stavanger og Halden. Advokatfirmaet Hammervoll Pind AS har per i dag 84 antatte, hvorav 16 er ansatt i Stavanger.

Vi søker en advokat eller advokatfullmektig til vårt fagmiljø innen restrukturering, insolvens og konkurs ved kontoret i Stavanger. Vi ser fortrinnsvis etter kandidater med noen års erfaring, men nyutdannede er også velkomne til søke. Advokatfirmaet Hammervoll Pind AS har Stavangers største fagmiljø for restrukturering, insolvens og konkurs. Den som ansettes vil blant annet få anledning til å arbeide med interessante og utfordrende faglige spørsmål innen bobehandling og større konkurser.

Arbeidsoppgaver

Arbeidsområdet vil primært være innenfor fagområdet restrukturering, insolvens og konkurs, men den som ansettes må være forberedt på arbeidsoppgaver fordelt på ulike fagområder. En sentral del av stillingen vil blant annet være å arbeide tett med våre advokater som har oppdrag som bostyrere for tingretten. Arbeidsoppgavene vil være knyttet til:

  • bobehandling
  • granskning
  • behandling av spørsmål innenfor dynamisk tingsrett/panterett
  • rådgivning og annen bistand til virksomheter i økonomiske vanskeligheter
  • selskapsrett
  • arv og skifte

Egenskaper for å lykkes i stillingen

For ansettelse i stillingen kreves god juridisk kunnskap, samt praktisk og forretningsmessig innsikt. Det er også en fordel med utdannelse eller arbeidserfaring innen økonomi. Den som ansettes må kunne arbeide selvstendig og i team, i tillegg til å kunne ta eierskap til saker og oppgaver. Vedkommende må være løsningsorientert og serviceinnstilt. Vi ønsker oss en ansatt som kan arbeide strukturert, nøyaktig og levere arbeid av høy kvalitet. Det er viktig for oss at kandidaten har et humør som bidrar til et godt, sosialt miljø.

Betingelser

Som advokat/advokatfullmektig i Advokatfirmaet Hammervoll Pind AS får du mulighet til å kombinere jobb og privatliv. Du får også mulighet til å utvikle deg i et ungt og nyskapende firma. Vi tilbyr faglig interessante oppgaver i et solid fagmiljø med konkurransedyktige betingelser.

Dersom du er interessert i stillingen, send oss din søknad med CV og kopi av vitnemål snarest.

Les mer

Seminar om risikoreduksjon i eiendomsutviklingsprosjekter

Onsdag 28. februar inviterer Hammervoll Pind til et seminar med tre ulike perspektiver på risikoreduksjon i eiendomsutviklingsprosjekter: urbant jordskifte, investorperspektivet og skatt- og merverdiavgift.

Foredragsholdere vil være førsteamanuensis Terje Holsen fra Norges miljø- og biovitenskapelige universitet, Emil Paaske som er tidligere adm.dir i Veidekke Eiendom og nå medeier og partner i Agate Utvikling, samt advokat og partner Tone Kaarbø og advokat og partner Jørgen Bull i Hammervoll Pind.

Mer informasjon og påmelding her.

Les mer

Seminar om forskriftsmangler i Oslo

Hva bør du vite for å unngå forskriftsmangler?

Onsdag 28. februar inviterer vi til frokostseminar i Oslo om forskriftsmangler, som er avtalebrudd på grunn av at offentligrettslige regler ikke er overholdt. Kunnskap om disse reglene bedrer bunnlinja! Foredragsholder vil være partner og advokat Kurt A. Elvevoll og partner/advokat Per Christian Grant-Carlsen.

Mer informasjon og påmelding her.

Les mer

Vi styrker oss ytterligere på plan- og bygningsrett

Med kombinasjonen økende oppdragsmengde og etterspørsel etter spisskompetanse på miljøaspektet ved eiendomsutvikling, er Hammervoll Pind svært glade og stolte over å ha fått med Liz-Helen Løchen på laget.

Liz Helen har flere års erfaring fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus og hun har spisskompetanse innen plan- og bygningsrett, med særlig fokus på reguleringsplaner og reguleringsprossesser. Hun har i tillegg særlig kompetanse innen Oslo-planer, slik som småhusplanen, reguleringsplan for Nordstrandskråningen, Bygdøy og Holmenkollen, hvilket er av stor verdi for våre oppdragsgivere.

Valget om å starte i Hammervoll Pind tok Løchen på bakgrunn av kombinasjonen faglige utfordringer, fleksibilitet og selskapets fokus på at man skal kunne kombinere familieliv og karriere.

-I og med at jeg skulle tilbake i jobb som mamma og har en liten jente på 14 måneder hjemme, så var det helt avgjørende for meg å velge et firma hvor frihet og fleksibilitet står høyt. Hammervoll Pind har uttalt at de ønsker å gjøre noe med firmaets kjønnsbalanse, og startet nyåret med to kvinnelige partnere. Det syntes jeg er en veldig viktig utvikling.

For min del var det også helt avgjørende at Hammervoll Pind har et spesialisert team innen fast eiendom, slik at jeg kan videreutvikle meg som jurist innen det fagområdet jeg ønsker å jobbe med, sier Løchen.

Partner, og leder for faggruppen Plan- og bygg, Kåre Klausen, sier Hammervoll Pind er svært fornøyd med nyrekrutteringen:

– Aktørene i eiendomsbransjen må ta innover seg at lovverket stiller langt strengere krav enn tidligere både til offentlig og privat sektor hva gjelder ivaretakelsen av miljøet i planprossesser og byggesaksprossesser. Parallelt med denne utvikling er vi så heldige å oppleve en økende oppdragsmengde innenfor fagfeltet, og det stiller samtidig store krav til oss som leverandør både hva gjelder responstid og kvalitet på leveransen.

Liz-Helen var derfor et naturlig førstevalg til å komplementere Hammervoll Pinds fra før sterke fagmiljø på plan- og bygningsrett, og vi er meget glad for å ha styrket laget med henne, utdyper Klausen.

Les mer

Seminar om forskriftsmangler i Bergen

Hva bør du vite for å unngå forskriftsmangler?

Onsdag 7. februar inviterer vi til frokostseminar i Bergen om forskriftsmangler, som er avtalebrudd på grunn av at offentligrettslige regler ikke er overholdt. Kunnskap om disse reglene bedrer bunnlinja! Foredragsholder vil være partner og advokat Kurt A. Elvevoll.

Mer informasjon og påmelding her.

Les mer

Seminar om forskriftsmangler i Stavanger

Hva bør du vite for å unngå forskriftsmangler?

Torsdag 1. februar inviterer vi til frokostseminar i Stavanger om forskriftsmangler, som er avtalebrudd på grunn av at offentligrettslige regler ikke er overholdt. Kunnskap om disse reglene bedrer bunnlinja! Foredragsholder vil være partner og advokat Kurt A. Elvevoll.

Mer informasjon og påmelding her.

Les mer

Seminar i Oslo: Hva bør du vite om reklamasjon og foreldelse?

Aktører i bygg- og anleggsbransjen kan risikere å tape penger på grunn av manglende kunnskap om regler for reklamasjon og foreldelse.

Tirsdag 30. januar inviterer vi til seminar i Oslo. Partner og advokat Kurt A. Elvevoll vil gjennomgå hvilke regler det er viktig å ha kontroll på slik at man ikke risikerer å tape det som i utgangspunktet var rettmessige krav.

Mer informasjon og påmelding her.

Les mer

Hammervoll Pind starter året med to nye kvinnelige partnere

Vi er stolte av å presentere to nye kvinnelige partnere fra januar 2018. Det er et stort behov for skatt- og avgiftskompetanse blant våre klienter, og da er det ekstra hyggelig å meddele at årets nye partnere har særskilt kompetanse innen fagfeltet.

