Vet du hva risikoopplysninger er?

Hva er risikoopplysninger og hva må kjøper vite om slike opplysninger når det er tegnet boligkjøperforsikring, bygningsforsikring og innboforsikring, og selger i tillegg har tegnet boligselgerforsikring (eierskifteforsikring)?

Hva er risikoopplysninger

Når man har kjøpt en bolig, er feil og mangler ved boligen det siste man håper å oppdage. Dersom man likevel oppdager feil eller mangler ved boligen, avvises ofte krav om utbedring eller kompensasjon i form av prisavslag eller erstatning med henvisning til at det er gitt risikoopplysninger.

En risikoopplysning er en opplysning som gis av selger i forbindelse med salget som kan gi antydninger eller hint om feil eller mangler, uten direkte å opplyse om mangelen. Det kan være tilstandsgrad 2 eller 3 i tilstandsrapporten, høy alder på bygningsdelen, opplysning om at noe er en risikokonstruksjon, at arbeidet er utført av folk uten fagkompetanse eller en mer konkret opplysning.

Eksempel: En opplysning om en sprekk i et tak, kan være en risikoopplysning. Sprekken kan være en indikasjon på at noe kan være feil med takkonstruksjonen – men opplysningen trenger ikke å bety det. Det kan også bare være en svinnsprekk eller maling som har sprukket fordi den har tørket for raskt.

Hvorfor trenger du å kjenne til dette? Det er fordi risikoopplysninger kan påvirke mangelvurderingen på flere måter, og kan få stor betydning for ditt eventuelle krav på erstatning eller utbedring. Noen sentrale vurderingspunkter i denne forbindelse vil være:

  • Er det tilstrekkelig opplyst om mangelen eller risiko for den, så foreligger ikke mangel
  • En risikoopplysning kan gi deg som kjøper en særskilt (ekstra) undersøkelsesplikt
  • Det kan tenkes at mangelen ikke ville være egnet til å virke inn på avtalen
  • Boligen er på bakgrunn av risikoopplysningen ikke i dårligere stand (fordi standarden er innenfor det kjøper måtte forvente)
  • Risikoopplysningen kan gi redusert utmåling av kompensasjonen for mangelen

Det rettslige utgangspunktet for en vurdering av risikoopplysningers innvirkning på et kjøp, finnes i Rt. 2002 s. 1425. Her kom Høyesterett frem til at en opplysning om «vanninntrenging som skyldtes feil på dreneringen», avskår kjøpers krav mot selger, nettopp fordi kjøperne ikke foretok nærmere undersøkelser eller tok forbehold om opplysningens riktighet ved inngåelsen av kontrakten. Når det senere viste seg at årsaken til vanninntrengningen var mer alvorlig enn det som var opplyst av selger, ble det lagt til grunn at dette var en risiko kjøper hadde overtatt i lys av den risikoopplysningen som var gitt av selger.

Hva er så den praktiske utfordringen?

I de tilfellene der selger har kjent til en feil ved boligen, så vil en fullstendig opplysning om dette kunne påvirke en salgssum negativt. Mange kvier seg derfor for å gi det fulle opplysningsbildet og kommuniserer ikke eventuelle feil.

Eksempel: Selger kjenner til at det har vært fukt i kjelleren og har hatt fagfolk til å undersøke hva som er årsaken. De har konkludert at årsaken er mangler ved dreneringen. Hvis selger kun gir informasjon om «noe fukt i kjeller», blir feilen underkommunisert. Dette er en vanskelig problemstilling fordi bare deler av mangelen er opplyst.

Rettsavgjørelser for slike saker varier. Retten står ofte overfor vanskelige bevistemaer. I flere tilfeller blir sympatiene avgjørende for vurderingen, slik at selger blir dømt til å betale et prisavslag. Kjøper må belage seg på et standardhevingsfradag – en avkorting av erstatningen. Standardhevingsfradrag trekkes fordi man får utbedret noe som delvis var opplyst om ved salget.

Forklaring på de ulike forsikringene

Ovenfor har vi nevnt ulike forsikringer, og skal her forklare hva som ligger i de ulike typene forsikring.

Boligkjøperforsikring er kun en advokatforsikring som gir den forsikrede krav på advokatbistand for å fremme krav mot selger. Det er altså ikke en forsikring som gir noen rett på utbedring av feil eller mangler ved boliger.

Bygningsforsikring og innboforsikring krever at feil eller mangler må være oppstått uventet i kjøpers forsikringsperiode – altså etter overtakelse av boligen. Hvis flere feil har utviklet seg over tid og stammer fra en tidligere eiers tid, vil det ikke være dekket under disse forsikringene.

Boligselgerforsikringen forsikrer selgers ansvar for feil og mangler. Den vil i de fleste tilfeller være en korrekt adressat for et mangelskrav.

Hva må du huske på

Hvordan skal du i lys av dette forholde deg når du foretar kjøp av bolig?

Det viktigste er at du er oppmerksom på den opplysninger som vi har gitt eksempler på i denne artikkelen. Samtidig å være klar over at disse opplysningene kan få store økonomiske konsekvenser for deg dersom du ikke tar grep for å undersøke nærmere eller får rådgivningen knyttet til hvordan kjøpekontrakten må utformes for å ta høyde for eventuell risiko som ligger i de forskjellige opplysningene.

Det er viktig at du spør selger og megler, før du inngir et eventuelt bud, dersom du har mistanke for en potensiell risikoopplysning.

Advokatfirmaet Hammervoll Pind har advokater som er spesialister på mangelsaker. Har du kjøpt bolig og oppdaget at den ikke er slik du forventet, eller har du solgt en bolig som kjøper klager på, kan du ta kontakt med en av våre advokater og få en vurdering.