Kommentar til HR 2017-345-A – Salg av eiendom «som den er» – risikoens overgang

22 februar 2017

Saken for Høyesterett gjaldt krav om prisavslag etter kjøp av leilighet. Leiligheten ble solgt «som den er», jf. avhendingsloven § 3-9. Kjøper var kjent med at badene var 19 år gamle, og at de ikke tilfredsstilte krav til våtrom.

Etter avtaleinngåelse, men før overtagelse, ble det oppdaget vannlekkasje fra begge badene i leiligheten. Skadene hadde sammenheng med skjulte feil og svakheter i røropplegget, og mangelfull tetting ved slukene på badegulvet, som selger ikke kjente til. Kjøperne vant frem med sitt krav om prisavslag.

Høyesterett tok utgangpunkt i kjøpers rett til å overta eiendommen i den stand den var ved kjøpers besiktigelse. Skjulte feil og mangler som foreligger på besiktigelsestidspunktet er i utgangspunktet kjøpers risiko. I tråd med det som har vært antatt som gjeldende rett slår Høyesterett fast at før risikoen for eiendommen går over på kjøperen, må selger bære ansvaret for nye skader som måtte oppstå. Selgerne gjorde forgjeves gjeldende at kjøperne her fikk en tilfeldig fordel. Det ble anført at selgerne i realitet ble holdt ansvarlig for en skade som følge av en ukjente feil og svakhet, som var til stede ved besiktigelsen, men som ved en tilfeldighet materialiserte seg før overtagelsen.

Til tross for at en eiendom er solgt «som den er» kan det være greit å være klar over at nye skader, som oppstår etter avtaleinngåelse, men før overtakelsen, er selgers risiko. Dette vil også kunne gjelde for skjulte feil og svakheter, som i utgangspunktet er kjøpers risiko, men hvor skaden materialiserer seg før overtakelsen. Dette gjelder vel og merke dersom det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av en allerede foreliggende skade. Ovennevnte kan være greit å ha i mente ved vurdering og fastsettelse av tidspunkt for overtagelse, både ved salg av bolig og næringseiendom.

Kontaktperson

Even Komnæs

Partner/Advokat
Bergen

959 16 868

Ellen Høysæter-Fjelddalen

Advokatfullmektig
Bergen

901 96 356