Line Nilsen kom til Hammervoll Pind i 2015 som senioradvokat. Hun har betydelig kompetanse innen fast eiendoms rettsforhold, herunder skatt og merverdiavgift, eiendomsutvikling og transaksjoner. Hun har lang erfaring innen forsikrings- og erstatningsrett i tillegg til omfattende prosedyreerfaring.

Tone Kaarbø kommer til oss fra en stilling som senioradvokat i Wiersholm. Hun har bred erfaring innen skatterett og skatteadministrasjon. Hun arbeider hovedsakelig med generell næringsbeskatning, aksjebeskatning og selskapsrett. Tone Kaarbø har i tillegg prosjektlederutdanning og ledererfaring fra mange år i skattedirektoratet.

Kort vei fra ord til handling

Allerede 3. oktober varslet managing partner, Anders Pind, Advokatbladet om at Hammervoll Pind skulle gjøre noe med firmaets kjønnsbalanse.

– Dette er et skritt på veien, uttrykker en fornøyd Anders Pind.

Les mer

Vi søker resepsjonist til vårt kontor i Oslo

Vil du være med å videreutvikle Advokatfirmaet Hammervoll Pind?

Til vårt kontor i Oslo søker vi resepsjonist med ansvar for vårt møtesenter. Du vil være firmaets ansikt utad og vil ta imot klienter til møter og per telefon. Du vil også bistå advokatene i firmaet, og være med på planlegging og gjennomføring av arrangementer.

Vi oppfordrer særlig deg som er utdannet advokatsekretær eller har erfaring innen servicebransjer til å søke.

I HP ønsker vi medarbeidere som er:

  • positive og engasjerte
  • lagspillere
  • metodiske og nøyaktige

Som medarbeider i HP får du:

  • mulighet til å utvikle deg i et ungt og nyskapende firma
  • hyggelige og dyktige kollegaer
  • varierte arbeidsoppgaver

Du må beherske norsk muntlig og skriftlig.

Kontaktperson:

Hilde Beate Aronsen
Administrasjonsansvarlig
Telefon: 472 37 113
jobb@hammervollpind.no

Les mer

Vi søker advokater og advokatfullmektiger til vårt kontor i Bergen

Vil du være med på å videreutvikle Advokatfirmaet Hammervoll Pind?

Hammervoll Pind søker advokater og advokatfullmektiger til vårt kontor i Bergen. Vi oppfordrer deg med noen års erfaring innen fast eiendom eller selskapsrett til å søke. Nyutdannede med interesse for rettsområdene er også velkomne til å søke.

Som medarbeider i HP må du:

  • være positiv og engasjert
  • være en lagspiller
  • være metodisk og nøyaktig

Som medarbeider i HP får du:

  • mulighet til å utvikle deg i et ungt og nyskapende firma
  • hyggelige og dyktige kollegaer
  • bistå spennende klienter innen eiendomssektoren
  • gode arbeidsbetingelser og mulighet til å kombinere jobb og privatliv

Kontaktpersoner:

Even Komnæs
Partner/advokat
Telefon: 959 16 868
even.komnaes@hammervollpind.no

Liv-Torill Hellevang Lindgren
Advokat
Telefon: 922 42 699
liv-torill.lindgren@hammervollpind.no

Denne stillingen er nå besatt.

Les mer

Seminar om krav mot ansvarlig foretak i Bergen

Som ansvarlig foretak kan man nå komme i ansvar overfor andre enn byggesaksavdelingen i kommunen og oppdragsgiveren til det ansvarlige foretaket.

Onsdag 13. desember inviterer vårt kontor i Bergen til seminar, hvor partner og advokat Kurt A. Elvevoll vil gjennomgå ansvaret og systematikken i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og veiledninger. I tillegg vil han gjennomgå flere nye, relevante dommer fra Høyesterett.

Mer informasjon og påmelding her.

Les mer

Seminar om BIM i Oslo

Hvordan treffe hoppkanten med BIM i et byggeprosjekt?

4. desember inviterer Hammervoll Pind til seminar om BIM i Oslo. På dette seminaret får du større kunnskap om hvordan du «BIMMER» prosjektet på best mulig måte. Foredragsholderne vil blant annet se på hva som bør avtalereguleres om BIM i et byggeprosjekt og hvilke tekniske og praktiske utfordringer som kan oppstå i forbindelse med bruk av BIM i byggebransjen.

Dette seminaret passer for offentlige/private byggherrer, arkitekter, rådgivende ingeniører, entreprenører, forvaltere mm.

Mer informasjon og påmelding her.

Les mer

Seminar i Bergen: Hva bør du vite om reklamasjon og foreldelse?

Aktører i bygg- og anleggsbransjen kan risikere å tape penger på grunn av manglende kunnskap om regler for reklamasjon og foreldelse.

Onsdag 6. desember inviterer vi til seminar i Bergen. Partner og advokat Kurt A. Elvevoll vil gjennomgå hvilke regler det er viktig å ha kontroll på slik at man ikke risikerer å tape det som i utgangspunktet var rettmessige krav.

Meld deg på her.

Les mer

Vi gratulerer!

Martine Skaar begynte å jobbe i Ryger Advokatfirma, som senere fusjonerte med Hammervoll Pind, i 2014. I går fikk hun sin advokatbevilling.

Martine arbeider med et bredt saksfelt innenfor de fleste av firmaets fagområder, med særlig vekt på bobehandling, granskning og restrukturering.

Les mer

Frokostseminar i Stavanger: Krav mot ansvarlige foretak

Som ansvarlig foretak kan man nå komme i ansvar overfor andre enn byggesaksavdelingen i kommunen og oppdragsgiveren til det ansvarlige foretaket.

Onsdag 1. november inviterer vårt kontor i Stavanger til frokostseminar, hvor partner og advokat Kurt A. Elvevoll vil gjennomgå ansvaret og systematikken i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og veiledninger. I tillegg vil han gjennomgå flere nye, relevante dommer fra Høyesterett.

Meld deg på her.

Les mer

Vi gratulerer!

Ingrid Cappelen-Dahl begynte å jobbe som advokatfullmektig i Hammervoll Pind i 2015, og nå har hun fått sin advokatbevilling. Ingrid har en spesialisering innen panterett og jobber hovedsakelig med fast eiendom og kontraktsrett.

Les mer

Vi gratulerer!

Bernt Vinsnesbakk begynte å jobbe som advokatfullmektig i Hammervoll Pind i 2016, og i går fikk han sin advokatbevilling. Bernt har spesialisert seg innen kontraktsrett og personvern. Han jobber hovedsakelig med fast eiendom, konkurs og tvangssalg.

Les mer

Bergen: Vi følger sykkel-VM

Hammervoll Pind har i samarbeid med BoA Sykler gleden av å invitere våre klienter og samarbeidspartnere til sykkelfest i våre lokaler på Bryggen i Bergen.

Vi ser frem til dager med fokus på sykkel og sykkel-VM, og håper at du har mulighet å følge rittene sammen med oss. Vi vil ha flere TV-skjermer hvor vi følger rittene underveis. VM-stemningen, rytterne og innspurten opplever vi på nært hold fra vinduene.

Tidligere proffsyklist Bo André Namtvedt vil være tilstede for å gi våre gjester informasjon om strategivalg og sannsynlig utvikling underveis i rittene.

BoA Sykler kommer til å stille ut de nyeste toppmodellene fra Trek. Importøren vil være tilstede under arrangementet.

 

Les mer

Frokostseminar i Halden: Hva bør du vite om reklamasjon og foreldelse?

Aktører i bygg- og anleggsbransjen kan risikere å tape penger på grunn av manglende kunnskap om regler for reklamasjon og foreldelse.

Onsdag 6. september inviterer vi til seminar i Halden. Partner og advokat Kurt A. Elvevoll vil gjennomgå hvilke regler det er viktig å ha kontroll på slik at man ikke risikerer å tape det som i utgangspunktet var rettmessige krav.

Meld deg på her.

Les mer

Vi tar neste steg

I Hammervoll Pind har vi som policy at vi skal bruke folkene våre til det de er best på. Derfor går managing partner Anders Pind over i en litt annen rolle der han skal bruke mindre tid på daglig drift, og enda mer tid på jussen.

Styret i Hammervoll Pind har, i enighet med partnerskapet, ansatt Nadin Haugerud som ny daglig leder. Nadin får hovedansvaret for den daglige driften av selskapet.

Vi har stor tro på at dette både er en god strategisk beslutning da Nadin er svært kompetent og full av engasjement for alle som jobber her, og ikke minst: Hammervoll Pind blir et av ytterst få store advokatfirmaer som har en kvinnelig leder. Det er vi stolte av!

– Jeg ønsker å bruke mer tid på klienter og på selskapets og medarbeidernes faglige utvikling, uttrykker en meget godt fornøyd Anders Pind for at denne løsningen nå har falt på plass.

Det beste ligger foran oss.

John M. Hammervoll
Styreleder

Les mer

Kåre Klausen nytt styremedlem i Forum for plan- og bygningsrett

Advokat og partner i Hammervoll Pind, Kåre Klausen, er valgt inn som styremedlem i Forum for plan- og bygningsrett. Hans hovedarbeidsfelt er fast eiendom, med særlig fokus på næringseiendom og plan- og bygningsrett. Kåre har erfaring som juridisk rådgiver innen prosjektutvikling for betydelige aktører innen eiendomsbransjen, herunder rådgivning knyttet til arealplanlegging, selskapsstruktur og kontraktstrategi.

Forum for plan- og bygningsrett ble opprettet høsten 2002. Forumet er en uavhengig og frittstående forening innen fagområdet plan- og bygningsrett. Pr. 1. januar 2017 var det registrert ca. 250 medlemmer, hvor mange av disse er bedriftsmedlemmer. Les mer på deres hjemmeside.

Kåre ser frem til å bidra i forumet i årene fremover.

Les mer

Frokostseminar i Halden: Varslingsreglene i entrepriseforhold

Aktørene i bygg- og anleggsbransjen taper penger pga. manglende kunnskap om varslingsreglene i standardkontraktene (NS).

Torsdag 4. mai inviterer vi til frokostseminar hvor temaet vil være NS 8405, NS 8407, og de tilhørende underentreprisestandardene, NS 8415 og NS 8417. Vi gjennomgår reglene om varsling av tilleggs-/endringsarbeid, samt fristforlengelse og justering av vederlaget.

Meld deg på: paamelding@hammervollpind.no

Les mer

Vi ønsker Majken E. Bie velkommen!

Majken E. Bie har erfaring med offentlige anskaffelser, entreprise og kontraktsrett etter å ha jobbet som juridisk rådgiver i Omsorgsbygg Oslo KF og Oslo kommune bymiljøetaten. Hun har erfaring med operativ rådgivning til offentlige byggherrer i forbindelse med gjennomføring av komplekse anbudsprosesser, herunder utarbeidelse av anskaffelsesstrategier og konkurransegrunnlag, kontrahering og klagebehandling. Majken har bistått med valg av entreprisemodell og utarbeidelse av kontrakt i komplekse byggeprosjekter, og har erfaring fra tvisteløsning i entreprisesaker.

Les mer

Vi er glade for å kunne ønske Linda Gåsvær Hansen velkommen til Hammervoll Pind!

Linda kommer til oss fra Statoil hvor hun har flere års erfaring fra anskaffelsesmiljøet, hvor hun jobbet både med inngåelse og oppfølging av kontrakter. Hun har, blant annet, arbeidet med rammeavtaler innen vedlikehold og modifikasjoner (V&M) og ulike flytende enheter (FSU, FPSO mv). Linda har tidligere jobbet i Inventura og har omfattende strategisk og operativ erfaring fra en rekke innkjøpsprosesser i både offentlig og privat sektor. Med sin kunnskap innen anskaffelser og prosjekterfaring vil Linda tilføre oss viktig kompetanse.

Linda har også en Master of Business Administration (MBA).

Les mer

Vi gratulerer!

Liv-Torill Hellevang Lindgren begynte som advokatfullmektig i Hammervoll Pind i 2015, og i dag har hun fått sin advokatbevilling. Liv-Torill har flere års erfaring innen bygg- og anlegg. Hun har blant annet arbeidet med innkjøp for bygg og eiendom i Bergen kommune, og vært juridisk rådgiver i seksjon for byggesak og private planer i Askøy kommune.

Les mer

Seminar i Oslo: Responsible recycling of vessels

Advokatfirmaet Hammervoll Pind, KLP Kapitalforvaltning og Grieg Green inviterer til seminar om ansvarlig opphugging av skip.

Oljekrisen og et shippingmarked i ubalanse har aktualisert skraping av skip. Samtidig stilles det stadig økte krav til ansvarlig opphugging av skip. Men hvor skal skipene skrapes når EU strammer inn regelverket for hvor skipene kan hugges? Bør den omstridte opphuggingen på strender i Asia aksepteres så lenge verftene har oppgradert i tråd med Hong Kong-konvensjonen? Rederiforbundet forbyr «beaching» som metode, mens andre er mindre kritiske.

Torsdag 1. juni vil aktører med ekspertise på området stille i panelet. Etterpå inviteres bransjekolleger til lett servering i lokalene til Hammervoll Pind.

Meld deg på: paamelding@hammervollpind.no

Vel møtt!

Les mer

Frokostseminar, Stavanger: Prisopplysninger til forbruker i byggesaker

Høyesterett har i 2016 avsagt en viktig dom som gjør at man som profesjonell aktør langt lettere enn før vil bli bundet av prisopplysninger, som man til nå har trodd har vært uforpliktende.

Torsdag 30. mars inviterer vårt kontor i Stavanger til frokostseminar, hvor advokat Kurt A. Elvevoll vil gjennomgå dommen med fokus på risikoen ved å gi prisopplysninger til forbruker.

Meld deg på: paamelding@hammervollpind.no

Les mer

Hammervoll Pind til MIPIM

Les mer

Styreleder erstatningsansvarlig for manglende §12-garanti

Styreleders erstatningsansvar

Borgarting lagmannsrett har nylig avsagt dom hvor styreleder i en entreprenørbedrift er holdt personlig erstatningsansvarlig for det tap forbrukerkunden led som følge av at garanti etter bustadoppføringslova § 12 ikke var stilt. Lagmannsretten konstaterer nærmest uten videre at fravær av slik lovpålagt garanti utgjør en uaktsomhet hos styreleder (tilsvarende for daglig ledelse) som utløser personlig ansvar.

Den 16. januar 2017 avsa Borgarting lagmannsrett en dom i en sak om styreansvar. Saken gjaldt krav om erstatning fra to boligkjøpere som krevde erstatning fra styreleder og daglig leder i entreprenørselskapet som stod for oppføringen av boligkjøperenes bolig. Bakgrunnen for kravet var at kjøperne led tap som følge av at entreprenørselskapet ikke hadde stillet garanti etter budstadoppføringslova § 12.

Styreleder ble idømt et erstatningsansvar på kr 366.148. I skrivende stund er ankefristen ikke utløpt, så dommen er foreløpig ikke endelig.

Sakens bakgrunn er at kjøperne allerede før overtakelse og kort tid etter overtakelse oppdaget flere forhold som ble påreklamert som mangler ved boligen. Entreprenøren bestred manglene og mangelsansvaret. Kjøperne bestemte seg derfor for å foreta utbedringer ved bruk av andre håndverkere. Ferdigstillelsen av boligen hadde også vært forsinket slik at det påløp dagbøter. Dette var ikke bestridt. Totalt kom utbedringskostnadene opp i kr 1.014.958. I tillegg var det påløpt dagbøter for 183.074 kroner.

Entreprenøren begjærte oppbud og kjøperne reiste derfor søksmål mot styreleder/daglig leder i entreprenørselskapet, med krav om erstatning oppad begrenset etter rettens skjønn til kr 1.042.749. Det ble gjort gjeldende at styreleder/daglig leder var personlig ansvarlig for det økonomiske tapet p.g.a. dårlig fagmessig utført arbeid, blant annet ved valg av byggetekniske løsninger uten hjemmel i byggetekniske forskrifter, TEK 10. Videre ble det anført at han hadde opptrådt erstatningsbetingende som følge av vesentlige mangler ved oppfyllelsen av flere kontraktsforpliktelser, blant annet ved å unnlate å sørge for at det ble stillet påkrevet garanti etter bustadoppføringslova § 12, til sikkerhet for entreprenørselskapets forpliktelser.

Styreleder ble i tingretten frifunnet for erstatningsansvar, men saken ble påanket. For lagmannsretten var kravet begrenset til kr 366.148 som knyttet seg til ansvar for manglende sikkerhetsstillelse.

Når det gjelder ansvarsgrunnlaget finner lagmannsretten det ikke tvilsomt at styreleder/daglig leder har opptrådt uaktsomt og erstatningsbetingende etter aksjeloven § 17-1, ved at det ikke er sørget for at det ikke er stillet slik garanti for selskapets forpliktelser etter kontrakten og bustadoppføringslova § 12. Det var ingen forhold ved selskapets økonomi eller andre forhold ved selskapet som på da værende tidspunkt tilsa at selskapet ikke rettidig kunne stille oppnå slik garanti fra finansielle samarbeidsparter. At styreleder / daglig leder var under stort arbeidspress og derfor glemte å følge opp garantistillelse, var ikke unnskyldelig.

Lagmannsretten presiserer at retten til garanti etter bustadoppføringslova er ufravikelig, og det har ingen betydning at kjøperne ikke reklamerte over manglende garanti før 6 måneder etter kontraktsinngåelsen, da de fikk juridisk bistand. Det var heller ikke funnet bevist at kjøperne hadde akseptert at det ikke ble stillet garanti.

Når det gjelder det økonomiske tapet finner lagmannsretten at erstatningskravet utgjøres av kjøpernes merkostnader ved å få oppført boligen, utover avtalt kontraktssum, når entreprenøren på grunn av konkursen ikke selv kunne oppfylle sin forpliktelse. Dernest måtte retten ta stilling til hvorvidt dette kravet, når tapet ikke ble dekket, kunne gjøres gjeldende mot en kontraktsmessig avgitt garanti på 366.148 (10% av kontraktssummen). Retten fant det ikke bevist at det var endringer i kontraktssummen som tilsa et annet utgangspunkt for beregningen av garantisummen enn det som fulgte av kontraktsdokumentet.

Styreleder ble heller ikke hørt med at det var grunnlag for bortfall av erstatningsansvaret, fordi kjøperne ikke hadde holdt tilbake vederlag i påvente av garantistillelse. Begrunnelsen for dette er at dette er en mulighet kjøperne står fritt til å benytte seg av ovenfor entreprenøren, men at man velger bort denne muligheten stenger ikke for kjøpers mulighet til å fremme erstatningskrav.

Lagmannsretten fastslo at beregningsmåten for erstatningskravet måtte basere seg på summen av, de fakturaer kjøperne hadde innbetalt med tillegg for pådratte kostnader for ferdigstillelse av boligen. Til fradrag i dette kom avtalt kontraktssum. I herværende sak utgjorde dette kr 565 355 kr. I tillegg kom dagbøter som nevnt på kr 183 074, til sammen 748 429 kr. Rammen for garantien, kr 366 148, utgjorde likevel en øvre beløpsbegrensning for kravet som var gjort gjeldende.

Lagmannsretten vurderte deretter de påberopte manglene for å se hvorvidt det var berettigede krav innenfor garantiens rammer, ettersom kravet på dagbøter var erkjent.

Et av de påberopte forholdene gjaldt bruk av modulbaserte veggpaneler istedenfor ordinær veggkledning. Retten kom til at entreprenøren hadde en plikt til å sørge for at kjøperne var klar over betydningen av denne endringen og at det skulle vært inngått en skriftlig endringsavtale før man gikk videre i prosjektet på dette punktet. Muntlige uttalelser fra kjøperne om at de ikke motsatte seg levering av modulbasert kledning kunne entreprenøren ikke bygge på, da de ble avgitt i tillit til at slik levering ville bli bra. Risikoen for at dette ikke svarte til kjøpers forventninger påhviler entreprenøren som hadde gitt uttrykk for at det ville være millimeter-store glipper mellom modulene, mens realiteten var at det var store glipper som ble dekket av 4,5 cm brede metallbeslag på fasaden.

Da entreprenøren motsatte seg å skifte ut utvendig panelkledning fant retten at entreprenøren ville være forpliktet til å dekke kjøpers merkostnader ved å engasjere andre håndverkere til dette arbeidet. Under utbedringsarbeidet ble det også avdekket og dokumentert andre feil i konstruksjonen, herunder isolasjon, vindsperre og utvendig vegg. Kostnadene for utbedring av dette ble også inntatt som merkostnader.

Da styreleder mente utbedringskostnadene var urimelig høye. Han hadde likevel ikke fremsatt opplysninger eller ført sakkyndige vitner til støtte for sitt syn og ble derfor ikke hørt med dette.

Kjøperne hadde også fremsatt krav knyttet til utbedring av mangelfullt oppført terrasse over soverommet. Basert på bevisførselen kom man til at det forelå alvorlige mangler og entreprenørens forslag til utbedring ble av retten ansett å være utilstrekkelig, slik at Kjøperne var berettiget til å engasjere andre håndverkere, med rett til å kreve erstatning for merkostnadene innenfor rammen av bustadoppføringslova § 35 jf. § 36. Også i forbindelse med dette arbeidet ble det avdekket flere feil i det allerede utførte arbeidet, samt fukt og vannskader på underliggende konstruksjoner.

Heller ikke på dette punkt fremkom styreleder med opplysninger eller annen bevisførsel som kunne rokke ved kjøpernes krav om erstatning for disse utbedringskostnadene som avrundet ble satt til kr 450.000,-

Basert på dette konkluderte retten med at det var bevist og dokumentert mangler med tilhørende utbedringskostnader som selv etter fradrag for gjenstående del av kontraktssummen, oversteg rammen for garantiansvaret.

Styreleder ble dermed funnet ansvarlig for et beløp tilsvarende garantibeløpet. Dette fordi hans erstatningsbetingende forhold ved å ikke sørge for garantistillelse, medførte at kjøperne led et tilsvarende økonomisk tap som kunne gjøres gjeldende mot ham personlig.

I tillegg ble kjøperne tilkjent forsinkelsesrenter og saksomkostninger for lagmannsretten og delvis dekning av saksomkostninger for tingretten.

Artikkelen var publisert i Byggeindustrien nr. 3-2017.

Forfattere: Per Christian Grant-Carlsen og Magnus A. Grape Løvdal

Les mer

Ny lov- og regelsamling i markeds- og arbeidsrett

Gjennom Fagbokforlaget har vår advokat Patrick Neumann, sammen med høyskolelektor Kjell Ove Ernes og nestleder i Arbeidsretten Tron Løkken Sundet, gitt ut en ny lov- og regelsamling i markeds- og arbeidsrett. I tillegg har Ernes og Neumann utarbeidet en oppgavesamling i markedsrett og etikk.

Lov- og regelsamlingene inneholder et utvalg lover, forskrifter, EU-direktiver og hovedavtaler som er relevante for fagene Neumann og Ernes underviser i på Høyskolen Kristiania.

Les mer

Kommentar til HR 2017-345-A – Salg av eiendom «som den er» – risikoens overgang

Saken for Høyesterett gjaldt krav om prisavslag etter kjøp av leilighet. Leiligheten ble solgt «som den er», jf. avhendingsloven § 3-9. Kjøper var kjent med at badene var 19 år gamle, og at de ikke tilfredsstilte krav til våtrom. Etter avtaleinngåelse, men før overtagelse, ble det oppdaget vannlekkasje fra begge badene i leiligheten. Skadene hadde sammenheng med skjulte feil og svakheter i røropplegget, og mangelfull tetting ved slukene på badegulvet, som selger ikke kjente til. Kjøperne vant frem med sitt krav om prisavslag.

Høyesterett tok utgangpunkt i kjøpers rett til å overta eiendommen i den stand den var ved kjøpers besiktigelse. Skjulte feil og mangler som foreligger på besiktigelsestidspunktet er i utgangspunktet kjøpers risiko. I tråd med det som har vært antatt som gjeldende rett slår Høyesterett fast at før risikoen for eiendommen går over på kjøperen, må selger bære ansvaret for nye skader som måtte oppstå. Selgerne gjorde forgjeves gjeldende at kjøperne her fikk en tilfeldig fordel. Det ble anført at selgerne i realitet ble holdt ansvarlig for en skade som følge av en ukjente feil og svakhet, som var til stede ved besiktigelsen, men som ved en tilfeldighet materialiserte seg før overtagelsen.

Til tross for at en eiendom er solgt «som den er» kan det være greit å være klar over at nye skader, som oppstår etter avtaleinngåelse, men før overtakelsen, er selgers risiko. Dette vil også kunne gjelde for skjulte feil og svakheter, som i utgangspunktet er kjøpers risiko, men hvor skaden materialiserer seg før overtakelsen. Dette gjelder vel og merke dersom det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av en allerede foreliggende skade. Ovennevnte kan være greit å ha i mente ved vurdering og fastsettelse av tidspunkt for overtagelse, både ved salg av bolig og næringseiendom.

Les mer

Ærede rett

Folkedomstolen kan derfor ikke gi Aktoratet medhold i sitt krav, sier forsvarets advokat Morten Grønvigh i sin prosedyre.

Prosedyren ble hold i forbindelse med Morten Traaviks iscenesettelse «Århundrets rettsak». Mer informasjon på barentsspektakel.no

Les mer

Frokostseminar, Stavanger: Privatrettslige forhold i plan-, dele- og byggesak

Privatrettslige forhold kan gi betydelig hodebry for utbyggere og andre involverte parter i plan-, dele- og byggesaker.

Torsdag 23. februar inviterer vårt kontor i Stavanger til frokostseminar hvor våre advokater redegjør for hvordan privatrettslige forhold kan få store konsekvenser for fremdrift og realisering.

Meld deg på: paamelding@hammervollpind.no

Les mer

Vi gratulerer!

  Lisbeth Sefaniassen Eide begynte som advokatfullmektig i Hammervoll Pind i 2016, og i dag har hun fått sin advokatbevilling. Lisbeth har erfaring med fast eiendom, særlig mot næringseiendom, kontraktsrett, skatt og tvisteløsning. Hun har spesialisering innen skatterett.

Les mer

Frokostseminar, Bergen: Privatrettslige forhold i plan-, dele- og byggesak

Invitasjon

Privatrettslige forhold kan gi betydelig hodebry for utbyggere og andre involverte parter i plan-, dele- og byggesaker.

Torsdag 19.januar inviterer vårt kontor i Bergen til frokostseminar hvor våre advokater redegjør for hvordan privatrettslige forhold kan få store konsekvenser for fremdrift og realisering.

Meld deg på: paamelding@hammervollpind.no

Les mer

TEK17 – ENKLERE REGELVERK OG REDUSERT BYGGEKOSTNAD?

Hammervoll Pinds avdeling for plan- og bygningsrett har foretatt en gjennomgang av utvalgte krav knyttet til bolig i forslaget som nå er på høring.

På oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte Direktoratet for byggkvalitet forslag til ny teknisk forskrift på høring den 10.11.2016. Høringsfristen er satt til 10. februar 2017.

Endringene har etter sitt innhold som mål å forenkle, og dels lempe, de tekniske kravene slik at byggekostnader særlig for boliger, reduseres. De viktigste endringene fra dagens forskrift er forenklinger og presiseringer i forskriftstekst og i preaksepterte ytelser, samt noen lempinger. Endringene vil trolig gjelde fra 1. juli 2017.

Høringsbrevet og forslaget til endringer finner du her:
https://dibk.no/byggereglene/horinger/hoyringar/forslag-ny-byggteknisk-forskrift/

Artikkelen er skrevet i samarbeid med Ingeniørfirma Knobel AS.

Mål: Tydeligere og mer strukturert regelverk

Målet om klargjøring og forenkling av byggereglene gjennom TEK17 gjelder både struktur og innhold, herunder en tydelig sammenheng mellom mål, funksjonskrav og ytelser.

Gjeldende TEK10 angir en rekke minimumsegenskaper til byggverk. Minimumsegenskapene er integrert og konkretisert i en omfattende veiledningstekst. I veiledningsteksten er det også inntatt anbefalinger og såkalte preaksepterte ytelser. Utstrakt bruk av anbefalinger og «bør»-regler i dagens forskrift, skaper usikkerhet om hva som faktisk er påkrevet og hva som kun er «tilstrebelser». Flere av kravene oppleves i dag som både overflødige og unødvendig kompliserte som igjen bidrar til høye byggekostnader.
TEK17 legger opp til et klarere språk og et tydeligere skille mellom veiledningstekst og preaksepterte ytelser. Unødvendig lange veiledningstekster og anbefalinger fjernes. Preaksepterte ytelser som ikke har alternativer er flyttet til forskriften.

Det legges opp til større fokus på definisjoner og konsekvente og standardiserte avrundingsregler for alle kvantitative krav. For eksempel endres kravet til romhøyde fra å være et kvalitativt krav, med stort innslag av skjønn, til et mer kvantitativt krav.

Økt fokus på digital samhandling bidrar også til et mer tilgjengelig regelverk for aktører innen eiendomsbransjen, og vil på sikt effektivisere søknadsprosessene både for ansvarlig søker og bygningsmyndighetene.

Mål: Rimeligere boliger

De viktigste og prioriterte endringene i forskriften gjelder krav til boliger. Blant annet er følgende endringer foreslått:

– Krav om parkering fjernes. Krav etter plan- og bygningsloven og arealplan om tilstrekkelig andel for forflytningshemmede gjelder fremdeles.
– For mindre boliger foreslås nye løsninger for å gjøre det mer fleksibelt å oppnå bedre romløsninger, herunder å fjerne begrensning på ett eller to rom for varig opphold for andel tilgjengelige boliger inntil 50 m2.
– Valg mellom snusirkel for rullestol på 1,5 meter diameter eller snurektangel på 1,3 x 1,8 meter. For studentboliger settes kravet til snusirkel på minst 1,3 meter diameter.
– Krav om innvendig bod fjernes.
– Krav til sportsbod for leiligheter under 50 m2 lempes fra 5,0 til 2,5 m2.
– Krav om utsyn fra soverom fjernes.
– Krav til tilgjengelighet på balkonger og terrasser lempes til kun å gjelde for den med størst areal.
– Kravene til heis lempes noe.
– Lemping av kravet til lydisolasjon mellom studentboliger og fellesareal/kommunikasjonsvei.
– Kravet i TEK10, om at kun 20 prosent av studentboligene oppfyller krav til tilgjengelighet, videreføres.
– Kravene om maksimal betjeningshøyde for blant annet vindu og brytere endres.
– Krav om dobbel håndløper i rampe, trapp, fellesgang og lignende lempes også.
– Det vil innføres flere alternative branntekniske ytelser i bygninger med automatiske sprinkelanlegg.
– Gjeldende krav til rampestigning og hvileplan harmoniseres i større grad enn tidligere forskrifter.

Flere av de ovennevnte krav som lempes, endres eller fjernes er kvaliteter som markedet i stor grad etterspør. Dette gjelder eksempelvis innstallering av heis, som stort sett kommer utbyggere økonomisk til gode ved salg av ferdigstilt bygg. Det gjenstår dermed å se om denne type lempinger rent faktisk fører til reduserte byggekostnader.

TEK10 – videreføringer

TEK10 kapittel 3 om dokumentasjon av produkter, kapittel 4 om forvaltning, drift og vedlikehold (FDV), kapittel 10 om konstruksjonssikkerhet, kapittel 14 om energi og kapittel 16 om sikkerhetskontroll av heis videreføres i TEK17, uten endringer.

TEK10 kapittel 5 om grad av utnytting, kapittel 6 om beregnings- og måleregler, kapittel 7 om sikkerhet mot naturpåkjenninger og kapittel 9 om ytre miljø gjennomgår kun mindre endringer/justeringer og videreføres i all hovedsak slik de er i dag.

Energidelen i forskriften ble nylig endret og trådte i kraft 01.01.2016. Kravene til energi ble skjerpet, herunder blant annet hva gjelder kravet til U-verdi i gulv. Det samme gjelder for krav til vinduer hvor det er åpnet for økt bruk av vindusareal. Lekkasjetallet er senket betydelig, til langt under de erfaringstallene som er vanlige for de fleste boliger. Kravet til U-verdi er ikke harmonisert med de brannvinduer som er tilgjengelige på markedet.

Tilbakemeldingene fra deler av bransjen er at lite fokus på inneklima er bekymringsverdig. Entreprenørene må bruke mer tid og ressurser på tetting og det må muligens gjennomføres flere trykktestinger underveis. Slik prosjektering og testing trekker byggekostnader opp. Etter vår vurdering burde forskriften rettet et større fokus på inneklima og den samfunnsøkonomiske nytteverdien i tiltakene som innføres.

TEK17 som arbeidsredskap

TEK17 er utvilsomt blitt et enklere regelsett å forholde seg til enn TEK10 med tilhørende dokumenter. TEK17 løser imidlertid ikke det som er svært utfordrende og omdiskutert i dag; tekniske krav og veiledning til ombygging av eksisterende byggverk. Ved ombygging/bruksendring av eksisterende bygningsmasse, vil det fortsatt være store kostnader knyttet til oppfyllelse av krav til blant annet energi og tilgjengelighet. Lemping av kravet til heis vil imidlertid kunne redusere byggekostnader for en del ombyggingsprosjekter. Norsk Kommunalteknisk Forening har laget en veileder for dette, men vi skulle gjerne sett en vurdering av disse forholdene fra myndighetenes side.
Det er ikke uvanlig at et nytt regelverk inneholder noen rariteter og selvmotsigelser. Den foreslåtte TEK17 er intet unntak. For den spesielt interesserte byr vi på følgende utvalg:

TEK17 definerer nå hva som er rom for varig opphold. Dette er «rom hvor samme person er forutsatt å oppholde seg i mer enn en time om gangen eller i mer enn to timer i løpet av et døgn». For disse rommene stilles det krav om dagslysfaktor på 2% i oppholdssonen. Det er etter vår erfaring for eksempel svært få møte- og konferanselokaliteter som oppfyller dette kravet.
Kravet om kontrastfarger på hhv. toalett/servant, vegger og tak etter TEK17 § 12-9 2. ledd bokstav a vil nok kunne bli en estetisk utfordring for landets interiørarkitekter.

Alle nye boliger skal selvsagt sikres mot skadelig radongass og de nye kravene følger av TEK17 § 13-5. I bestemmelsens 3. ledd gjøres det unntak for tiltak (radonsperre og tilrettelegging for utlufting) dersom det kan dokumenteres at tiltakene er unødvendige. I den preaksepterte ytelsen beskrives nødvendig dokumentasjon som følger: «Der det kan dokumenteres at bygningsutforming og grunnforhold er slik at tiltak ikke er nødvendig. Dette krever at måling som viser at radonkonsentrasjonen er under 100 Bq/m3 må foreligge etter første driftsår» (vår understrekning).

Om du tenker å bygge bolig i tre etasjer, bør du kanskje unngå å legge all parkering i underetasje. Det vil nemlig utløse krav om heis etter TEK17 § 12-3 3. ledd.

TEK17 foreslår i § 2-1 3. ledd at det for krav og preaksepterte ytelser gitt som tallverdier, innføres matematiske avrundingsregler for utførelse. Gir dette utførende et «slingringsmonn på opptil 49 cm når kravet er angitt i meter?

Etter TEK17 § 12-18 3. ledd bokstav d skal åpningsbare vinduer etter forskriften kunne betjenes med én hånd fra sittende stilling. Dette gir visse utfordringer for oppfyllelse av krav om barnesikring etter § 17-17 3. ledd.

TEK17 § 12-12 fastslår at felles avfallssystem for boligbygning med krav om tilgjengelig boenhet og for byggverk med krav om universell utforming, skal være lett tilgjengelig, ha trinnfri atkomst og ha innkasthøyde på maksimum 1,2 meter. Den tilhørende preaksepterte ytelsen lyder som følger: «Avstand må være maksimum 100 meter fra inngang for arbeidsbygning og byggverk og publikum eller boenhetens inngangsdør, til felles avfallssystem».

Vi får ha tro på at TEK17 undergis en siste kvalitetskontroll før den vedtas. Vi har også tro på at vi i fremtiden kan se rimeligere studentboliger som følge av endrede bestemmelser i TEK17. Som nevnt tidligere er kravene som lempes i stor grad komfortkvaliteter som markedet uansett etterspør og forventer. Kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner mener at forskriftsendringene kan gjøre nye leiligheter opptil 100 000 kroner rimeligere å bygge og at kostnadsreduksjonen for leiligheter under 50 m2 kan bli så stor som 130 000 kroner. Adm.dir. i Selvaag Bolig ASA, Bård Schumann, nyanserer dette på følgende måte: Endringene vil gi billigere boliger på de stedene hvor tilbudet av nye boliger er i balanse med etterspørselen, det vil si der det er lagt til rette for nok nye boliger.

Iverksettelse og overgangsregler

Etter departementets planer skal ny TEK17 iverksettes 1. juli 2017.
Når det gjelder overgangsregler med hensyn til prosjektering etter TEK10 eller TEK17, legger forskriften opp til tilsvarende overgangsbestemmelse som TEK10 § 17-2.

Dersom søknaden kommer inn til kommunen før 1. januar 2019, kan tiltakshaver selv velge om tiltaket skal følge TEK17 eller TEK10.
Dersom søknaden kommer inn til kommunen etter 1. januar 2019, kan kommunen også tillate prosjektering og bygging etter TEK10. Dette forutsetter imidlertid at prosjekteringen for det omsøkte tiltaket er påbegynt før 1. juli 2019, og bruk av TEK17 vil medføre omfattende og kostbare endringer.

Les mer

Frokostseminar, Halden: Privatrettslige forhold i plan-, dele- og byggesak

Hammervoll Pind frokostseminar

Privatrettslige forhold kan gi betydelig hodebry for utbyggere og andre innvolverte parter i plan-, dele- og byggesaker.

Torsdag 12.januar inviterer vårt kontor i Halden til frokostseminar hvor våre advokater redegjør for hvordan privatrettslige forhold kan få store konsekvenser for fremdrift og realisering.

Meld deg på: paamelding@hammervollpind.no

Les mer

«Beaching» i krisetider

beaching i krisetider

Les det aktuelle innlegget som våre advokater Jonas Tjersland og Marcus Indrevær skrev i Dagens Næringsliv vedrørende risiko og utfordringer i forbindelse med skraping av skip.

Les mer

Vi går inn i et nytt og spennende år

Velkommen til alle våre nye kollegaer og kontakter i Stavanger.

Hammervoll Pind i Stavanger

Les mer

Tone Helèn Brodal til Hammervoll Pind

Vi er glad for å kunne ønske velkommen Tone Helèn Brodal til Hammervoll Pind!

Tone har mange års erfaring som spesialkonsulent mot aktører i eiendoms-, bygge- og anleggsbransjen, og kommer til oss fra Dovre Group Management consulting. Tone har tidligere jobbet som juridisk rådgiver i HR Prosjekt, innkjøpsrådgiver i Vann- og avløpsetaten i Oslo kommune og som forvaltningskonsulent i Selvaag. Hun tilfører oss viktig kompetanse på entrepriserett og rådgivningskontrakter, offentlige anskaffelser og EØS-regelverk, foruten i generell og spesiell kontrakts- og avtalerett.

Tone vil være en sentral rådgiver for våre klienter innenfor areal- og eiendomsutvikling, entreprenører og aktører som har befatning med offentlige anskaffelser.  Tone er allerede godt installert på Oslo-kontoret i Wergelandsveien 7.  Les mer om Tone her.

Les mer

Overtredelsesgebyr etter plan- og bygningsloven

Utgangspunktet for vurderingene er plan- og bygningsloven (pbl.) § 32-8, hvor det fremgår at det ved overtredelser av plan- og bygningslovgivningen kan den ansvarlige bli ilagt overtredelsesgebyr. Gebyret ilegges normalt av plan- og bygningsmyndighetene selv, og det er dermed opp til den enkelte kommune å vurdere om gebyret faktisk skal brukes. Fra departementshold er det uttalt at overtredelsesgebyr bør brukes av alle kommuner, og da særlig ved irreversible tiltak.

Hvilke handlinger det kan ilegges overtredelsesgebyr for, følger av pbl. § 32-8 første ledd bokstav a til l. Det kan ikke ilegges overtredelsesgebyr for handlinger som ikke er listet opp i bestemmelsen. Handlingene det kan ilegges overtredelsesgebyr for, kan grovt oppsummeres slik:

  • Prosjektering eller utføring av tiltak i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven eller vilkår i tillatelse
  • Utføring og bruk av tiltak uten nødvendig tillatelse
  • Unnlatelse av å gjennomføre uavhengig kontroll
  • Bruk av byggverk og areal i strid med materielle bestemmelser
  • Prosjektering, utføring og kontroll av tiltak uten godkjennelse
  • Uriktige eller villedende opplysninger
  • Manglende oppfyllelse av pålegg

Det er verdt å merke seg at overtredelsesgebyr ikke kan ilegges for handlinger som ble utført før bestemmelsens ikrafttreden, 1. juli 2010.

Hvem  kan ilegges overtredelsesgebyr?

Overtredelsesgebyr kan ilegges den som er ansvarlig for overtredelsen. Dette vil typisk være tiltakshaver eller innleid foretak. Det kan også tenkes at flere er ansvarlige for samme overtredelse og plan- og bygningsmyndighetene kan da ilegge overtredelsesgebyr til samtlige.

Skyldkravet for å ilegge overtredelsesgebyr er forsett eller uaktsomhet

Departementet har antydet en streng aktsomhetsnorm og det vil således være tilstrekkelig for å ilegge overtredelsesgebyr at den ansvarlige burde ha visst at handlingen var ulovlig. Den fastslåtte skyldgraden vil imidlertid ha betydning ved utmålingen av gebyret.

Det stilles strengere krav til sannsynlighetsovervekt

Overtredelsesgebyr har karakter av straff etter den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Det stilles derfor strengere krav til sannsynlighetsovervekt enn for andre vedtak i byggesaken. Høyesterett har i Rt. 2012 side 1942 slått fast at det stilles krav til klar sannsynlighetsovervekt. I dette ligger at det må fremstå som klart at det foreligger en overtredelse og klart at den ansvarlige forstod eller burde ha forstått at handlingen medførte en overtredelse.

Saksbehandlingen

Krav om forhåndsvarsel

Det følger av pbl. § 32-2 tredje ledd at den ansvarlige skal varsles skriftlig om at overtredelsesgebyr vurderes ilagt. Det skal gis en frist til å komme med uttalelse som ikke er kortere enn tre uker.

Vern mot selvinkriminering

Siden overtredelsesgebyr som sanksjonsform omfattes av EMK, gjelder også vernet mot selvinkriminering som er innfortolket i EMK artikkel 6 nr. 1 ved behandlingen av saker om overtredelsesgebyr. Dette har som konsekvens at dersom kommunen har varslet overtredelsesgebyr samtidig som det gis pålegg om å utlevere opplysninger i en tilsynssak, så kan den ansvarlige ha rett til å nekte å utlevere disse opplysningene, alternativt vil opplysningene ikke kunne brukes i saken om overtredelsesgebyr. De fleste kommuner vil derfor vente med å varsle overtredelsesgebyr til tilsynssaken er avsluttet.

Utmåling av overtredelsesgebyr

Reglene for utmåling av overtredelsesgebyr fremgår av byggesaksforskriften (SAK 10) §§ 16-1 og 16-2. Foretak kan ilegges overtredelsesgebyr inntil beløpsgrenser fastsatt i § 16-1 bokstav a til h. Privatpersoner kan ilegges overtredelsesgebyr inntil halvparten av de angitte beløpsgrenser. De øvre rammene for gebyrets størrelse springer fra kr 10 000,- til kr 200 000,-. Ved særlig alvorlige overtredelser kan det ilegges høyere gebyr, men det er i § 16-1 siste ledd fastsatt en øvre grense for gebyrets størrelse på kr 400 000,-.

Ved utmålingen av overtredelsesgebyret kan det blant annet legges vekt på overtredelsens alvorlighet, skyldgraden, hvordan den ansvarlige har innrettet seg etter eventuelle pålegg fra plan- og bygningsmyndighetene samt om overtredelsen er gjort i vinningshensikt. I tillegg kan det legges vekt på om gebyret er rimelig, sett hen til overtrederens økonomiske situasjon.

Klagerett

Ileggelse av overtredelsesgebyr er et enkeltvedtak som kan påklages. Klagefristen er tre uker. Det er opp til kommunen å avgjøre om overtredelsesgebyr skal ilegges, dersom vilkårene er oppfylt. Denne vurderingen er underlagt kommunens frie skjønn og kan ikke overprøves av klageinstansen. Hjemmelsgrunnlaget for overtredelsgebyr og størrelsen på gebyret er derimot lovbundet, og kan overprøves fullt ut.

Les mer

Eva Hagen går til Hammervoll Pind

Bjørvika-utvikler – Jeg vil gjøre noe nytt, sa Eva Hagen da hun sluttet som administrerende direktør i HAV Eiendom AS i september. Nå er det klart at den øverste sjefen for eiendomsutviklingen i Bjørvika går til advokatfirmaet Hammervoll Pind. Les hele artikkelen her.

Les mer

Statsbudsjettet 2017 – Merverdiavgiftskompensasjon til borettslag og eierseksjonssameier ved oppføring av visse typer boliger

I forbindelse med fremleggelse av statsbudsjettet for 2017, har Finansdepartementet fremsatt et forslag om merverdiavgiftskompensasjon for borettslag og eierseksjonssameier som kan gjøre det attraktivt for boligbyggelag eller andre private utbyggere å bygge slike boliger tilrettelagt for helseformål eller sosiale formål. Kostnadene til oppføring av slike boliger vil bli vesentlig lavere enn for andre boliger.

Etter gjeldende forskrift til merverdiavgiftskompensasjonsloven gis kommuner rett til kompensasjon for merverdiavgift på byggekostnadene til kommunale bygg, dersom bygget er tilrettelagt for og benyttes til helseformål eller sosiale formål, jf. forskriftens § 4, jf. § 7. Avgiftsmyndighetene legger i sin praksis til grunn at uttrykket «særskilt tilrettelagt» i forskriften § 7 henspeiler på boligens beskaffenhet, og at selve tilretteleggingen må begrunne at man får akkurat denne type bolig. Dette vil typisk gjelde utleieenheter med beboere som har behov for boliger med livsløpsstandard, tilpasset hjemmebasert omsorg som spesialinnredede bad og toalett, seng, brede dører, ingen terskler mv. Det legges videre til grunn at særskilt tilrettelegging også kan bestå i tilknyttet vakttjeneste ved at det i boligkomplekset er personalbase for omsorgspersonell eller nærhet og tilgang til personell som kan yte hjemmebaserte helse- og omsorgstjenester. For all annen boligbygging i kommunal eller privat regi gis det ikke kompensasjon for merverdiavgift. For eksempel gis det ikke kompensasjon for anskaffelser til oppføring og drift av vanlige boliger som leies ut til beboere med særskilte behov på helse- og sosialområdet.

Det følger av merverdiavgiftskompensasjonsloven § 2 annet ledd bokstav c at anskaffelsen må skje som ledd i utførelsen av en lovpålagt oppgave for at ordningen skal gjelde for private kompensasjonsberettigede. I Høyesteretts dom 19. februar 2010 om Stiftelsen Utleieboliger i Alta er grensene for dette nærmere fastlagt.

Avgiftsmyndighetene legger etter Høyesteretts dom til grunn at også en privat virksomhet kan ytes kompensasjon ved utleie av særskilte tilrettelagte boliger knyttet til heldøgns helse- og omsorgstjenester. Det stilles vilkår om at utleietjenesten er en integrert del av det tilbudet kommunen gir for å etterleve sine plikter, der botilbud og hjelpe- og omsorgstiltak utgjør et nødvendig hele. Det foreligger rett til kompensasjon fordi det helhetlige tilbudet fra kommunen og den private virksomheten (utleien) skjer innenfor rammen av kommunens plikter, idet alternativet ville vært institusjonsplass. Avgiftsmyndighetene legger i sin praksis til grunn at det må være innvilget jevnlig hjemmesykepleie som samtidig har tilknytning til en egen personalbase med 24 timers alarmsystem ved det boligkomplekset man tilhører.

Finansdepartementets forslag

Ved fremleggelsen av statsbudsjettet har Finansdepartementet foreslått at merverdiavgifts-kompensasjonsordningen utvides til å omfatte borettslag og eierseksjonssameier som har et botilbud som framstår som et integrert heldøgns helse- og omsorgstilbud i kommunens lovpålagte tjenesteproduksjon.

Departementets forsalg er bl.a. begrunnet i et ønske om å sikre at boligene benyttes av de aktuelle målgruppene og for å motvirke konkurransevridninger i disfavør av markedsmessig boligbygging som må operere uten kompensasjon for merverdiavgift.

De nærmere regler om gjennomføring og avgrensning av en slik utvidelse av merverdiavgifts-kompensasjonsordningen vil bli fastlagt i en egen avgrensningsforskrift. Denne vil bli gjenstand for høring på vanlig måte. Departementet har imidlertid lagt til grunn at må det stilles opp krav om at borettslaget eller eierseksjonssameiet må ha objektive vedtektsfestede kriterier for hvem som kan eie boligene eller inneha en borett. Siden retten til merverdiavgiftskompensasjon er tett knyttet opp mot kommunens plikter, må det videre reguleres i forskrift krav til kommunens kontroll med at beboerne oppfyller de fastsatte kriteriene.

Det er å merke seg at de forutsatte krav til vedtekter fort kan bli utfordret av de skranker som eksempelvis følger av lov om borettslag § 4-4.

Finansdepartementets utredning er noe uklar m h t om også eksisterende borettslag/sameier som disponeres til slike sosiale eller helsemessige forhold skal kunne få kompensasjon for merverdiavgift pådratt til driftskostnader. Departementets egen vurdering av forslagets økonomiske og administrative konsekvenser kan imidlertid tyde på dette.

Advokatfirmaet Hammervoll Pind AS har advokater med kompetanse innenfor alle de fagfelt som kommer inn i bildet i slike saker. Vi har bistått både utbyggere, interessegrupper og målgruppen i slike saker tidligere, med alt fra reguleringsprosesser, via tomteerverv, selskapsstiftelse, finansiering, utbyggingskontrakter, salgskontrakter, forretningsførsel mv.

Kontaktpersoner:

Alf-Erik Jentoft
Partner/Advokat
Telefon: 900 43 901
alf-erik.jentoft@hammervollpind.no

Even Komnæs
Partner/Advokat
Telefon: 959 16 868
even.komnaes@hammervollpind.no

Les mer

Advokatfirmaet Hammervoll Pind slår seg sammen med Ryger Advokatfirma i Stavanger

Med denne fusjonen blir Hammervoll Pind et av landets største juridiske fagmiljøer innen eiendoms- og entreprisesektoren.

Firmaets målsetting har vært å samle et bredt lag av advokater med spesialkompetanse innenfor alle de rettsfelt som eiendoms- og entreprisesektoren etterspør. Svært mange av firmaets klienter har virksomhet over hele landet, og vi opplever at det er en stor fordel å ha lokal forståelse og tilstedeværelse.

-Vi så et behov for å bli større, nettopp for å kunne betjene de største klientene. Med gjengen i Stavanger på laget er det absolutt ingen oppdrag vi ikke kan ta, sier en svært fornøyd Anders Pind som er Managing Partner i Hammervoll Pind.

Ingen oppdrag er for store

Det har i lengre tid pågått samtaler mellom de to selskapene og i helgen ble de altså enige om en sammenslåing. Fra 1. januar blir det Stavangerbaserte advokatfirmaet Ryger, en del av advokatfirmaet Hammervoll Pind AS. Ryger tilfører 17 medarbeidere, hvilket betyr at Hammervoll Pind fra nyttår består av rundt 80 medarbeidere, hvorav 60 advokater. Firmaet har kontorer i Oslo, Bergen, Stavanger og i Halden.

Entusiastisk

Også i Stavanger er de godt fornøyd med avtalen.
– Vi har samarbeidet godt over en lengre periode og derfor var det enkelt for oss å bli en del av Hammervoll Pind, sier Kurt A. Elvevoll, som er en av de fire partnerne i Ryger.
– Vår målsetning er å være det naturlige valget for eiendomssektoren, supplerer Elvevoll som sier han har hele firmaet med seg når han uttrykker stor begeistring.
I tillegg til hovedfokuset på eiendom og entreprise har kontoret i Bergen et sterkt fagmiljø mot havbruk, og både Hammervoll Pind og Ryger er veletablerte hva gjelder insolvens og restrukturering.

Les mer